記者 李貝貝 上海報道

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新城悅服務集團有限公司（01755.HK，簡稱“新城悅服務”）于8月25日發(fā)布的2023年中期業(yè)績顯示，上半年實現(xiàn)營業(yè)收入26.81億元，同比增長8.7%。值得注意的是，上半年公司非住宅拓展效果顯著，公司在管面積中第三方面積占比51.6%，合約面積中第三方占比48.3%。

8月28日，新城悅服務管理層在2023年中期業(yè)績發(fā)布會上表示，盡管2023年上半年房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣繼續(xù)影響公司的部分業(yè)務，但整體業(yè)績的增長說明，公司已逐步擺脫對房地產(chǎn)行業(yè)的依賴。

新城悅服務董事長兼首席執(zhí)行官戚小明坦言，作為物業(yè)管理行業(yè)，也會受到來自上游行業(yè)的傳導，例如案場服務需求的減少、來自開發(fā)商企業(yè)的回款變慢、住宅市場的新盤拓展難度加大等。

不過，“這些不利因素會放緩物業(yè)管理的增長步伐，但不會改變行業(yè)的增長趨勢”。戚小明認為，作為傳統(tǒng)服務性行業(yè)，業(yè)主、企業(yè)以及政府機關(guān)在物業(yè)管理相關(guān)方面的存量需求始終存在，這些永續(xù)性的需求，構(gòu)建了物業(yè)服務行業(yè)或者后勤服務行業(yè)的基本盤。

社區(qū)增值服務正在向永續(xù)型業(yè)務轉(zhuǎn)型

半年報顯示，2023年上半年，新城悅服務營業(yè)收入為約26.81億元，同比增長約8.7%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至目前，已披露半年報的物業(yè)企業(yè)中，新城悅服務在營業(yè)收入和歸母凈利潤兩個指標上均排名前八。

收入的增長主要由物業(yè)管理服務和社區(qū)增值服務貢獻：其中，上半年物業(yè)管理服務收入達到約16.94億元，同比增長約21.7%；同期，社區(qū)增值服務方面的收入達到約7.08億元，同比增長約13.4%。該業(yè)務板塊的毛利達到約2.40億元，占本集團整體毛利約33.5%。

在該公司社區(qū)增值服務中，團餐、電梯服務等作為創(chuàng)新業(yè)務在今年上半年維持了較為顯著的增長。報告期內(nèi)，與大后勤相關(guān)的增值服務收入持續(xù)增長，在社區(qū)增值服務中的占比達到約49.8%，其中團餐服務取得的收入約為2.22億元，同比增長約55.3%；設施管理服務相關(guān)的收入為約1.31億元，同比增長約23.1%。

“目前社會增值服務的內(nèi)容也在向永續(xù)業(yè)務推進轉(zhuǎn)型，這也是我們業(yè)務正在擺脫房地產(chǎn)依賴的又一體現(xiàn)，一次性需求的拎包入住和車位銷售等業(yè)務，在我們收入中的占比不斷的下降?！逼菪∶鞅硎尽?/p>

規(guī)模方面，截至2023年6月30日，新城悅服務合約面積達到3.23億平米，較2022年末同比增加1008.9萬平米；在管面積達2.09億平米，與2022年末相比增加1025.9萬平米。

值得注意的是，保持較強的獨立性是物企穿越地產(chǎn)下行周期的重要保障。截至2023年中期，公司在管面積中第三方面積占比51.6%，合約面積中第三方占比48.3%；2023年上半年新城悅服務第三方拓展面積為1218萬平方米，同比增長17.5%。據(jù)克而瑞物管統(tǒng)計，截至2023年6月30日，新城悅服務第三方合約面積較2018年末IPO時增長約187.7%。

不過，其他業(yè)務方面，來自于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的服務需求于報告期內(nèi)仍在下降，其中開發(fā)商增值服務和智慧園區(qū)服務收入的下降速度依然顯著。例如，2023年上半年，公司智慧園區(qū)服務的收入為約1.20億元，較2022年同期約1.74億元下降約31.2%；開發(fā)商增值服務的收入為約1.59億元，較2022年同期約2.74億元下降約42.1%。

今年上半年，新城悅服務的經(jīng)營指標亦在逐步向好。截至2023年6月30日，新城悅服務的毛利為約7.18億元，較2022年同期的約7.16億元同比上升約0.2%；毛利率為約26.8%，較2022年同期的29.0%相比下降2.2個百分點，但較2022年全年毛利率上升1.0個百分點（2022年為25.8%）；期內(nèi)，新城悅服務的利潤為約3.34億元，較2022年同期約2.58億元上升約29.4%；本公司擁有人應占利潤為約2.94億元，較2022年同期上升約30.1%；凈利潤率為約12.4%，較2022年同期上升1.9個百分點。

另據(jù)新城悅服務首席戰(zhàn)略官兼董事會秘書尤建峰在業(yè)績會上透露，截至到2023年6月30日，公司所持有美元債債券的賬面價值是2957萬元，已經(jīng)影響很小了。

物管行業(yè)的增長趨勢不會改變

業(yè)績會上，對于物管行業(yè)的走向，戚小明直言，未來短期內(nèi)物業(yè)行業(yè)依然面臨著層層挑戰(zhàn)，不管是房地產(chǎn)企業(yè)、還是與其關(guān)聯(lián)度度較高的物企挑戰(zhàn)都很大。

其進一步分析稱，挑戰(zhàn)主要來自于兩個方面。

第一，房地產(chǎn)形勢的變化。“（房地產(chǎn)行業(yè)）短期來看還是比較困難，長期也看好，但是這段周期多長、形勢變化到穩(wěn)定的階段會有多少時間，從現(xiàn)在來看還是要等待?！逼菪∶髡J為，房地產(chǎn)形勢的變化不可避免地會對物管行業(yè)尤其是未來的發(fā)展造成非常大的影響；

第二，相比過去幾年，業(yè)內(nèi)對于物企市場化的能力、獨立性能力的培育更加關(guān)注，而能力的培養(yǎng)需要一定時間。“所以短期困難也是一方面的原因，就是說它的獨立性、市場化的能力、培育需要一個過程，前面應該說有短板”，戚小明表示。

盡管如此，戚小明對于物管賽道的發(fā)展仍充滿信心：“長期講還是看好的，物業(yè)行業(yè)還是有別于房地產(chǎn)，盡管很依賴于房地產(chǎn)，因為房地產(chǎn)的好壞對物業(yè)行業(yè)未來的發(fā)展有非常大的影響，但是因為它是一個存量的市場，所以它整體的穩(wěn)定還是第一位。”

“發(fā)展還是有的，不管是住宅、非住宅，還有增值服務如電梯等方面相對來說還是比較穩(wěn)定的，而且隨著市場化、獨立性業(yè)務意識的培育和能力的提升，它對未來拓展方面非常有機會。所以這個行業(yè)短期困難，長期還是看好的?！逼菪∶髟俅螐娬{(diào)。

基于上述判斷，戚小明樂觀預計，下半年新交付的項目體量仍會較上半年有所增長，公司物業(yè)管理收入的增長趨勢不會有任何改變。

“下半年我們要在品質(zhì)提升、服務提升；要在區(qū)域聚焦，多元化發(fā)展和我們團隊管理等方面做進一步的升級迭代，為我們未來持續(xù)的規(guī)模增長和員工滿意奠定基礎(chǔ)。”戚小明透露。

尤建峰則表示，目前新城悅服務正在加緊準備下一個三年戰(zhàn)略規(guī)劃，具體的戰(zhàn)略目標和業(yè)務模式會在下半年進行同步，大方向包括要做品質(zhì)提升、通過數(shù)字化來提升體系能力、更為聚焦深耕城市和重點城市等?！拔飿I(yè)服務還是要把小區(qū)里固定的資源充分挖掘，這可能是一個非常務實的，確定性更高的業(yè)務方向?！?/p>

中指研究院則在研報中指出，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展進入關(guān)鍵時期，前途光明，道路曲折。物業(yè)服務企業(yè)應根據(jù)自身實際情況，制定具有前瞻性的發(fā)展戰(zhàn)略，追求有質(zhì)量的增長。