2020年一季度已經(jīng)過去，按照以往的市場(chǎng)邏輯，一季度正是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“小陽春”的時(shí)期。房企會(huì)在此時(shí)積極推動(dòng)銷售，尋找優(yōu)質(zhì)地塊增加土儲(chǔ)，并針對(duì)全年的發(fā)展策略作出布局。但受到疫情的影響，2020年一季度，房企的銷售出現(xiàn)下滑，在拿地方面也偏向謹(jǐn)慎。

    此外，一季度的土地市場(chǎng)供求均出現(xiàn)了下降，流拍的地塊增多。但值得注意的是，地價(jià)并沒有因此出現(xiàn)下滑，由于推出的優(yōu)質(zhì)地塊數(shù)量增加，成交樓面價(jià)同比上漲了15.67%，甚至北京出現(xiàn)了樓面價(jià)突破7萬元/平米的地塊。

大部分房企拿地更加謹(jǐn)慎

    高度依賴線下交易的房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情影響較大，僅就土地市場(chǎng)來看，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，土地市場(chǎng)供求規(guī)模雙雙下滑，全國(guó)主要地級(jí)市土地供應(yīng)面積為20035萬平米，供應(yīng)規(guī)模同比下跌了11.40%。

    從成交的方面來看，2020年一季度土地成交規(guī)劃建筑面積為14536萬平米，同比下跌了23.24%。諸葛找房數(shù)據(jù)中心監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，全國(guó)主要地級(jí)市土地供應(yīng)為2113宗，相比較2018年同期，出現(xiàn)了9.16%的小幅下滑。

    另外，受困于疫情帶來的相關(guān)不利影響，一季度房企銷售和回款同樣出現(xiàn)了下滑。華西證券股份有限公司發(fā)布的研報(bào)顯示，2020年3月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額7679億元，同比下降了14.7%。而在2020年一季度，百強(qiáng)房企的銷售金額為16706億元，同比下降了19.8%。雖然多數(shù)房企在近期表示，疫情對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是短期的，后續(xù)會(huì)逐漸恢復(fù)。但大部分房企在拿地方面還是表現(xiàn)出謹(jǐn)慎的態(tài)度。

    易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)同樣認(rèn)為，如果銷售數(shù)據(jù)不好，確實(shí)會(huì)牽制房企拿地。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，拿地排行榜中前50名房企拿地總額為3589億元，同比下降了24.3%。前100名房企拿地總額為4555億元，同比下降了20.6%。

    另一方面，土地市場(chǎng)頻繁出現(xiàn)了流拍的現(xiàn)象。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，全國(guó)主要地級(jí)市共流拍162宗地塊，流拍率為7.65%。此外，值得注意的是，2020年2月份，疫情正處于全面爆發(fā)階段，流拍率在2月份也略有上漲。

    數(shù)據(jù)顯示，盡管流拍率在3月份有所下降，但是近期的土地流拍事件也較為頻繁。4月3日，鄭州有3宗地塊在網(wǎng)上掛牌出讓，共計(jì)出讓面積為17.17萬平米。最終，有兩宗地塊順利出讓，而位于中原區(qū)的一宗地塊卻流拍。4月1日，昆明也出現(xiàn)了2020年首起土地流拍事件，西翥街道313畝地交易失敗。

優(yōu)質(zhì)地塊推動(dòng)樓面價(jià)同比上漲

    整體來看，2020年一季度，全國(guó)重點(diǎn)地級(jí)市的土地市場(chǎng)采用的是“貴精不貴多”的策略。雖然供應(yīng)出現(xiàn)了下滑，但是地塊質(zhì)量上漲，優(yōu)質(zhì)地塊更是明顯增加。優(yōu)質(zhì)地塊的推出推動(dòng)了土地市場(chǎng)的成交樓面價(jià)上漲。

    諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)到的數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，全國(guó)主要地級(jí)市的成交樓面價(jià)為4504元/平米，同比上漲了15.67%。全國(guó)主要地級(jí)市共成交土地1546宗，同比下跌了20.02%。

    數(shù)據(jù)顯示，一季度成交的土地主要集中在一線及熱點(diǎn)二線城市，這也在一定程度上帶動(dòng)了成交樓面價(jià)的上漲。一線城市成交土地82宗，二線城市成交土地578宗。其中，一線城市的成交樓面價(jià)為17006元/平米，同比上漲了17.57%，超出平均上漲幅度。

    以北京為例，在2020年一季度，北京推出了兩宗位于海淀區(qū)四季青中塢村的地塊。海淀區(qū)鮮少供地，兩宗地塊的樓面價(jià)均超過了7萬元/平米。另外，不限價(jià)地塊開始增多，這也使得北京的成交樓面價(jià)開始上升。

溢價(jià)率上漲

    盡管疫情對(duì)房企銷售產(chǎn)生了影響，但整體來看，房企一旦決定拿地，出手也是相當(dāng)“闊綽”。數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，全國(guó)主要地級(jí)市的土地溢價(jià)率為12.16%，環(huán)比上漲了3.51%?！度A夏時(shí)報(bào)》記者了解到，全國(guó)主要地級(jí)市的土地溢價(jià)率在2019年三季度開始逐漸攀升，專家認(rèn)為，隨著后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊的推出，溢價(jià)率會(huì)繼續(xù)攀升。

    以北京為例，北京由于推出的純商品房地塊增多，出現(xiàn)了超成交價(jià)和高溢價(jià)率的現(xiàn)象。在2020年一季度全國(guó)主要地級(jí)市土地成交總價(jià)TOP10榜單中，北京上榜的6宗地塊中，有3宗地塊的溢價(jià)率超過了25%，還有2宗地塊的溢價(jià)率達(dá)到了34%甚至更高。

    另外，近期，各地也在積極出臺(tái)政策推動(dòng)土地市場(chǎng)的平穩(wěn)發(fā)展。3月6日，江門市落實(shí)了預(yù)申請(qǐng)購地制度。相關(guān)制度明確了要提升企業(yè)拿地意愿，實(shí)施土地出讓預(yù)申請(qǐng)政策，鼓勵(lì)對(duì)地塊感興趣的企業(yè)在地塊正式掛牌出讓前提交購買意向。

    3月24日，重慶市出臺(tái)了土地出讓預(yù)告制度，提前發(fā)布擬出讓信息，且重點(diǎn)針對(duì)地塊規(guī)模、容積率等規(guī)劃條件對(duì)外公告。在預(yù)公告發(fā)布之后，有用地意向的企業(yè)可通過公告的聯(lián)系人信息聯(lián)系相關(guān)機(jī)構(gòu)，展開商務(wù)談判。

    嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者說：“類似政策的思路大致相同，即都是在鼓勵(lì)房企拿地，是刺激土地市場(chǎng)的一種表現(xiàn)。另外，相關(guān)制度也有助于科學(xué)供地以及后續(xù)土地市場(chǎng)的進(jìn)一步活躍。”