近來，身邊很多朋友都在討論的一個話題，就是在疫情過后，在刺激經(jīng)濟(jì)、貨幣大寬松的優(yōu)渥背景下，房價會不會再漲一波。

    地產(chǎn)人的朋友圈為此不斷播撒各種“好消息”：從深圳的2000萬級豪宅半天賣54套，到上海、杭州土拍市場“小陽春”，再到銀行下調(diào)房貸利率。所有這些信息似乎都在暗示樓市正在加速回暖，似乎又到出手抄底的時候了。

    對此，大家各抒己見，說什么的都有。由于很多朋友所處地域不同，主觀感受相去甚遠(yuǎn)。這幾天，全國房價數(shù)據(jù)公布了，借此我們可以分城市看一下全國大部的情況。

    根據(jù)數(shù)據(jù)寶的整理，3月份全國多城市房價出現(xiàn)分化。我們先來看上漲的城市。

    總體來說，杭州的漲幅最引人關(guān)注，環(huán)比上漲高達(dá)11.53%，南京漲幅8.16%，鄭州漲5.89%。

圖片來源：數(shù)據(jù)寶

    事實(shí)上，經(jīng)歷了貨幣化安置的普漲，目前全國房價總體已經(jīng)較高，而人口持續(xù)流入就成為了最大的變數(shù)。

    有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果一個城市，人口每年都流入1%以上，那么積累一段時間房價就會上漲。打個比喻，房子如同城市的股票，人口持續(xù)流入，就相當(dāng)于公司基本面，凈利潤持續(xù)增長。

    做過股票的人都知道，股票市場最怕什么呢?就是高估，如果盈利增速不及預(yù)期，甚至突然虧損，這時候就造成了戴維斯雙殺，業(yè)績和估值雙雙下挫，股價大幅回落。

    其實(shí)，樓市也是如此。一旦人口流入不及預(yù)期，或者出現(xiàn)人口的反向流出，再疊加高估值，那么房價就必然出現(xiàn)較大回落。我們看上述這些城市，杭州、南京、鄭州都是人口流入的重點(diǎn)城市。這種情況下，即便高估值，也能夠在持續(xù)的增長中逐漸被化解。

    其他漲幅榜城市中，蘇州漲了2.28%。此外，石家莊，揚(yáng)州，成都，重慶，沈陽，長沙，三亞，合肥，南昌這幾個城市微微上漲。

    反觀3月份均價下跌的榜單，更多知名城市上榜。其中，上海環(huán)比跌了5.85%，北京跌2.85%，廣州跌3.63%，深圳跌1.21%，福州跌7.19%，濟(jì)南跌2.22%，此外下跌的知名城市還有天津，青島，西安，海口，太原，蘭州。

圖片來源：數(shù)據(jù)寶

    首先不得不提大家關(guān)注的房價標(biāo)桿——北上廣深?？此扑膫€典型的一線城市全線下跌，但還應(yīng)該具體劃分，比如北上情況就更為貼近，廣深也可以各自細(xì)致探討。

    北京上海作為超一線大都市，方向既定，就是人口控制，不允許再大幅增長。這好比公司業(yè)績被設(shè)定天花板之后，估值自然要下調(diào)，至少不能再漲。這個預(yù)期已經(jīng)非常明確，所以每每有人說“一二線可以投資，三四線不行”其實(shí)都是典型的從眾行為。

    地產(chǎn)人鼓噪一線房價回調(diào)可期、市場加速回暖BLABLA，多少有給自己撐腰打氣的意味，因?yàn)榇蠹叶记宄衲陼茈y。

    統(tǒng)計顯示，截至4月7日已公布2019年年報的124家房企，平均銷售額增速較2018年明顯放緩。其中50家房企全口徑銷售規(guī)?？傤~同比增幅為17.6%，較2018年下降了19.8個百分點(diǎn)。

    屋漏偏逢連夜雨，原本希望在2020年“扳回一城”的房企，又逢新冠肺炎疫情，一季度銷量遭遇滑鐵盧。近日公布的2020年一季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200榜單，年度銷售目標(biāo)完成率僅為12.41%。

    所以說，對于人口設(shè)限，房價極高，落戶又極難的北京上海，已經(jīng)不再具備上漲的潛質(zhì)，未來一段時間大概率就是穩(wěn)中有落。其實(shí)北京上海局部數(shù)據(jù)的房價已經(jīng)跌了10-20%，接近2017年水平。如果著急賣房，很多高端房產(chǎn)的價格甚至已回到了2015年甚至以前。只是入門級的老破小依然堅挺，因?yàn)檫@些房子代表了一個城市的門檻。

    至于廣州和深圳，雖然均處于人口流入階段，但近況卻迥異。

    受疫情影響，作為以外貿(mào)為主的廣州，今年想必會有很多企業(yè)和個人難逃困厄，這些因素聚積下會對城市的房價和預(yù)期，造成很大的殺傷;相比之下，深圳則完全另一番景象，其引以為傲互聯(lián)網(wǎng)和金融的雙輪驅(qū)動，不僅受疫情影響小，人口的快速涌入更加助推城市人氣，所以深圳的房價弄不好還得漲。

    現(xiàn)實(shí)數(shù)據(jù)也印證了這點(diǎn)，數(shù)據(jù)顯示，深圳3月份二手房平均單價為71790元，位居全國第一。就在4月5日上午9點(diǎn)，招商蛇口太子灣·灣璽再度開盤。此次推出的N5棟公寓，單套總價2900萬起，共計54套。開盤半天，全部售罄，吸金總額高達(dá)23億元。值得注意的是，這次銷售“不接受退房”，即這23億元扎扎實(shí)實(shí)地買下了。

    而這已是太子灣·灣璽年內(nèi)的第三次開售。3月7日，首推70套N3公寓，2000萬起步，當(dāng)日售罄;3月13日，又推出14套豪宅，4200萬起步，8秒售罄。

對此，有網(wǎng)友指出：這是深圳，你要相信。

    至于其他二線龍頭，如以產(chǎn)業(yè)拉動劃分，外貿(mào)為主的城市今年肯定受影響;制造業(yè)和能源為主的城市也不會好過;而像杭州以互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)為主，反而可能迎來大發(fā)展。

    以人口流向來看，人口大省的省會，如果沒有其他競爭城市，虹吸作用下會比較強(qiáng)勢，比如南京，鄭州，西安;如果一個區(qū)域內(nèi)多中心競爭，比如山東的濟(jì)南和青島，遼寧的沈陽和大連，四川的成都和直轄市重慶，將會稀釋人口流入的力度，房價漲幅自然會受到牽連。

    面積接踵而來的危機(jī)，當(dāng)人們看到歐美主要經(jīng)濟(jì)體如多米諾骨牌般紛紛倒下時，原本鼓噪的所謂疫后“報復(fù)性反彈”論調(diào)已鮮有提及。美國前國務(wù)卿基辛格近日撰文稱，我們恐怕回不到從前了――本次疫情將深遠(yuǎn)改變世界。后疫情時代，人們將重新評估資產(chǎn)，重估經(jīng)濟(jì)增長，重估未來。

    自恒大打響線上賣房第一槍，已有數(shù)百家房企跟進(jìn)，就連網(wǎng)絡(luò)帶貨女王薇婭也被房企請來賣公寓，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷方式正在經(jīng)歷顛覆性改變。

    “目前房企最緊要的工作還是要保證現(xiàn)金流的暢通，保證能夠正常運(yùn)營;其次多數(shù)城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)復(fù)工，房企要在做好防控，保證安全的情況盡快復(fù)工，恢復(fù)線下銷售。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英表示，房企在恢復(fù)線下銷售的情況下，還可以結(jié)合線上工具私域流量等工具進(jìn)行蓄客，為銷售做好鋪墊。