5月6日，北京土地市場(chǎng)再成交兩宗涉宅用地，建工、城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體以27.485億元競(jìng)得豐臺(tái)區(qū)青塔街道地塊，華潤(rùn)、中鐵聯(lián)合體以37.26億元以及現(xiàn)房銷售面積18000平方米競(jìng)得大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊，兩地塊均觸頂成交，溢價(jià)率為15%，總成交金額64.745億元。

土拍規(guī)則升級(jí)后首拍，房企積極性依然高漲

值得注意的是，本次出讓宗地正是北京調(diào)整土拍規(guī)則的兩宗地塊。4月14日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)對(duì)這兩宗地塊的土拍規(guī)則調(diào)整為：同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地；聯(lián)合競(jìng)買的，同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體參與同一宗地競(jìng)買。

【資料圖】

對(duì)于這一調(diào)整，北京市規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“同一集團(tuán)成員企業(yè)”不再成為“對(duì)手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。此外，項(xiàng)目多數(shù)設(shè)置搖號(hào)環(huán)節(jié)，本次調(diào)整將更加有效的抑制通過增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號(hào)中簽概率的情況發(fā)生，繼續(xù)營(yíng)造更加公平的市場(chǎng)環(huán)境。

即便將土拍規(guī)則調(diào)整得更為“嚴(yán)格”，但并不影響房企們積極拿地。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍前，豐臺(tái)區(qū)青塔街道地塊收到了17次報(bào)價(jià)，大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)地塊收到了11次報(bào)價(jià)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，兩宗地塊參與競(jìng)拍的房企超20家，除了金茂、首開、華潤(rùn)、龍湖、保利等“熟面孔”外，還有來(lái)自地方的江蘇師山置業(yè)、揚(yáng)州華景置地、南通海門海泰等“新面孔”。

北京鏈家研究院分析師岳微表示，從房企來(lái)看，參與主力仍為實(shí)力雄厚且在區(qū)域有深耕經(jīng)驗(yàn)的房企，值得注意的是，長(zhǎng)期未在北京拿地的萬(wàn)科以聯(lián)合體再度參與北京市場(chǎng)。此外，南方房企進(jìn)京布局意愿也更加強(qiáng)烈。

兩宗地塊價(jià)格雙雙觸頂，競(jìng)得人均為搖號(hào)產(chǎn)生

土拍當(dāng)日，率先進(jìn)行的是豐臺(tái)區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目FT00-0601-0633、FT00-0601-0634地塊，該地塊位于西四環(huán)的西側(cè)，蓮石東路的南側(cè)，四環(huán)旁，地塊用地面積16944.582平方米，建筑規(guī)模52000平方米，銷售指導(dǎo)價(jià)是85000萬(wàn)元/平方米。

該地塊起始價(jià)為23.9億元，上限價(jià)為27.485億元，共吸引了17家房企及聯(lián)合體報(bào)名，在開拍前網(wǎng)上報(bào)價(jià)已達(dá)到25.82億元。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)開拍不到5分鐘，該地塊價(jià)格迅速觸頂。根據(jù)該地塊土拍規(guī)則，直接進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。最終，在15家參與搖號(hào)的房企中，建工、城鄉(xiāng)房屋聯(lián)合體成為“幸運(yùn)兒”，以27.485億元拿下該地塊，溢價(jià)率15%。

對(duì)于青塔地塊如此火熱的原因，岳微分析稱，首先是地理位置優(yōu)越，緊鄰西四環(huán)，與海淀區(qū)一路之隔，有地鐵11號(hào)線規(guī)劃預(yù)期，周邊配套、居住界面成熟；同時(shí)，地塊體量小，居住屬性純粹，總價(jià)不高，房地價(jià)差較大，有充足的利潤(rùn)空間；此外，近年來(lái)，西四到五環(huán)之間新房項(xiàng)目供應(yīng)主要集中在豐臺(tái)區(qū)小瓦窯、大瓦窯板塊以及石景山區(qū)衙門口板塊，青塔板塊無(wú)直接競(jìng)品項(xiàng)目，預(yù)計(jì)銷售流速較為可觀。

另一宗地塊為大興區(qū)西紅門鎮(zhèn)DX04-0102-6005地塊，該地塊土地面積41091.4平方米，建筑控制規(guī)模93718.5平方米，容積率2.5，還將配建一個(gè)幼兒園，銷售指導(dǎo)價(jià)是66000元/平方米。

該地塊起始價(jià)為32.4億元，上限價(jià)為37.26億元，若價(jià)格觸頂轉(zhuǎn)為競(jìng)現(xiàn)房銷售面積，上限為18000平方米。該地塊共吸引了11家房企及聯(lián)合體報(bào)名，在開拍前網(wǎng)上報(bào)價(jià)已達(dá)到34.1億元。在現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍環(huán)節(jié)，該地塊延續(xù)上宗地塊熱度，土地價(jià)格及現(xiàn)房銷售面積雙雙觸頂。最終，在6家參與搖號(hào)的房企中，華潤(rùn)、中鐵聯(lián)合體拿下該地塊，總成交金額37.26億元加現(xiàn)房銷售18000平方米，溢價(jià)率15%。

“西紅門版塊為新開發(fā)區(qū)域，在華潤(rùn)、興創(chuàng)、中鐵等開發(fā)企業(yè)已打造橡樹灣（一期、二期）、御璟星城等新房項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，華潤(rùn)、中鐵再添一子，未來(lái)交付后，將形成一個(gè)高品質(zhì)居住圈，市場(chǎng)認(rèn)可度及潛力價(jià)值提升。”岳微表示。

核心城市土拍熱度回溫，北京土拍節(jié)奏逐漸緊湊

今年，北京土地市場(chǎng)整體呈現(xiàn)愈加回暖態(tài)勢(shì)，但單一地塊的成交依然呈現(xiàn)冷熱不均、分化明顯的局勢(shì)。岳微提到，非集中供應(yīng)以來(lái)，2宗熱點(diǎn)地塊觸及上限搖號(hào)確定歸屬，2宗地塊出讓遇冷由開發(fā)企業(yè)托底成交，地塊自身?xiàng)l件及利潤(rùn)空間成為開發(fā)企業(yè)拿地的決定性因素。

進(jìn)入2023年以來(lái)，22城“集中供地”進(jìn)一步淡化，普遍發(fā)布2023年土地?cái)M出讓清單，并采取“多次少量”模式供地。中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增表示，2023年以來(lái)，核心城市土拍情緒回溫，但城市、板塊間分化現(xiàn)象仍較明顯。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，截至4月21日，22城成交地塊地價(jià)上限占比達(dá)48%，底價(jià)成交占比達(dá)44%。具體來(lái)看，北京、上海、杭州、合肥地價(jià)上限占比均在六成以上，其中，北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報(bào)名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量記錄。

北京土地市場(chǎng)熱度不減的同時(shí)，土地掛牌也較為頻繁。就在5月4日，北京市規(guī)自委將石景山衙門口713地塊、經(jīng)開區(qū)臺(tái)湖0032地塊、順義新城第19街區(qū)19-69地塊、順義新城第20街區(qū)6001地塊等4宗地塊由預(yù)申請(qǐng)正式轉(zhuǎn)為掛牌，土拍規(guī)則延續(xù)“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競(jìng)買同一宗地”的規(guī)定。根據(jù)公告，這4宗地塊或?qū)⒂?月1日集中出讓。