購(gòu)房者人均購(gòu)房面積不到28㎡

報(bào)告通過(guò)對(duì)2018年購(gòu)房業(yè)主進(jìn)行問卷調(diào)查，統(tǒng)計(jì)出2018年購(gòu)房者人均居住面積為27.8平方米，其中24.3%的購(gòu)房者人均居住面積不到20平方米，相當(dāng)于三口之家住房不到60平方米。

從年齡劃分來(lái)看的話，報(bào)告稱，相較于資金積累薄弱的90后，80后的居住空間更狹小些。數(shù)據(jù)顯示，家里普遍有“紅領(lǐng)巾”的他們?nèi)司幼∶娣e為27平方米，在各年齡段中居住條件屬于最差。

報(bào)告指出，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，二手房的購(gòu)房需求某種程度上可以極為接近地反映出樓市購(gòu)房者的整體需求。在二手房市場(chǎng)里購(gòu)房需求以兩居室為主，目前單身家庭住房條件寬裕，2口之家人均臥室數(shù)達(dá)到一間，不過(guò)據(jù)完整統(tǒng)計(jì)，60%的家庭人均臥室不到1間，比如3口之家為0.8間，4口及以上家庭人均臥室為0.6間，即家庭規(guī)模越大住的會(huì)越擁擠。

首置人群更依賴貸款買房

《報(bào)告》顯示，首置人群對(duì)貸款的依賴性較強(qiáng)，“2018年首次置業(yè)購(gòu)房者貸款成交占比為90%，為不同購(gòu)房需求貸款成交占比最高。”

與此同時(shí)，他們的杠桿也更高。據(jù)報(bào)告統(tǒng)計(jì)，2018年首次購(gòu)房者的平均月供收入比為42.9%，比其他購(gòu)房需求高出5個(gè)百分點(diǎn)，在這之中，月供收入比在50%以上的占比也超過(guò)其他群體。

報(bào)告指出，由于首置需求多數(shù)來(lái)自于80后與90后，因此年輕一代的償債壓力尤為凸顯。數(shù)據(jù)顯示，80后的月供收入比為40.8%，90后為43.5%，結(jié)合80前的32%來(lái)看，初步可以得出年齡越小月供負(fù)擔(dān)越大的結(jié)論。值得一提的是，拋開年齡分組，從收入維度來(lái)看的話，低收入者杠桿更高，其平均月供收入比為43%。另外，三、四線城市購(gòu)房者平均月供收入比顯著高于其他高能級(jí)城市，數(shù)值為42.4%。

報(bào)告稱中國(guó)購(gòu)房市場(chǎng)現(xiàn)不平衡特征

報(bào)告分析，在持續(xù)調(diào)控下，2018年中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)生了很大轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)波動(dòng)與價(jià)格上漲的邏輯在不同人群之間裂變與分化。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為：“我國(guó)購(gòu)房出現(xiàn)了明顯的不平衡特征，而這個(gè)問題是現(xiàn)階段及未來(lái)住房制度改革的主要方向。”

許小樂預(yù)測(cè)，2019年中國(guó)房地產(chǎn)監(jiān)管將以中溫放松為主，在這樣的環(huán)境下，考慮不同購(gòu)房者的居住現(xiàn)狀、杠桿壓力、買房需求等，他認(rèn)為構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制，政策應(yīng)支持有房的人換房改善，鼓勵(lì)賣房買房，特別是鼓勵(lì)賣二買一，賣三買一。

此外，當(dāng)前，租賃與購(gòu)買之間的互動(dòng)關(guān)系緊密，超過(guò)一半的購(gòu)房者來(lái)自租賃市場(chǎng)。購(gòu)房之后，投資性購(gòu)房者也會(huì)將55%的房子用于出租。因此，發(fā)展租購(gòu)并舉的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，應(yīng)鼓勵(lì)更多的所購(gòu)房屋用來(lái)出租，為大量無(wú)房群體提供足夠的住房供應(yīng)，為未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展培育希望。