疫情之下的北京寫字樓租賃市場(chǎng)，一季度幾乎處于冷凍狀態(tài)，但隨著復(fù)工復(fù)產(chǎn)節(jié)奏加快，二季度或?qū)⒊霈F(xiàn)明顯的復(fù)蘇跡象。

    高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海表示：“在這樣的大環(huán)境下，整個(gè)一季度北京甲級(jí)寫字樓租賃市場(chǎng)同樣處于市場(chǎng)冷凍狀態(tài)，幾乎所有的租賃交易活動(dòng)都處于暫?；蜓舆t的狀態(tài)。然而，我們對(duì)于市場(chǎng)的整體判斷是疫情對(duì)于北京寫字樓租賃市場(chǎng)沒(méi)有決定性影響，其影響更多是在市場(chǎng)參與者的活躍度和市場(chǎng)節(jié)奏變化而已。”

    空置率微升租金下降

    高力國(guó)際方面表示，雖然一季度無(wú)新增供應(yīng)量，但市場(chǎng)需求受到抑制，導(dǎo)致空置率環(huán)比提升0.8%，同比上漲5.9%，達(dá)到16.7%。其中燕莎商圈空置率上漲幅度最大，同比上漲6.1%，季度空置率上升為存量租戶租約到期搬遷或縮減面積所致。由于空置率逐步走高，全市甲級(jí)寫字樓租金水平也處于下調(diào)通道，全市平均租金同比降低2.5%至373元每月每平方米。

    由于租金下調(diào)，空置率上升，對(duì)于租戶來(lái)講已經(jīng)出現(xiàn)了一個(gè)減負(fù)提升辦公品質(zhì)的機(jī)會(huì)窗口。疫情的出現(xiàn)也讓很多企業(yè)重新審視并指定新的辦公策略，更深入的思考如何進(jìn)一步提高辦公效率。對(duì)于寫字樓業(yè)主，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海建議：“寫字樓業(yè)主對(duì)于目前的市場(chǎng)情況應(yīng)該積極調(diào)整租賃策略，更靈活的通過(guò)多種方式留住老客戶，拿下新客戶，在這個(gè)時(shí)期保持出租率更為重要。”

    高力國(guó)際華北區(qū)研究部陸明對(duì)此的觀點(diǎn)是：“北京市場(chǎng)的核心問(wèn)題依然是高供應(yīng)量推高空置率。2020年依然是供應(yīng)高峰年，整體空置水平會(huì)持續(xù)攀升，有可能會(huì)進(jìn)一步突破20%。然而，疫情延緩了很多在建項(xiàng)目的工程進(jìn)度，因此我們預(yù)計(jì)會(huì)有部分項(xiàng)目將延遲入市，這從一定程度上減輕了市場(chǎng)的供給壓力。隨著疫情的逐步緩解，我們預(yù)計(jì)市場(chǎng)活動(dòng)會(huì)在二季度出現(xiàn)較為明顯的復(fù)蘇跡象。同時(shí)，我們維持在2019年四季度對(duì)于市場(chǎng)租金高位盤整態(tài)勢(shì)的基本判斷，在疫情的影響下，租金的調(diào)整幅度將加大?；谀壳耙咔楹笃诘氖袌?chǎng)狀態(tài)，以及新增供應(yīng)量的逐步入市，租金預(yù)期大概會(huì)在明年發(fā)生轉(zhuǎn)變。”

 大宗交易投資者恢復(fù)活躍度

    “房地產(chǎn)投資需求長(zhǎng)期存在，疫情只會(huì)影響市場(chǎng)投資節(jié)奏，國(guó)內(nèi)一線城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)將成為內(nèi)外資本抗周期下的最佳防守工具，交易會(huì)在疫情逐步穩(wěn)定后出現(xiàn)一定的釋放，消化之前所壓抑的需求。由于國(guó)際間差旅限制等因素，外資決策流程將相對(duì)慢于內(nèi)資投資人。”高力國(guó)際中國(guó)區(qū)資本市場(chǎng)部董事總經(jīng)理汪蓓如是認(rèn)為。

    據(jù)悉，北京2020年一季度共錄得3筆大宗交易成交，分別是綜合體、酒店及寫字樓。最大的交易是位于朝陽(yáng)區(qū)的LG雙子塔，該項(xiàng)目自去年下半年入市后“花落誰(shuí)家”一直是投資界熱議的話題，最終，新加坡主權(quán)基金GIC以11億美元將其收購(gòu)，占一季度總成交額的92%。

    事實(shí)上，自3月下旬以來(lái)，投資者已逐步恢復(fù)活躍度，在北京市場(chǎng)尋找投資機(jī)會(huì)，安排勘察項(xiàng)目等。其關(guān)注重點(diǎn)仍將是寫字樓市場(chǎng)，除了城市更新類項(xiàng)目外，已具有現(xiàn)金流的持有型物業(yè)亦成為投資人關(guān)注的類型。

    值得一提的是，4月8日上午，北京中弘大廈33.12億元被拍出，溢價(jià)率46.42%。對(duì)此，高力國(guó)際方面向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，這棟物業(yè)很受投資者關(guān)注，當(dāng)時(shí)評(píng)估價(jià)值為32億元左右，每平方米單價(jià)不到5萬(wàn)元，成交后對(duì)應(yīng)每平方米單價(jià)大約是5萬(wàn)元，這一價(jià)格水平相對(duì)比較合理。但買方應(yīng)注意后續(xù)問(wèn)題處理，因?yàn)轫?xiàng)目并不完整，有53套左右已經(jīng)散售，為了方便運(yùn)營(yíng)管理，買方可能會(huì)回收這部分散售物業(yè)。此外，買方未來(lái)至少投資3億元費(fèi)用做內(nèi)裝，預(yù)計(jì)2022年或2023年進(jìn)入市場(chǎng)，屆時(shí)寫字樓租金市場(chǎng)會(huì)回暖，算是比較好的時(shí)機(jī)。

    對(duì)于接下來(lái)北京大宗交易市場(chǎng)走勢(shì)，該人士向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，會(huì)相對(duì)比較樂(lè)觀，相信目前疫情情況是短期的，估計(jì)第二季度會(huì)復(fù)蘇，“投資者其實(shí)非常關(guān)注投資大宗物業(yè)，最近都在積極看項(xiàng)目，甚至?xí)靡曨l看投資標(biāo)的。”

(王麗新)