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進(jìn)入6月份，“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”將迎來新一期評(píng)估。當(dāng)前，市場(chǎng)上不乏一些爭(zhēng)論之聲——有些城市的首套房貸款利率是不是要上調(diào)了？哪些城市的房貸利率還會(huì)再降？利率降低是否會(huì)引發(fā)熱錢流入樓市？對(duì)此需理性分析、厘清本源，首套房利率調(diào)整“管熱也管冷”，市場(chǎng)不必恐慌。

首套房利率的優(yōu)化與調(diào)整，事關(guān)購(gòu)房者的財(cái)務(wù)成本。為更好滿足剛性需求、改善消費(fèi)支出能力，去年以來，首套房利率經(jīng)歷了多次優(yōu)化與調(diào)整。2022年5月，下調(diào)首套房利率下限，由此前的“5年期以上LPR”降至“5年期以上LPR減20個(gè)基點(diǎn)”，二套房暫時(shí)不變。2022年9月，階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，符合條件的城市政府可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套房利率下限。2022年12月，建立“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”。

首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制“管熱也管冷”，它按季度評(píng)估各城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展情況，是雙向、動(dòng)態(tài)的，而非機(jī)械、僵化的。首先，該機(jī)制“調(diào)冷”。根據(jù)政策，若某城市的新建商品住宅銷售價(jià)格連續(xù)3個(gè)月環(huán)比、同比均下降，那么該城市可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)氐氖滋追坷氏孪?。截?月末，符合以上條件的城市共有96個(gè)，其中83個(gè)城市下調(diào)了首套房利率下限，12個(gè)城市取消了首套房利率下限。受此帶動(dòng)，今年3月全國(guó)新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率同比下降1.35個(gè)百分點(diǎn)。其次，該機(jī)制“控?zé)帷?。根?jù)政策，如果某城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了趨勢(shì)性上漲苗頭，該城市將及時(shí)退出支持政策，恢復(fù)執(zhí)行全國(guó)統(tǒng)一的首套房利率下限。

但是，雙向、動(dòng)態(tài)并不意味著變動(dòng)快、變數(shù)大，相反，“首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制”具有穩(wěn)定性。不能忽視利率下調(diào)的兩個(gè)前提條件。一是房?jī)r(jià)下跌的時(shí)間不短于3個(gè)月，二是環(huán)比、同比均下降。也就是說，某城市的房?jī)r(jià)僅出現(xiàn)波動(dòng)還不夠，必須出現(xiàn)趨勢(shì)性變化。因此，盡管該機(jī)制每季度評(píng)估房?jī)r(jià)變動(dòng)，但多數(shù)城市不會(huì)觸發(fā)利率調(diào)整的條件，觸發(fā)條件所需時(shí)長(zhǎng)將遠(yuǎn)超評(píng)估周期時(shí)長(zhǎng)。

當(dāng)前，購(gòu)房者需要穩(wěn)定的預(yù)期，而穩(wěn)預(yù)期的重要內(nèi)容之一，就是因城施策、科學(xué)合理地優(yōu)化調(diào)整房貸利率尤其是首套房利率，避免出現(xiàn)“大起大落”。近期，首套房利率已呈現(xiàn)“穩(wěn)中微降”趨勢(shì)，商業(yè)銀行的放款速度也持續(xù)提升。第三方數(shù)據(jù)顯示，4月、5月貝殼百城首套主流房貸利率平均為4.01%、4.0%，均較上月微降1個(gè)BP。

接下來，要堅(jiān)定“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。其中，監(jiān)管部門要圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，密切關(guān)注房地產(chǎn)金融形勢(shì)變化，“因城施策”配合地方政府履行好屬地責(zé)任，更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求；金融機(jī)構(gòu)可以在“風(fēng)險(xiǎn)可控”的前提下，圍繞房貸靈活還款等方面，審慎開展創(chuàng)新，為廣大購(gòu)房者尤其是新市民群體提供更精準(zhǔn)、更高效的住房金融服務(wù)。（郭子源）