“改革土地管理制度，增強土地管理靈活性”是8月26日召開的中央財經委員會第五次會議強調的重點內容之一。

同日，《土地管理法》(修正案)獲十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過。修改后的《土地管理法》對農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地管理的法律規(guī)定作出若干調整，并取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制。

多位接受《證券日報》記者采訪的業(yè)內專家認為，允許集體經營性建設用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點，也符合“改革土地管理制度，增強土地管理靈活性”的政策指向。

掃除制度性障礙

“長久以來，農村集體土地必須依法轉為國有土地后，才可作為經營性建設用地出讓。雖然此前集體經營性建設用地入市已在個別地區(qū)進行試點，但并未全面推行。”58安居客房產研究院首席分析師張波在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次調整一方面標志著土地市場供應格局已經由一元化向二元化發(fā)展，同時也意味著在城鎮(zhèn)化率不斷提升的同時，從土地層面為城鄉(xiāng)建設發(fā)展一體化掃清了制度性障礙。

城市國有土地和農村集體用地相互割裂一直是我國城鄉(xiāng)二元結構的重要表現。隨著近年來各項改革的不斷深化，現行農村土地制度與社會主義市場經濟不相適應的問題日益凸顯。在此背景下，中辦、國辦于2014年年底印發(fā)《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地改革試點工作意見》，在全國部署農村土地制度改革試點工作。

“由于試點突破了土地管理法和城市房地產管理法有關規(guī)定，所以2015年2月份全國人大常委會決定，授權國務院在33個試點縣行政區(qū)域內暫停實施土地管理法的5個條款、城市房地產管理法的1個條款。”自然資源部法規(guī)司司長魏莉華介紹稱，自2015年以來，33個試點地區(qū)的農村土地制度改革取得了明顯成效，為《土地管理法》修改奠定了堅實基礎。

從此次的修法情況來看，新增“對土地利用總體規(guī)劃確定為工業(yè)、商業(yè)等經營性用途，并經依法登記的集體經營性建設用地，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用”的規(guī)定。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂在接受《證券日報》記者采訪時表示，此次修訂的《土地管理法》盡管沒有放開集體建設用地進入住宅領域，但允許集體建設用地無需經過政府征收直接進入工業(yè)、商業(yè)等經營性領域，允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用，打破了二元土地制度的堅冰。其最大的意義在于進一步加大要素的市場化流動性，提升要素的使用效率，推動二次城市化進程，有利于進一步挖掘經濟增長潛力，實現高質量增長。

對樓市暫無直接影響

隨著此次集體經營性建設用地入市“合法化”，業(yè)內最為關注的莫過于其對土地市場以及房地產市場可能帶來的影響。

張波認為，長遠來看，集體經營性建設用地入市的確會對土地供應格局產生重大影響，推動土地供應格局由一元化向二元化發(fā)展，但這種影響卻是逐步的、漸進的;如果僅從中短期來看，其對于土地市場的沖擊非常有限，因為入市并非無條件和隨意的，不僅要符合規(guī)劃，入市土地的總量也會有相應年度計劃。

許小樂亦表示，由于此次修訂的《土地管理法》，尚未放開集體建設用地入市進入住宅領域，所以，目前對城市房地產市場不會產生過于直接的影響。

值得關注的是，雖然此次修訂的《土地管理法》正式刪去了從事非農業(yè)建設必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規(guī)定，但事實上，打破集體建設用地入市要先征收為國有的規(guī)定，于兩年前已率先“露臉”。

2017年8月份，原國土資源部會同住建部確定首批13個城市試點開展利用集體建設用地建設租賃住房，隨后，自然資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部于今年年初聯(lián)合公布《關于福州等5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案意見的函》，原則同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽5個城市利用集體建設用地建設租賃住房試點實施方案。至此，集體建設用地建設租賃住房試點城市數量已增至18個。

許小樂預計，未來，集體建設用地有望逐步從住房租賃市場到房地產開發(fā)放開，以實現中央提出的“多主體供給、多渠道保障、租購并舉”的住房體系。