伴隨著氣溫的回升，春天的房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎 “躁動(dòng)”起來(lái)。

最近以來(lái)，64輛大巴車(chē)接送江蘇南京3000人看房團(tuán)的圖片在微信朋友圈刷屏、江蘇蘇州部分土拍引房企“廝殺”高溢價(jià)成交、廣東深圳8000萬(wàn)元豪宅“秒光”……

種種消息攪動(dòng)著樓市這潭春水，刺激著購(gòu)房者的神經(jīng)，一時(shí)間，樓市“回暖”聲音不斷。

復(fù)蘇苗頭已現(xiàn)？

樓市小陽(yáng)春是否真的來(lái)了?

從政策來(lái)看，進(jìn)入2019年以來(lái)，地方樓市調(diào)控的微調(diào)動(dòng)作頗多，比如，山東青島高新區(qū)暫停公證搖號(hào)購(gòu)房;北京兩塊住宅用地出讓不設(shè)定銷(xiāo)售限價(jià);天津4宗宅地的租賃住宅部分調(diào)整為可售;廣東廣州、陜西西安、江蘇常州等地相繼放寬落戶政策;安徽阜陽(yáng)取消土地出讓時(shí)的限價(jià)條款;江蘇無(wú)錫部分銀行首套房首付比例重回30%等。

雖然上述輕微的政策松綁或給當(dāng)?shù)貥鞘袔?lái)了些許“春風(fēng)”，但在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，若談及樓市整體反彈，還“言之尚早”。

以上海為例，易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者表示，上海地區(qū)二手房成交略有復(fù)蘇，部分板塊價(jià)格有所企穩(wěn)，但從全市來(lái)說(shuō)，目前還很難說(shuō)維穩(wěn)。

“一月上海二手房成交量是16000多套，據(jù)我長(zhǎng)期觀察，這個(gè)量要達(dá)到2萬(wàn)套左右，市場(chǎng)才會(huì)出現(xiàn)反彈，目前這個(gè)量還不足以使房?jī)r(jià)維持平穩(wěn)，所以市場(chǎng)還待觀察。”楊紅旭補(bǔ)充道。

“小陽(yáng)春能持續(xù)多久，核心還是看信貸政策的寬松程度，最典型的指標(biāo)是認(rèn)房又認(rèn)貸的標(biāo)準(zhǔn)是否會(huì)變化，這個(gè)政策一旦變化，市場(chǎng)將出現(xiàn)明顯反彈。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

二手房成交增多

“我朋友掛出去一年多的房子，剛剛賣(mài)出去了”“去年打折都賣(mài)不出去，今年原價(jià)照樣出手”……類(lèi)似的言論，近期在社交圈中頻繁出現(xiàn)。一方面，各種成交回暖的聲音充斥耳邊;另一方面，則是各大房企和機(jī)構(gòu)對(duì)2019年樓市仍保持審慎的投資態(tài)度，這著實(shí)令不少購(gòu)房者慌了手腳，不知該何去何從。

太平洋房屋的一位銷(xiāo)售經(jīng)理陳成(化名)在接受《國(guó)際金融報(bào)》采訪時(shí)向記者表示，“房?jī)r(jià)雖然談不上漲了，但年后的購(gòu)房者明顯更加果斷了，之前大都反復(fù)帶看、反復(fù)砍價(jià)、最后不了了之，常常一兩個(gè)月不開(kāi)一單，現(xiàn)在春節(jié)剛過(guò)不到一個(gè)月，我這兒已經(jīng)開(kāi)了好幾單，許多購(gòu)房者可挑選的余地已經(jīng)不多。”

在這位銷(xiāo)售經(jīng)理看來(lái)，節(jié)后的上海二手房交易市場(chǎng)，明顯逐漸在向“賣(mài)方市場(chǎng)”傾斜。

而從數(shù)據(jù)來(lái)看，剛剛過(guò)去的2月，盡管經(jīng)歷了春節(jié)假期，但上海二手房成交卻保持平穩(wěn)。據(jù)上海中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，2月，上海二手房成交9797套，同比增加了36.2%。

有分析人士認(rèn)為，從年后的走勢(shì)來(lái)看，市場(chǎng)恢復(fù)的速度還是比較快的，尤其是2月份春節(jié)后的兩周，單周的成交套數(shù)基本上要在4000套左右。

對(duì)此，中國(guó)指數(shù)研究院報(bào)告指出，今年的春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮較往年明顯降溫，返鄉(xiāng)的潛在購(gòu)房者對(duì)樓市上漲預(yù)期已經(jīng)發(fā)生變化，客戶觀望情緒濃厚。從大城市返鄉(xiāng)過(guò)年的分析師在他們的回鄉(xiāng)見(jiàn)聞里也普遍認(rèn)為“回鄉(xiāng)置業(yè)已經(jīng)不是今年樓市的關(guān)鍵詞了”。

一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析師對(duì)記者表示，往年上海2月的成交量一直不佳，與大量的返鄉(xiāng)置業(yè)分流有關(guān)。今年返鄉(xiāng)置業(yè)熱度下降也是導(dǎo)致上海2月樓市成交量增長(zhǎng)的一個(gè)重要原因，因此，這并不能作為樓市回暖的表現(xiàn)。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也指出，按照以往慣例，年后的成交量本來(lái)就相對(duì)年前有較大升幅。“年前看房年后買(mǎi)”，歷年皆是如此。而今年之所以受到廣泛的關(guān)注，一方面因?yàn)槿珖?guó)多個(gè)城市大量出現(xiàn)的“拆遷安置”熱潮，使需求量有所增長(zhǎng)，直接促成了一部分二手房交易;另一方面也不排除是與一部分房地產(chǎn)從業(yè)人員為了加速去化而進(jìn)行的人為炒作有關(guān)。

一手房“寒氣”未散

記者走訪發(fā)現(xiàn)，與“回暖”傳言不同，不少頭部房企對(duì)于市場(chǎng)前景依舊持“審慎”的態(tài)度。

日前，恒大宣布全國(guó)住宅均可9折出售，萬(wàn)科郁亮也在內(nèi)部郵件中表示，不要再寄望于“觸底反彈”，要做好長(zhǎng)期準(zhǔn)備。

以近日上海市熱門(mén)樓盤(pán)——尚海酈景為例，即使位于浦東內(nèi)環(huán)洋涇板塊、準(zhǔn)現(xiàn)房毛坯交付、在備案價(jià)9.7萬(wàn)元/平方米的基礎(chǔ)上下調(diào)4%，仍沒(méi)能讓該樓盤(pán)成為新一個(gè)銷(xiāo)售“爆款”。

在認(rèn)籌的最后一天，《國(guó)際金融報(bào)》記者來(lái)到售樓處發(fā)現(xiàn)，想象中的長(zhǎng)隊(duì)沒(méi)有出現(xiàn)，偌大的售樓處大堂里空空蕩蕩，沙盤(pán)圖旁僅零星圍了幾個(gè)人，簽訂合同的沙發(fā)雅座上也不過(guò)三兩人，反而，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員要比購(gòu)房者更多。

“比我們預(yù)料得要多，后面還有小籌階段。”在問(wèn)及前來(lái)購(gòu)房者是否多時(shí)，現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售人員表示。據(jù)悉，該樓盤(pán)此次推出340套房源，其中，160平方米左右的戶型有100套左右，其余是190以上平方米的大戶型。據(jù)上述銷(xiāo)售人員介紹，截至3月5日中午，認(rèn)籌量約為150多組，且160平方米的戶型更受購(gòu)房者喜愛(ài)。

“這個(gè)樓盤(pán)最早一期是2015年10月開(kāi)的，當(dāng)時(shí)的價(jià)格是6.5萬(wàn)元/平方米，到2016年9月，前前后后開(kāi)了5次，最后一期開(kāi)盤(pán)價(jià)格是8.5萬(wàn)元/平方米。之后兩年就沒(méi)再開(kāi)盤(pán)過(guò)了。”銷(xiāo)售人員說(shuō)。

在被打趣到如此算來(lái)，該樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲幅度不算夸張時(shí)，上述銷(xiāo)售人員笑道：“現(xiàn)在這個(gè)價(jià)格在前兩年根本批不到，如果要開(kāi)盤(pán)，估計(jì)當(dāng)時(shí)備案價(jià)只會(huì)批8萬(wàn)多元。”

不溫不火的認(rèn)籌情況在浦東前灘東方悅耀上也有所體現(xiàn)。3月4日，搖號(hào)結(jié)果顯示，東方悅耀此次推出的620套房源中，實(shí)際認(rèn)籌數(shù)為480組，相比一年前同板塊中糧前灘海景壹號(hào)、晶耀名邸“一房難求”的火熱，反差鮮明。

在不少購(gòu)房者看來(lái)，前灘東方悅耀戶型跨度太大，產(chǎn)品定位錯(cuò)亂，且戶型設(shè)計(jì)也稍有欠缺。

“在目前大環(huán)境還趨于降溫的情況下，購(gòu)房者會(huì)更加理性，即便地段好，其對(duì)于房子的整體性價(jià)比也會(huì)較為關(guān)注。”一位地產(chǎn)從業(yè)者對(duì)《國(guó)際金融報(bào)》記者指出。

上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2月，上海商品房成交套數(shù)僅為7764套，而1月住宅成交套數(shù)為10736套。從價(jià)格上來(lái)看，自2018年10月以來(lái)，上海商品房成交均價(jià)已從每平方米3.59萬(wàn)元一路下滑至2.99萬(wàn)元。

在部分業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，所謂的樓市回暖，也只是個(gè)別地區(qū)的個(gè)例表現(xiàn)，從整個(gè)大環(huán)境而言，仍是以穩(wěn)定為主，并未看到“暖意”。不過(guò)，對(duì)于購(gòu)房者而言，往后也很難找到最佳的“買(mǎi)房窗口”，炒房之路早已斷絕，根據(jù)自身需求和條件，“該出手時(shí)就出手”即可。