在晚了4個(gè)多月的央視“3·15”晚會(huì)上，地產(chǎn)“老大哥”萬(wàn)科被抓了個(gè)典型。

與萬(wàn)科一同被點(diǎn)名還有兩家央企開(kāi)發(fā)商——遠(yuǎn)洋和招商蛇口。

這次的事說(shuō)大不大，說(shuō)小也不小。

廣州萬(wàn)科尚城精裝房被曝漏水漏成“水簾洞”，而遠(yuǎn)洋、招商蛇口聯(lián)合開(kāi)發(fā)的杭州春秋華庭則被指采用邊驗(yàn)房、邊收房、邊維修的“強(qiáng)制收房”模式，后續(xù)又有業(yè)主陸續(xù)曝出地板發(fā)黑、衛(wèi)生間滲水、煤氣泄露等一系列問(wèn)題。

被點(diǎn)名的三家房企均做出回應(yīng)。萬(wàn)科當(dāng)晚發(fā)布說(shuō)明稱，部分房屋出現(xiàn)滲漏引發(fā)客戶投訴，“截至2019年6月30日，該問(wèn)題已經(jīng)整改完畢”。遠(yuǎn)洋解釋稱，杭州春秋華庭為遠(yuǎn)洋的財(cái)務(wù)入股項(xiàng)目，由合作方負(fù)責(zé)獨(dú)立操盤(pán)。其合作方招商蛇口隨后表示，該項(xiàng)目于2019年10月開(kāi)始交付，目前業(yè)主所提報(bào)修問(wèn)題均已得到處理。

因“3·15晚會(huì)”曝光問(wèn)題，廣州萬(wàn)科次日被廣東省消委會(huì)約談。在約談會(huì)上，廣東省消委會(huì)進(jìn)一步了解了曝光樓盤(pán)的質(zhì)量安全及整改情況，并對(duì)廣州萬(wàn)科提出五點(diǎn)監(jiān)督意見(jiàn)和具體要求。

萬(wàn)科是房地產(chǎn)行業(yè)的“老大哥”，長(zhǎng)期占據(jù)全國(guó)銷售規(guī)模前三的位置;招商蛇口今年上半年首次躋身全國(guó)房企銷售排行榜TOP10;遠(yuǎn)洋雖不看重速度，但也在2018年突破了千億規(guī)模。他們都不是“打一槍換一個(gè)地方”的“游擊隊(duì)”，而是真正的行業(yè)“正規(guī)軍”。

但即便是這樣的房企巨頭、行業(yè)標(biāo)桿，依然無(wú)法擺脫房屋質(zhì)量問(wèn)題的維權(quán)糾紛。

這些問(wèn)題只有萬(wàn)科、招商才有嗎?

恐怕遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止，央視晚會(huì)曝光出的內(nèi)容只是“冰山一角”。

房子越來(lái)越貴，質(zhì)量越來(lái)越差

最近幾年，房屋質(zhì)量問(wèn)題層出不窮。

有“掉墻”的：去年8月份，在出現(xiàn)局地強(qiáng)降雨后，北京朝陽(yáng)區(qū)東壩地區(qū)暢頤園小區(qū)一棟樓發(fā)生局部外墻保溫層脫落，脫落面積約600平方米，造成27輛機(jī)動(dòng)車(chē)受損。

有“坍塌”的：2018年末，廣東中山一在建樓盤(pán)停車(chē)場(chǎng)區(qū)域突發(fā)大面積坍塌，出現(xiàn)2000平方米大坑。今年3月份，福建泉州一酒店發(fā)生坍塌事故，造成29人死亡。事發(fā)時(shí)，該酒店為鯉城區(qū)新冠疫情防控外來(lái)人員集中隔離健康觀察點(diǎn)。

有開(kāi)裂的：近期揚(yáng)州高郵一小區(qū)曝出從1樓到18樓，有50多戶業(yè)主家中墻面出現(xiàn)裂縫，這個(gè)小區(qū)2016年交房，業(yè)主入住僅3年多。

有“減配”的：去年11月中旬，湖南長(zhǎng)沙一商品房項(xiàng)目交房后，業(yè)主發(fā)現(xiàn)小區(qū)里的“人工湖”竟然是用藍(lán)色塑膠貼成的。

其他諸如漏水、墻體滲水、電梯安全質(zhì)量等問(wèn)題也是“琳瑯滿目”。與之相比，虛假?gòu)V告、延期交房等頻頻引發(fā)業(yè)主維權(quán)的問(wèn)題只能算是“小巫見(jiàn)大巫”。

行業(yè)大佬對(duì)這些問(wèn)題并不諱言。藍(lán)綠雙城科技集團(tuán)有限公司創(chuàng)始合伙人、董事長(zhǎng)曹舟南此前表示，沒(méi)有哪家開(kāi)發(fā)商敢聲稱自己造的房子不漏水。

綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)、總經(jīng)理李軍兩年前曾預(yù)測(cè)稱，形勢(shì)逼著開(kāi)發(fā)商進(jìn)行快周轉(zhuǎn)、控成本、降標(biāo)準(zhǔn)，房屋質(zhì)量也越來(lái)越差，“明后年可能迎來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)投訴和維權(quán)高峰期”。

這一預(yù)言似乎正不斷得到驗(yàn)證。武漢和鄭州樓市最近幾年均發(fā)生新交付樓盤(pán)大量維權(quán)的情形。有業(yè)內(nèi)人士稱，一度幾乎達(dá)到“盤(pán)盤(pán)皆維權(quán)”“交房必維權(quán)”的程度。有網(wǎng)友曝稱，近期重慶許多樓盤(pán)陸續(xù)交房，但是能合格交付的少之又少，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商之間糾紛不斷。

全國(guó)性的知名房企亦不能幸免。2019年8月，在龍湖地產(chǎn)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，一位長(zhǎng)沙業(yè)主哽咽著問(wèn)龍湖地產(chǎn)董事長(zhǎng)吳亞軍：“您知不知道龍湖在長(zhǎng)沙已經(jīng)成了維權(quán)的代名詞了?” 彼時(shí)，龍湖在長(zhǎng)沙的多個(gè)項(xiàng)目被曝出虛假宣傳以及存在質(zhì)量問(wèn)題。

花大價(jià)錢(qián)買(mǎi)的房子，為啥問(wèn)題這么多？

巴菲特曾說(shuō)：“只有退潮時(shí)，才知道誰(shuí)在裸泳”。

對(duì)房子來(lái)說(shuō)，一旦樓市狂熱退潮，過(guò)去被房?jī)r(jià)大漲所掩蓋的矛盾也會(huì)“水落石出”。

自2017年新一輪樓市調(diào)控以來(lái)，中國(guó)樓市持續(xù)降溫，多地房?jī)r(jià)上漲腳步明顯放緩，有的城市進(jìn)入橫盤(pán)狀態(tài)，不復(fù)過(guò)去狂熱。

在這種背景下，一方面，開(kāi)發(fā)商為降低成本，加快速度，選擇降低標(biāo)準(zhǔn)或者“減配”;另一方面，購(gòu)房者對(duì)開(kāi)發(fā)商“減配”“貨不對(duì)版”的容忍度降低，最終導(dǎo)致樓盤(pán)交付質(zhì)量糾紛不斷。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，最近幾年，樓盤(pán)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題已成為一種普遍現(xiàn)象，這是全行業(yè)快周轉(zhuǎn)帶來(lái)的惡果。特別是在新房限價(jià)政策之下，開(kāi)發(fā)商壓縮成本，壓縮工期，最終導(dǎo)致交付的房屋質(zhì)量大打折扣。近幾年交付的房屋質(zhì)量可能是史上最差的，未來(lái)這種糾紛可能還會(huì)更多。

過(guò)去幾十年，高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式(快速開(kāi)工，快速施工、快速銷售)讓高負(fù)債經(jīng)營(yíng)的房企得以迅速回籠資金，保障現(xiàn)金流，避免出現(xiàn)償債危機(jī)。其結(jié)果是房企規(guī)模急速擴(kuò)大，排名越來(lái)越高、利潤(rùn)源源不斷。

但這對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)并不是好消息。以業(yè)內(nèi)爭(zhēng)議很大的碧桂園 “456模式”為例：拿地4個(gè)月開(kāi)盤(pán)、5個(gè)月資金回籠、6個(gè)月資金再周轉(zhuǎn)，如此快的建設(shè)速度，有的企業(yè)還希望進(jìn)一步壓縮，這難免會(huì)違背施工規(guī)律，導(dǎo)致質(zhì)量問(wèn)題。

高周轉(zhuǎn)之外，各地限價(jià)政策也被視為房屋質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)的導(dǎo)火線。

一位業(yè)內(nèi)專家指出，其實(shí)多數(shù)樓盤(pán)能夠驗(yàn)收合格，是沒(méi)有極其嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題的，也就說(shuō)其基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)等問(wèn)題不大。

但在調(diào)控限價(jià)之下，如果還按過(guò)去的成本建房子，開(kāi)發(fā)商就沒(méi)有多少利潤(rùn)了。所以，有的房企就通過(guò)綁車(chē)位、綁精裝修等方式抬高利潤(rùn)空間，有的則通過(guò)給房子減配來(lái)降低成本，比如鋼筋強(qiáng)度降一些、水泥標(biāo)號(hào)次一些、石材改成刷油漆，等等。這種“減配”外觀并不容易看出來(lái)，但是往往一場(chǎng)大雨就讓房子“原形畢露”。

專家表示，要真正解決這一問(wèn)題，一方面相關(guān)部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)懲偷工減料等行為;另一方面，各種政策應(yīng)該相互配合。比如：后續(xù)如果一個(gè)樓盤(pán)要限房?jī)r(jià)，在土地出讓階段就應(yīng)該對(duì)企業(yè)明確提出，而且對(duì)地價(jià)、房?jī)r(jià)和成本應(yīng)該有綜合考量，因?yàn)橐坏┑貎r(jià)高于某個(gè)價(jià)格而房?jī)r(jià)受限，則房屋質(zhì)量就會(huì)受到影響。

買(mǎi)到質(zhì)量不好的房子怎么辦？

對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，收房時(shí)發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題應(yīng)該怎么辦?

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣對(duì)中新社國(guó)是直通車(chē)表示，不同的質(zhì)量問(wèn)題采取的策略是不同的。

對(duì)于比較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題，比如承重墻等主體結(jié)構(gòu)有嚴(yán)重問(wèn)題，或者其他嚴(yán)重影響到正常居住的問(wèn)題，業(yè)主可視情況選擇退房，也可選擇要求進(jìn)行相應(yīng)維修和賠償。

如：外墻防水沒(méi)有做好，導(dǎo)致室內(nèi)漏水、滲水，墻皮嚴(yán)重發(fā)霉，甚至開(kāi)裂，需要重新做防水層。這種情況可以拒絕收房，要求整改后再收房。

如果是一般的質(zhì)量問(wèn)題，比如踢腳線開(kāi)裂，門(mén)縫太大，墻體有裂紋等，可以要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行維修，還可視情況拒絕收房，要求賠償或補(bǔ)償。

王玉臣指出，不論采用什么方法，首先必須要注意做好取證工作。比如收房前一定要仔細(xì)驗(yàn)房，對(duì)質(zhì)量問(wèn)題要詳細(xì)記在收房單上，并要求當(dāng)時(shí)的對(duì)接人員簽字確認(rèn)，同時(shí)自己手頭留存一份作為證據(jù)。

發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)拍攝記錄;通過(guò)書(shū)面函件要求開(kāi)發(fā)商履行相應(yīng)義務(wù)。發(fā)書(shū)面函件時(shí)務(wù)必做好取證，用EMS發(fā)送，并在郵單上寫(xiě)清楚郵寄內(nèi)容。

其次，要注意保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)。若收的是毛坯房，當(dāng)發(fā)現(xiàn)比較嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，最好不要立刻裝修，避免將來(lái)責(zé)任不明。

第三，務(wù)必注意保修期。商品房是有保修期的，很多部位只有2年，如果不及時(shí)提出并要求修復(fù)，一旦時(shí)限過(guò)了，再交涉可能會(huì)很麻煩。

第四，必要的時(shí)候，可請(qǐng)第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行質(zhì)量問(wèn)題鑒定。

另外，針對(duì)一些“貨不對(duì)版”、開(kāi)發(fā)商虛假宣傳的問(wèn)題，王玉臣也建議要取證先行。盡可能收集當(dāng)初的宣傳資料，比如樣板間照片或視頻、沙盤(pán)、戶型圖、效果圖以及與銷售人員的溝通記錄等。同時(shí)，可以向市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)提出虛假宣傳的違法查處，向住建部門(mén)提出欺詐銷售的違法查處。此后，也可以提起民事訴訟索賠。