今年4月3日，鄭州限購(gòu)范圍調(diào)整，二環(huán)外區(qū)域不再限購(gòu)，限售政策也從原有的取得不動(dòng)產(chǎn)登記證滿一年可售，調(diào)整為以網(wǎng)簽時(shí)間、契稅繳納時(shí)間和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)登記三者任一滿一年可售。如今，二環(huán)外取消限購(gòu)整兩月，鄭州樓市有何變化?對(duì)此，大象新聞?dòng)浾哌M(jìn)行了走訪調(diào)查。

二手房4月份新增掛牌量達(dá)新高

“從我們?nèi)粘＝佑|客戶的情況來(lái)看，看房的、咨詢的以及房子掛牌量都增多了”，在鄭州從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)7年，鏈家房產(chǎn)的侯先生告訴記者，今年2月、3月是鄭州樓市最火的月份，限購(gòu)政策調(diào)整之后，在一定程度上延續(xù)了前兩個(gè)月的熱度，“小陽(yáng)春”時(shí)間被拉長(zhǎng)，尤其是跟往年相比，要火熱的多，“不過(guò)，5月中下旬市場(chǎng)有了冷卻跡象”。

(資料圖)

作為對(duì)樓市感知最敏感的一批人之一，已從事房產(chǎn)中介近10年的厲先生跟侯先生感受類似，“限購(gòu)政策調(diào)整之后，房?jī)r(jià)有輕微下降，樓市熱度有所上升”。

厲先生介紹，除了一些大品牌地產(chǎn)商的新房?jī)r(jià)格未發(fā)生明顯變化之外，不少開(kāi)發(fā)商都推出了特價(jià)房，二手房?jī)r(jià)格也輕微向下浮動(dòng)。此外，以他們門店近幾個(gè)月數(shù)據(jù)來(lái)看，跟3月份相比，4月、5月成交量雖未有明顯增長(zhǎng)，但也不乏熱度，尤其是二手房，“觀望的客戶比較多”。不過(guò)，對(duì)比去年同期，今年4月的成交量則要好得多。

再以貝殼找房成交數(shù)據(jù)為例，今年4月，鄭州二手房交易量同比增長(zhǎng)近5成，增幅達(dá)48.6%，尤其是中原區(qū)二手成交占比明顯提升。

貝殼找房研究院鄭州分院分析師呂倩分析，“一方面是中原區(qū)有較為優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)資源，3、4月份因子女上學(xué)而買房的群體較為集中;另一方面，中原區(qū)整體的次新房小區(qū)占比較高，區(qū)域內(nèi)一部分改善置換的需求得到了釋放。”

“限購(gòu)放開(kāi)提升了業(yè)主預(yù)期。從貝殼平臺(tái)數(shù)據(jù)來(lái)看，4月份二手房新增掛牌量超過(guò)了2.4萬(wàn)套，達(dá)到近年最高，新增客戶量也處于年內(nèi)高位。”呂倩告訴記者，疫情放開(kāi)后，前期積壓需求補(bǔ)償性釋放，2023年一季度的二手房市場(chǎng)熱度空前。

鄭州二手房市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)明顯

不難看出，限購(gòu)政策調(diào)整之后，從更為反映樓市冷暖的二手房市場(chǎng)來(lái)看，無(wú)論是新增掛牌量還是新增客戶量都出現(xiàn)了顯著增長(zhǎng)，甚至出現(xiàn)了新高。

呂倩也告訴記者，跟2022年3月份鄭州取消二手房20%差額稅、限售3年改1年政策首月數(shù)據(jù)相比，今年4月成交量還是增長(zhǎng)了約11%(貝殼成交數(shù)據(jù))，且近幾個(gè)月月度成交量基本穩(wěn)定，可以看出，二手市場(chǎng)修復(fù)態(tài)勢(shì)還是比較明顯的。

根據(jù)鄭州市房管局?jǐn)?shù)據(jù)，鄭州二手房4月的網(wǎng)簽量也呈上升趨勢(shì)。數(shù)據(jù)顯示，全市4月份共成交二手房10975套，環(huán)比上升15.05%，其中住宅10727套，環(huán)比上升15.34%。

不過(guò)，記者在實(shí)地走訪時(shí)，多位業(yè)內(nèi)人士表示，從市場(chǎng)終端來(lái)看，跟3月份相比，4月份的成交量并未出現(xiàn)明顯增長(zhǎng)。其中是何原因?

除了此前積壓的需求在3月份已被補(bǔ)償性釋放，導(dǎo)致3月份的成交基數(shù)較高之外，呂倩解釋，“核心原因還是在于有購(gòu)房需求的購(gòu)房者購(gòu)買力有限。此外，二手房從成交到網(wǎng)簽大概需要20天的時(shí)間，故網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一般反映上月下旬本月上旬期間的市場(chǎng)表現(xiàn)?！?/p>

那全國(guó)其他城市二手房交易情況如何?記者留意到，除了北上廣深等一線城市二手房交易量出現(xiàn)不同程度的環(huán)比下降之外，像杭州、南京、合肥等與鄭州同能級(jí)的新一線城市二手房成交量也出現(xiàn)了不同程度的環(huán)比下跌。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京二手房住宅網(wǎng)簽13997套，環(huán)比下跌37.3%;上海二手住房成交17334套，環(huán)比下降26.71%。在新一線城市中，杭州二手住宅成交5883套，環(huán)比下降32.7%;南京二手房成交11318套，環(huán)比下跌13%;合肥二手房成交量2127套，環(huán)比暴跌40%。

當(dāng)前樓市政策對(duì)剛需者的支持力度已近天花板

記者留意到，跟往年相比，今年不少房產(chǎn)中介都將推介的目光轉(zhuǎn)移到了二手房上。

究其原因，房產(chǎn)中介厲先生告訴記者，除了二環(huán)外到四環(huán)內(nèi)本身新房數(shù)量有限之外，在經(jīng)歷了疫情沖擊、新房樓盤延期交房等多重因素影響之后，“二手房不僅價(jià)格比新房便宜且都是現(xiàn)房，也是二手房市場(chǎng)更火熱的原因”?，F(xiàn)在是否是購(gòu)買二手房的好時(shí)機(jī)?

“實(shí)際上，從政策方面來(lái)看，現(xiàn)在已經(jīng)是最利好的時(shí)機(jī)”，厲先生舉例，無(wú)論是從首付比例、限購(gòu)限售政策，還是利率等等。根據(jù)他的了解，目前首套房貸款3.8%的利率幾乎是近30年來(lái)最低的一次。

記者留意到，去年年初，鄭州打響“救市”槍聲，出臺(tái)18條樓市新政，取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的限制政策。去年年底，鄭州又發(fā)布12條支持政策，包括調(diào)整限購(gòu)區(qū)域、支持團(tuán)購(gòu)在售商品住房、“1+8”都市圈居民統(tǒng)一待遇等一系列利好政策。進(jìn)入2023年，為刺激樓市活躍度，鄭州利好政策更是不斷加碼。

“當(dāng)前，鄭州對(duì)于購(gòu)房者的支持力度在同能級(jí)城市中位于第一梯隊(duì)?！眳钨涣信e，二環(huán)以外不限購(gòu)，首付比例最低20%，首套貸款利率3.8%，公積金額度最高調(diào)整至100萬(wàn)，且可以提取用作首付等，尤其是對(duì)于剛需購(gòu)房者，政策的支持力度已近天花板。

但對(duì)于改善群體而言，呂倩則認(rèn)為，如果信貸政策能夠傾斜一些的話，可能會(huì)在一定程度上維持樓市熱度，“當(dāng)下改善需求不斷崛起，而目前鄭州二套房的貸款利率4.9%，相差110BP(基點(diǎn))”。

不過(guò)，呂倩也提到，樓市的穩(wěn)步復(fù)蘇依托于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，就業(yè)的穩(wěn)定。剛需購(gòu)房者對(duì)未來(lái)收入有信心，才會(huì)將購(gòu)房需求轉(zhuǎn)化成實(shí)際行動(dòng)。