“我的房貸利率比現(xiàn)在杭州首套房的房貸利率高很多，要是能降到相同水平就好了。”杭州白領(lǐng)張晨對(duì)記者說。他最近非常關(guān)注存量房貸利率調(diào)整的討論，目前杭州首套房房貸利率為4%，而他的房貸利率則是5.35%。

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人民銀行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾日前表示，按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或以新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。金融管理部門的這一表態(tài)，回應(yīng)了社會(huì)關(guān)切，也進(jìn)一步將存量房貸利率調(diào)整的話題引向深入。

專家認(rèn)為，對(duì)購(gòu)房者來說，降低存量房貸利率可直接減輕其房貸付息壓力，釋放居民消費(fèi)潛能，促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)。于銀行而言，適度調(diào)整存量房貸利率，有望緩解“提前還貸潮”，但可能使銀行凈息差進(jìn)一步承壓，需探索合理可行方案。同時(shí)，監(jiān)管部門也可通過出臺(tái)降準(zhǔn)等支持政策，推動(dòng)降低銀行負(fù)債成本，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)讓利于民，以價(jià)換量。

呼聲漸起

專家認(rèn)為，隨著市場(chǎng)利率持續(xù)走低，存量房貸利率明顯高于理財(cái)?shù)韧顿Y收益率，居民贖回收益率走低的理財(cái)產(chǎn)品提前償還房貸現(xiàn)象明顯增多。今年上半年，個(gè)人住房貸款累計(jì)發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，但統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示的個(gè)人住房貸款余額總體還略微減少。這背后，一些居民提前償還房貸是一項(xiàng)重要原因。

“通過RMBS（個(gè)人住房按揭貸款支持證券）條件早償率可以觀測(cè)到，2023年以來該指數(shù)呈波動(dòng)上升趨勢(shì)，6月至7月較5月高峰有所回落，但較2021年至2022年仍處于高位?！敝刑┳C券研究所所長(zhǎng)戴志鋒說。RMBS條件早償率是居民個(gè)人住房貸款提前償還行為的重要觀測(cè)指標(biāo)。

居民為何紛紛選擇提前還貸？

鄒瀾表示，盡管去年以來貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）下行0.45個(gè)百分點(diǎn)，但因?yàn)楹贤s定的加點(diǎn)幅度在合同期限內(nèi)是固定不變的，前些年發(fā)放的存量房貸利率仍然處在相對(duì)較高的水平，這與提前還貸大幅增加有較大關(guān)系。

“提前償還個(gè)人住房貸款體現(xiàn)了居民在資產(chǎn)配置上的自發(fā)調(diào)整?！惫獯笞C券首席固收分析師張旭認(rèn)為，從負(fù)債端看，隨著貸款利率持續(xù)下降，部分貸款品種利率已明顯低于一些存量房貸利率。從投資端看，近年金融資產(chǎn)回報(bào)率有所降低，與一些存量房貸利率形成“倒掛”，也讓提前還貸變得更加“劃算”。

可選之舉

降低存量房貸利率被視為遏制“提前還貸潮”的一個(gè)好辦法。專家指出，調(diào)整存量房貸利率將減輕居民月供負(fù)擔(dān)，于銀行而言，可緩解提前還貸增多的問題。

中信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家明明表示，商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定或以新發(fā)放貸款置換存量貸款，有利于減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)、緩解提前還貸壓力等問題。同時(shí)，居民消費(fèi)金融支出下降可部分增加社會(huì)消費(fèi)支出，從需求端拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

對(duì)商業(yè)銀行而言，降低存量房貸利率可望留住優(yōu)質(zhì)客戶。戴志鋒認(rèn)為，按揭客戶是銀行最優(yōu)質(zhì)的零售客戶類型之一，

不僅能為銀行帶來穩(wěn)定、低風(fēng)險(xiǎn)的貸款規(guī)模和利息收入，其派生的留存存款、財(cái)富管理、非按揭貸款、高凈值客戶背后的企業(yè)融資等需求，也都極具開發(fā)潛力?！霸诹闶劭蛻舾?jìng)爭(zhēng)白熱化背景下，合理的利率調(diào)降方案是優(yōu)于客戶流失的選擇?！彼f。

張旭認(rèn)為，提前還貸使金融機(jī)構(gòu)迅速流失個(gè)人房貸這類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也需要居民在短時(shí)間內(nèi)騰挪出大量資金，下調(diào)存量房貸利率是對(duì)雙方均相對(duì)有利的做法。

路徑漸明

結(jié)合管理部門釋放的信息，招聯(lián)首席研究員董希淼等專家判斷，存量房貸利率調(diào)整可能有兩種做法，即變更合同條款直接降、“以新?lián)Q舊”間接降。

在董希淼看來，貸款置換原則上應(yīng)限于本行，不應(yīng)鼓勵(lì)跨行“轉(zhuǎn)按揭”。可通過市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，商定銀行存量房貸利率調(diào)整的總體原則。同時(shí)，建議各家銀行總行出臺(tái)具體方案，明確直接降或間接降的條件、標(biāo)準(zhǔn)、流程。

值得關(guān)注的是，當(dāng)前下調(diào)存量房貸利率的一大掣肘在于銀行凈息差較低。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，商業(yè)銀行凈息差收窄至1.74%。明明說：“在銀行凈息差持續(xù)下行背景下，存量貸款利率下調(diào)會(huì)進(jìn)一步壓縮盈利空間。”

某股份行業(yè)務(wù)人士對(duì)記者表示：“降低存量貸款利率對(duì)商業(yè)銀行盈利的影響不小，目前仍處于討論研究階段，距離真正執(zhí)行還有一段時(shí)間。在我們總行出臺(tái)新的政策前，將一律按照原有政策向客戶做好解釋工作?！?/p>

“考慮到人民銀行對(duì)存量房貸利率調(diào)整持‘支持和鼓勵(lì)’態(tài)度，給予商業(yè)銀行更多自主權(quán)，預(yù)計(jì)部分大行將率先行動(dòng)，發(fā)揮示范作用，其他銀行將結(jié)合自身實(shí)際情況作出選擇?！泵髅髡f。

專家建議，為提高銀行降低存量房貸利率積極性，可適度降低銀行負(fù)債成本，維護(hù)合理息差水平。2022年以來，銀行兩次主動(dòng)下調(diào)存款利率。目前存款定期化、長(zhǎng)期化趨勢(shì)明顯，銀行再次主動(dòng)下調(diào)存款利率仍有一定空間。