在房地產(chǎn)行業(yè)債務(wù)杠桿的持續(xù)拉低過程之中，行業(yè)所面臨的問題愈發(fā)復(fù)雜。調(diào)控的本意在于幫助行業(yè)擠水分、排風(fēng)險以及推動行業(yè)升級、發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)在過去幾十年中，也同樣承擔(dān)了推動國內(nèi)住房市場化進(jìn)程的時代使命，功不可沒。

房企并非單純逐利，肩上也有一份“保障”住房供應(yīng)的責(zé)任。試想，如果沒有房地產(chǎn)企業(yè)，僅憑福利分房，我們的住房數(shù)量與品質(zhì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以達(dá)到如今的水準(zhǔn)。

我們所推出的“尋訣”系列房企報道，不僅是對企業(yè)戰(zhàn)略及市場現(xiàn)狀進(jìn)行剖析，更重要的是要幫助企業(yè)重拾未來行業(yè)信心，客觀面對整體困境，積極解決自身問題。

我們將泰禾的年度漢字定為“諾”，這一諾對于每一個個體而言何止千金。

復(fù)工“時間表”

11月30日，有一條源于泰禾的消息，廈門紅樹灣院子達(dá)成首批交付。

黃其森向業(yè)主再三保證：交房雖然遲到、品質(zhì)不會缺席。

我們拿到了泰禾兩本品牌中心的周報精選——《百日唯新》、《千帆競發(fā)》，能看到泰禾近期內(nèi)部的種種變化，向外表達(dá)的核心內(nèi)容為“一切都在慢慢變好”，其中細(xì)節(jié)多為項目復(fù)工進(jìn)展與泰禾近況。

在其中看到了不少媒體的贊賞，但對于此時的泰禾而言，項目“交付”與業(yè)主“滿意”實則更為重要。

同泰禾副總裁全忠的采訪約在了泰禾北京公館，采訪問題主要聚焦于泰禾項目的復(fù)工與交付。

我們不鼓掌，同樣也不詆毀，希望停工項目能夠早日復(fù)工交付，業(yè)主能夠早日收房，畢竟在一套房的選擇背后，可能背負(fù)了一個家庭的全部資產(chǎn)。

在此期間也有好消息傳出，采訪完成之后，我們不斷能夠聽到泰禾項目交付的聲音。

不一樣的“價值”

曾幾何時，泰禾在“為城市創(chuàng)造作品，為時代奉獻(xiàn)精品”口號之下，推出的基于新中式生活方式的項目在行業(yè)內(nèi)影響不小，以中國院子為代表的新中式住宅對于國內(nèi)豪宅審美有著深刻的影響。但隨著市場與調(diào)控的環(huán)境發(fā)生變化，泰禾資金鏈的斷裂導(dǎo)致其在眾多城市在建項目出現(xiàn)停工現(xiàn)象。

9月底，有投資者在互動平臺針對泰禾蘇州姑蘇院子的復(fù)工時間提出疑問，泰禾回答稱，“項目目前處于待復(fù)工狀態(tài)，公司正全力推進(jìn)該項目的復(fù)工復(fù)產(chǎn)?！?/p>

包括蘇州姑蘇院子在內(nèi)，一系列停工影響了眾多項目的交付，也引發(fā)了泰禾與購房者之間的數(shù)次沖突。在眾多場合，黃其森向購房者一再表示“我們要用高品質(zhì)的交付來表達(dá)對客戶的歉意和誠意”，堅稱“品質(zhì)是泰禾的底線”。

在泰禾規(guī)?；l(fā)展路徑中伴隨著的高杠桿與高負(fù)債，當(dāng)行業(yè)融資環(huán)境趨緊之時，泰禾較早出現(xiàn)債務(wù)違約。

面對質(zhì)疑，黃其森表示“泰禾需要改變的是過往對于規(guī)模的過分追求”。放棄規(guī)?；l(fā)展更像是泰禾與黃其森的被動選擇，問題終將需要被面對解決。

泰禾在“院子系”的產(chǎn)品打造確實稱得上是行業(yè)專家。其所打造的“院子系”被中國《全國高校房地產(chǎn)專業(yè)案例教材》收錄，從中國院子到北京院子、南京院子，中式文化融入建筑與園林、裝飾與細(xì)節(jié)中，形成“宅門、坊巷、院落”三大造院體系。

“院子系”外，泰禾也曾延伸發(fā)展出“大院系”、“府系”、“園系”等系列新中式產(chǎn)品，構(gòu)筑了自己的新中式產(chǎn)品矩陣。從“中國院子”到全國范圍內(nèi)的22城44院，泰禾一度在全國構(gòu)建了北方區(qū)、福建區(qū)、華東區(qū)、廣深區(qū)等多個核心區(qū)域。

面對各類歐式豪宅的沖擊，泰禾的“院子系”給了市場不一樣的產(chǎn)品。在其打造的項目中，中國院子四次上榜“亞洲十大超級豪宅”；泰禾·北京院子多次成為“北京別墅銷冠”；泰禾·麗春湖院子也曾連續(xù)10個月位居“中國別墅市場銷冠”。

泰禾陷入困境的主要原因在于其對規(guī)模化發(fā)展的過度追求，采取高杠桿、高周轉(zhuǎn)的開發(fā)模式遭遇政策轉(zhuǎn)向，后又疊加疫情影響，導(dǎo)致資金鏈斷裂引發(fā)一系列負(fù)面連鎖反應(yīng)，眾多項目停工。

輾、轉(zhuǎn)、騰、挪

在過去的幾年中，規(guī)?；l(fā)展下的高杠桿邏輯是中小房企的唯一“信仰”，包括近期債務(wù)暴雷的藍(lán)光發(fā)展、花樣年等房企，都在不同時期提出自己的千億計劃，一旦高杠桿面對強(qiáng)調(diào)控，必然出現(xiàn)債務(wù)問題。

泰禾面對一系列的停工問題，開始停止拿地并轉(zhuǎn)手部分項目，并與萬科簽訂《股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》、與金融機(jī)構(gòu)開展協(xié)調(diào)債務(wù)展期、加快銷售回籠等。如今能夠有一系列項目獲得復(fù)工則正是由于其主要債權(quán)人已基本談妥，主要方式是展期、免除滯納金以及對資金成本給予一定優(yōu)惠，其中部分債務(wù)已展期到2023年年底。

按照黃其森的說法，泰禾在一二線城市有3000多億元貨值的土地儲備，充足的貨值儲備是泰禾翻身的核心籌碼，能與金融機(jī)構(gòu)達(dá)成債務(wù)展期，也確實是手中土地和部分項目的價值仍在。

我們從其半年報可以看出，2021年上半年泰禾無新增土儲。目前累計土儲總占地面積1290.8萬平方米，規(guī)劃建筑面積3239.9萬平方米，剩余可開發(fā)建筑面積923.9萬平方米。

泰禾與眾多債權(quán)方的談判協(xié)商進(jìn)展為其贏得了一定的時間窗口，有部分樓盤得以竣工并順利交付，一旦停工項目批量復(fù)工，加上其手中的部分優(yōu)質(zhì)土儲，泰禾確實能夠看到脫困的希望。

在萬科半年業(yè)績會上，針對萬科與泰禾的合作，祝九勝提到，萬科有一個工作組一直密切地在跟泰禾聯(lián)系，并給予一些建議，如果能符合此前約定條件，萬科仍然會履約。

泰禾在北京的金府大院全部交付竣工備案，昌平拾景園210套房源開始交付；福州、廈門、杭州等地也都有項目簽約、復(fù)工。目前來看，根據(jù)統(tǒng)計，泰禾部分項目已經(jīng)實現(xiàn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)。從2020年底到2021年11月，泰禾全國有接近二十個項目有交付，分布在北京、南昌、廈門、杭州等多個城市，北京、福州等重點區(qū)域復(fù)銷也有起色。

杭州院子交付現(xiàn)場

目前來看，泰禾復(fù)工的焦點在于北京院子二期、太原金尊府等重點項目上，全忠在采訪現(xiàn)場也透露出部分信息，北京院子二期在年底可能會有較為明顯的復(fù)工進(jìn)度。北京院子二期對于泰禾在市場中的品牌及口碑影響較大。10月27日，在朝陽區(qū)住建委主持下，北京院子二期啟動復(fù)工，新總包單位確定為北京市屬國企北京城建集團(tuán)有限公司。目前已經(jīng)開展辦公區(qū)及工人生活區(qū)搭建、塔吊安裝、實體結(jié)構(gòu)排查及部分市政工程恢復(fù)工作。

泰禾稱其在北京擁有數(shù)百億的現(xiàn)貨儲備，包括金府大院、西府大院和北京公館；早些年所開發(fā)的中國院子、麗春湖院子等也在其中。中國院子、金府大院、西府大院、麗春湖院子、泰禾中央廣場和北京公館均為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房。如果都能出手，對于其加速回款、項目復(fù)工是有幫助的。

自2018年起，泰禾開始停止拿地進(jìn)行戰(zhàn)略收縮，一度撤出環(huán)京市場、海南區(qū)域等。在此后兩年泰禾償還了上千億債務(wù)，黃其森坦言“如果這些債務(wù)沒有還掉，公司今天一點機(jī)會都沒有了?！?/p>

回歸產(chǎn)品、回歸小而精

如今，黃其森在多次會議中表示，泰禾大概會收縮到不到10個城市，北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、福州和廈門。他認(rèn)為泰禾年銷售規(guī)?！?00億元到500億元就夠了”。

泰禾也必須將重心回歸于產(chǎn)品本身，因為其目前的難點在于復(fù)工與交付，其他皆為虛無，資本市場對于泰禾的信心恢復(fù)也需要看到其整體項目的不斷復(fù)工交付。

面對債務(wù)危機(jī)的房企并非泰禾一家。隨著整體金融安全的不斷被強(qiáng)調(diào)，管控日趨嚴(yán)苛，長期被房企所尊為“信仰”的規(guī)模論也已經(jīng)開始降溫。我們能夠在全國諸多城市二次土拍的中看到信號，降債務(wù)之外，對于未來預(yù)期的不看好導(dǎo)致很少再有民企愿意拿地，不少城市甚至出現(xiàn)大規(guī)模的地塊流拍現(xiàn)象。

泰禾的債務(wù)危機(jī)爆發(fā)較早，也為其在整體環(huán)境惡化之前，贏得了比其他房企更多的時間。整個市場對于未來預(yù)期不斷下降之時，泰禾如果能處理好自身的復(fù)工以及銷售問題，相信會盡快走出困境。

目前來看，暴雷從個別的企業(yè)現(xiàn)象開始變成行業(yè)現(xiàn)象。泰禾的自救之路對行業(yè)也有一定的啟發(fā)，相當(dāng)于泰禾為全行業(yè)做了一次壓力測試。

泰禾曾經(jīng)發(fā)布一篇反思評論，面對困境，企業(yè)掌舵人首先要有不躺平的心態(tài)，在一些方法和路徑上，要能第一時間和政府、金融機(jī)構(gòu)實事求是溝通，尋求支持和諒解。然后有節(jié)奏、有重點地尋求問題解決。

2021年，泰禾年初“復(fù)工復(fù)產(chǎn)”，年中“復(fù)銷”，8月宣布企業(yè)向“小而精、小而美”轉(zhuǎn)型，年底重心變成“保交付、保品質(zhì)”。

北京金府大院園區(qū)實景

企業(yè)通過自救，能真正能走出困境，這對于政府、金融機(jī)構(gòu)、業(yè)主、合作商等利益相關(guān)方應(yīng)該是樂見其成的。泰禾的一位區(qū)域高管坦言，今年和業(yè)主直接溝通不下20次。在溝通中推進(jìn)項目問題解決。

資本逐利，風(fēng)險與利潤的平衡總是會過度傾斜。我們與其說關(guān)心房企，不如說關(guān)心房企背后的“人”。對于購房者、企業(yè)員工而言，能否保證交付、能夠保住工作，這對于個人而言極為重要，但他人又難感同身受。