世茂重回前十還有多遠
地產(chǎn)圈的精彩,除了調(diào)控模式不停轉變外,身處其中的房企不同時期祭出的不同打法也看點頗多。
剛剛在業(yè)績會上坦言“最近土地市場偏熱,風險挺大,公司往后拿地會非常小心”的融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌,其話音剛落便馬力全開成了土拍市場上的奪地大戶。與融創(chuàng)沖向一級市場形成鮮明對比的是世茂,歷時幾年調(diào)整期,自年初業(yè)績會上少帥許世壇旗幟鮮明的表態(tài)后,世茂便化身新一屆“并購王”,欲重回十強寶座。
粵泰五天賣五資產(chǎn)
6月10日,粵泰股份一連發(fā)布幾份公告,宣布與隸屬世茂房地產(chǎn)的多家公司簽署5份合作開發(fā)協(xié)議,合作對價總計為63.97億元。該合作對價的具體明細為:粵泰股份以24.99億元轉讓廣州嘉盛項目、以27.8億元轉讓廣州天鵝灣二期項目、以7.58億元轉讓恒升天鵝灣80%股權、以8063萬元轉讓粵泰天鵝灣20%股權、以2.79億元轉讓中浩豐公司20%股權。
其實,自6月5日粵泰股份宣布以總計約8.4億元的交易對價,將旗下淮南公園天鵝灣項目80%股權和淮南洞山天鵝灣項目20%股權轉讓予世茂以來,便有業(yè)內(nèi)人士猜測,雙方之間的交易恐怕不止于此。
對于此次交易原因,粵泰股份在公告中直言,“本次公司轉讓在建工程是為了緩解公司流動性緊張,化解公司的逾期借款風險。”
實際上,自去年開始,粵泰股份便出現(xiàn)嚴重的流動性風險。2018年,粵泰股份的營業(yè)收入為32.76億元,同比減少41.52%,歸屬母公司凈利潤2.9億元,同比減少75.17%。而其同期短期非流動債務高達29.72億元,短期借款為37.19億元,包括受限資金在內(nèi),貨幣資金僅有3.91億元,資金缺口達63億元。截至2018年底,公司已逾期未償還的短期借款總額就有25.96億元。
債務承壓,現(xiàn)金流緊張的粵泰股份只好選擇變賣資產(chǎn),根據(jù)公告,上述五宗交易轉讓完成后,至少能為粵泰股份帶來5.75億元凈利潤。
世茂買不停
缺錢的粵泰股份和泰禾、明發(fā)一樣,成為世茂又一次“買買買”的對象。如果把時間軸拉長,可以看到更多近期世茂在二級市場發(fā)起的進攻。
3月下旬,短短一周時間,世茂已經(jīng)從泰禾手中購入了杭州蔣村、南昌茵夢湖、漳州泰禾房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3個項目的相應股權,總交易對價為28.19億元。
這或許僅僅是個開始,許世壇曾透露,世茂和泰禾已經(jīng)達成了戰(zhàn)略合作。“現(xiàn)在只公布了兩個項目,我不好多說其它??梢酝嘎兜氖?,我們之間的合作不止這兩個項目。”許世壇強調(diào),這只是合作的一部分,“實際上我們合作的范圍要大很多”。
這三筆在外界看來頗為“劃算”的買賣,也為世茂今年征戰(zhàn)二級市場鋪墊了一個不錯的開端。
4月27日,泰禾集團將臨安同人項目49%股權轉予世茂房地產(chǎn)控股有限公司控股子公司杭州傲潤企業(yè)管理有限公司。
5月17日,泰禾集團再度將旗下蘇州淀山湖項目公司20%股權、廣州增城項目公司51%股權、佛山泰禾院子項目公司30%股權轉讓給世茂房地產(chǎn),總交易對價約為39.72億元。
在與泰禾多次收購的間隙,世茂還以27.92億元的作價抽空拿下了明發(fā)集團旗下東勝有限公司51%股權,該項目公司旗下?lián)碛杏嬋萁ㄖ娣e188.8萬平方米、位于安徽省馬鞍山市和縣烏江鎮(zhèn)四聯(lián)片區(qū)的項目地塊,預計開發(fā)為住宅及商業(yè)物業(yè)。
重回前十?
據(jù)記者不完全統(tǒng)計,截至目前,僅針對上述三家,世茂的收購便花費了170億元左右,意欲提速的世茂無疑在加碼其收并購端的力度,按照既定計劃,其今年將投入銷售的40%、回款的50%用來買地。相關統(tǒng)計顯示,今年一季度,世茂新增的貨值中,有接近85%是通過收并購獲得,世茂也是今年以來在收并購領域發(fā)力最大的房企之一。
世茂的這一系列動作,無疑是3月業(yè)績會許世壇表態(tài)后的踐行。
彼時,作為泰禾最先浮出水面的接盤者,許世壇透露,泰禾只是其中的一個資產(chǎn)包,世茂對前20強、前50強、前100強還有一些收購合作的項目,不過還沒公開。加大二級市場投入力度主要是因為近來公開招拍掛的土地有點貴,“有一些城市已經(jīng)比之前兩年的地王價還要高,收購的話相對價格還可控”。此外,因為前三年是發(fā)債高峰期,2019年和2020年,房企償債壓力較高。
這也解釋了世茂的收購標準,即標的公司資金情況多不樂觀,且手上持有較為優(yōu)質(zhì)項目。無論是資金鏈承壓的泰禾還是大量借款逾期、部分銀行賬戶遭凍結的粵泰股份,它們手中的院子系產(chǎn)品和天鵝灣產(chǎn)品皆為優(yōu)質(zhì)項目。如此一來,世茂既掌握了談判時交易作價的主動性,也保證了后期項目能夠?qū)崿F(xiàn)快速銷售、回籠資金。
自從走出前兩年的調(diào)整期,手握充?,F(xiàn)金的許世壇就表現(xiàn)出對規(guī)模的渴望,2018年,世茂持有現(xiàn)金496億元,同比增長50%,凈負債率僅為56.57%。業(yè)績會上,當被問及有沒有可能回歸前十時,許世壇表態(tài),“去年是11名,還能不能往上走,我相信應該能吧。”
世茂確實加速了腳步,然而,重回前十似乎并非易事。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示,今年1月-5月房企新增貨值排名中,世茂以1381.4億元的土地貨值排在第5,僅次于碧桂園、綠地、融創(chuàng)和萬科。
而銷售榜中,2018年,以1761.5億元位居行業(yè)第11位的世茂,距離前十看似只有一步之遙,卻實難邁進。今年前5個月過去,前十強房企依然保持著穩(wěn)定增速,沒有掉隊跡象,與此同時,世茂身后的陽光城、旭輝等也在緊鑼密鼓地追趕。
2019年第二季度開始,世茂的追趕之路上又接連殺出了兩位“程咬金”:4月,金地搶占了第11位;5月,招商蛇口排名上升9位,站在了距離十強最近的地方。
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