一段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩端逐步恢復(fù)，個(gè)人住房貸款的資金價(jià)格進(jìn)一步下降。在首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制指導(dǎo)下，已有部分城市首套房貸款利率降至4%以下，購(gòu)房成本持續(xù)下降。

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從供給端看，房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性得到有序緩解，優(yōu)質(zhì)房企融資環(huán)境明顯改善，保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款資金已基本投放至項(xiàng)目，有效促進(jìn)了建設(shè)交付，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理需求有望進(jìn)一步釋放。

多地動(dòng)態(tài)調(diào)整利率

近期，多地首套房貸款利率進(jìn)一步下降，部分已降至3.8%、3.7%。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至1月31日，在監(jiān)測(cè)的103個(gè)城市中，首套房貸款利率低于4.1%的城市共30個(gè)，其中二線城市8個(gè)，其余均為三四線城市。

這些城市首套房利率的下降，與首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制密切相關(guān)。日前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。若某城市的新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷收呦孪蕖?/p>

該政策是去年四季度相關(guān)政策的延續(xù)。去年9月份，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，符合條件的城市可自主決定、在四季度階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限?！罢叱雠_(tái)后，一些城市政府積極作出相應(yīng)調(diào)整，帶動(dòng)新發(fā)放房貸利率有所降低。”央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾表示，數(shù)據(jù)顯示，2022年12月新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率全國(guó)平均為4.26%，較2021年12月下降1.37個(gè)百分點(diǎn)，已達(dá)到2008年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的最低水平。

“此次調(diào)整，主要是在前期政策取得較好效果的基礎(chǔ)上，按照因城施策原則，根據(jù)各城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)調(diào)整‘允許階段性放寬新發(fā)放首套房貸利率下限的城市范圍’，進(jìn)而形成支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。”鄒瀾說(shuō)。

針對(duì)市場(chǎng)上房貸利率下降是否會(huì)導(dǎo)致熱錢(qián)涌入樓市的聲音，金融管理部門(mén)明確表示，新政策具有穩(wěn)定性，同時(shí)兼具靈活性。“房?jī)r(jià)存在明顯的周期性波動(dòng)規(guī)律，連續(xù)3個(gè)月上漲或連續(xù)3個(gè)月下降，說(shuō)明房?jī)r(jià)已出現(xiàn)趨勢(shì)性變化，但趨勢(shì)性變化形成的時(shí)間往往較長(zhǎng)。”鄒瀾說(shuō)，按照新政策，雖然相關(guān)部門(mén)每季度要評(píng)估房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，但若要真正調(diào)整房貸利率下限，該周期可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)評(píng)估周期。

改善需求端預(yù)期

改善社會(huì)預(yù)期，釋放合理需求，是今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的一項(xiàng)重要工作。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)；要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售仍面臨壓力。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，2022年商品房銷(xiāo)售面積135837萬(wàn)平方米，比上年下降24.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降26.8%；從銷(xiāo)售額看，商品房銷(xiāo)售額133308億元，下降26.7%，其中住宅銷(xiāo)售額下降28.3%。

“需求端下降有多方面原因，預(yù)期不穩(wěn)是重要原因之一?！鄙虾＝鹑谂c發(fā)展實(shí)驗(yàn)室主任曾剛說(shuō)，一方面，受疫情影響，部分居民收入預(yù)期發(fā)生變化，導(dǎo)致其購(gòu)房行為更趨謹(jǐn)慎；另一方面，此前個(gè)別房企出現(xiàn)流動(dòng)性困難、融資受阻，甚至導(dǎo)致在建房屋無(wú)法按時(shí)交付，進(jìn)一步影響了居民購(gòu)房信心和預(yù)期。

多地首套房貸款利率下降，將有助于進(jìn)一步釋放合理需求、擴(kuò)大有效需求、支持剛性和改善性住房需求?！霸谧》肯M(fèi)等領(lǐng)域，還存在一些妨礙消費(fèi)需求釋放的限制性政策，這些消費(fèi)潛力要予以釋放。”中央財(cái)辦有關(guān)負(fù)責(zé)同志表示，合理增加消費(fèi)信貸，支持住房改善等消費(fèi)；同時(shí)，結(jié)合落實(shí)生育政策和人才政策，解決好新老市民、青年人等住房問(wèn)題。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局局長(zhǎng)康義表示，我國(guó)仍然處在城鎮(zhèn)化持續(xù)發(fā)展階段，去年常住人口城鎮(zhèn)化率比上年提高了0.5個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到65.22%，但與發(fā)達(dá)國(guó)家80%左右的水平相比仍然不高。去年我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口數(shù)量巨大，這些就是未來(lái)的發(fā)展空間。接下來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理需求將逐步釋放。

做好供給端保障

由于房地產(chǎn)需求端和供給端相互影響、相互強(qiáng)化，接下來(lái)還要持續(xù)做好供給端保障工作。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿(mǎn)足房地產(chǎn)行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。

“供給端的問(wèn)題主要表現(xiàn)為房企的流動(dòng)性緊張?！痹鴦傉f(shuō)，這會(huì)帶來(lái)兩方面影響。一方面是抬升房企信用風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致其融資進(jìn)一步受阻，融資困難又加速了房企的風(fēng)險(xiǎn)暴露；另一方面，資金困難會(huì)導(dǎo)致房企的部分在建房屋無(wú)法按時(shí)交付，會(huì)影響購(gòu)房者需求預(yù)期，進(jìn)而影響房企的銷(xiāo)售、回款，進(jìn)一步加劇房企的流動(dòng)性緊張。

為解決以上問(wèn)題，金融管理部門(mén)著力緩解房企流動(dòng)性緊張、穩(wěn)定房企合理融資。此前，信貸、債券、股權(quán)融資已“三箭齊發(fā)”，房企尤其是優(yōu)質(zhì)房企的融資環(huán)境已明顯改善。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月份至11月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增1700多億元，同比多增2000多億元；2022年四季度，境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債券發(fā)行1200多億元，同比增長(zhǎng)22%。

下一步，金融管理部門(mén)將綜合施策，改善優(yōu)質(zhì)房企的經(jīng)營(yíng)性和融資性現(xiàn)金流。此前，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)主要銀行信貸工作座談會(huì)，研究解決改善房企的資產(chǎn)負(fù)債狀況，將聚焦專(zhuān)注主業(yè)、合規(guī)經(jīng)營(yíng)、資質(zhì)良好、具有一定系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企，開(kāi)展資產(chǎn)激活、負(fù)債接續(xù)、權(quán)益補(bǔ)充、預(yù)期提升四項(xiàng)行動(dòng)，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表回歸安全區(qū)間。

與此同時(shí)，保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作也將扎實(shí)推進(jìn)，進(jìn)一步穩(wěn)定購(gòu)房者的預(yù)期和需求。人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)的主要銀行信貸工作座談會(huì)強(qiáng)調(diào)，要運(yùn)用好保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款、保交樓貸款支持計(jì)劃等政策工具，積極提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。“保交樓專(zhuān)項(xiàng)借款資金投入帶動(dòng)形成一批實(shí)物工作量，有效促進(jìn)了項(xiàng)目的建設(shè)交付?！便y保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。