今年以來(lái)加速狂奔的南京樓市，被猛然注入一針“穩(wěn)定劑”。

7月23日凌晨，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡(jiǎn)稱《通知》)，祭出九大穩(wěn)樓市措施，完善住房限購(gòu)政策，穩(wěn)定土地市場(chǎng)，堵住“假離婚”炒房漏洞。

新政出臺(tái)并未出乎市場(chǎng)預(yù)料。自樓市復(fù)蘇以來(lái)，南京市場(chǎng)急劇升溫，新房銷售屢現(xiàn)“萬(wàn)人搖”場(chǎng)面，熱門地塊頻頻引發(fā)房企爭(zhēng)搶。此前，杭州、東莞、寧波、深圳等六個(gè)城市已因類似現(xiàn)象引來(lái)調(diào)控。

“加大調(diào)控力度并不意味著打壓市場(chǎng)，而是保護(hù)真正的購(gòu)房者。”貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)認(rèn)為，房?jī)r(jià)在加杠桿下過(guò)快上漲，會(huì)讓剛需無(wú)法入市。調(diào)控不會(huì)降低核心城市住房?jī)r(jià)值，只是讓市場(chǎng)更加穩(wěn)定持續(xù)。

九大新政給樓市降溫

南京此次新政，主要試圖從三個(gè)方向給市場(chǎng)降溫。

一是商品住宅項(xiàng)目向本市戶籍無(wú)房家庭提供每批次不低于30%比例的房源;二是土拍時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式，提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件;三是夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買商品住房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

“從政策要點(diǎn)可以看出，本次新政大力支持剛需性購(gòu)房需求，完善了住房限購(gòu)政策，并且嚴(yán)格限制未來(lái)房?jī)r(jià)。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄認(rèn)為。

南京土地市場(chǎng)已“高燒”許久。中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，南京全市涉宅用地供應(yīng)64幅、374.29萬(wàn)平方米，居近6年新高;成交金額707.13億元，為近6年第二高，同比上漲40.25%。

看到此番態(tài)勢(shì)，進(jìn)入下半年，南京便祭出土拍新政“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”，最高銷售單價(jià)不得超過(guò)售價(jià)均價(jià)的110%(裝修價(jià)格另行核定)。

但即便如此，7月份土拍市場(chǎng)熱度仍然不減，眾多房企奔赴至此貼身肉搏。其中，7月10日，南京迎來(lái)土拍新政后首次拍賣，引來(lái)40余家房企競(jìng)拍，8宗地塊收金137.74億元，5宗達(dá)上限價(jià)。

因此，《通知》再次強(qiáng)調(diào)，要加大中低價(jià)位、中小套型住宅用地供應(yīng)，優(yōu)先滿足剛性需求，穩(wěn)定土地市場(chǎng)預(yù)期;繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”政策，尤其是熱點(diǎn)區(qū)域，要提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，控制參與土地競(jìng)買企業(yè)數(shù)量。

相較于土拍熱度，近期南京部分新盤屢現(xiàn)“萬(wàn)人搖”場(chǎng)面，更加引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。比如，位于南京江北核心區(qū)的江畔都會(huì)上城，共計(jì)223套精裝房源，最終由11890組購(gòu)房者參與搖號(hào)，中簽率不到2%。

中指院數(shù)據(jù)顯示，上半年南京商品住宅供應(yīng)367.01萬(wàn)平方米，同比上升9.58%，為近六年同期第二位;商品住宅成交354.61萬(wàn)平方米，同比上升11.78%;商品住宅成交均價(jià)28554元/平方米，同比上漲4.21%。

期內(nèi)銷售位于前列的房企包括萬(wàn)科、仁恒置地、金地集團(tuán)、華發(fā)股份、中海地產(chǎn)，銷售金額分別為102.71億元、95.52億元、94.06億元、83.13億元、78.83億元。截至6月30日，南京可售新房約3.76萬(wàn)套，出清周期為6.42個(gè)月。

就此現(xiàn)象，《通知》要求，商品住宅項(xiàng)目開盤銷售，須提供每批次不低于30%比例的房源保障，以優(yōu)先保障本市戶籍無(wú)房家庭的剛性購(gòu)房需求;熱點(diǎn)樓盤應(yīng)制定針對(duì)性銷售方案，嚴(yán)格按照審核公示方案開盤銷售，選房結(jié)果現(xiàn)場(chǎng)公示。

值得注意的是，此次新政也對(duì)“假離婚”購(gòu)房進(jìn)行明確限制。《通知》指出，夫妻離異的，任何一方自離異之日起2年內(nèi)購(gòu)買商品住房，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計(jì)算。

“新政對(duì)假離婚購(gòu)房行為進(jìn)行限制和規(guī)范，避免了一些家庭通過(guò)此種方式借道購(gòu)房，至此假離婚購(gòu)房的道路被堵死，一定程度上抑制了借機(jī)投機(jī)炒房的現(xiàn)象，對(duì)平衡市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)有重要意義。”陳霄認(rèn)為。

地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)向趨緊

實(shí)際上，7月份以來(lái)，樓市已悄然開啟新一輪政策收緊潮。南京作為房?jī)r(jià)上漲熱點(diǎn)城市，已經(jīng)是最近第7個(gè)收緊調(diào)控的城市，此前杭州、東莞、寧波、內(nèi)蒙古、鄭州、深圳等地已搶先加碼。

調(diào)控趨緊背后，是樓市升溫超乎預(yù)期，已徹底撫平疫情沖擊。6月份，全國(guó)商品房銷售金額突破2萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)9%，超過(guò)2018年及2019年同期;銷售面積超過(guò)2億平方米，同比增長(zhǎng)2.1%。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新出爐的6月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)中，僅7個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌，61城穩(wěn)中有升;31個(gè)二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.9%和0.5%，漲幅比上月分別擴(kuò)大0.3和0.1個(gè)百分點(diǎn)。

從微觀層面看，上半年新盤出現(xiàn)搶購(gòu)潮的城市持續(xù)擴(kuò)容，高認(rèn)籌項(xiàng)目更是眾多。

據(jù)CRIC調(diào)研數(shù)據(jù)，上半年27個(gè)調(diào)研城市中，共計(jì)277個(gè)新開盤項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%。隨著市場(chǎng)持續(xù)復(fù)蘇，購(gòu)房者入市情緒轉(zhuǎn)向積極，5、6兩月分別有72個(gè)和91個(gè)項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%，累計(jì)占比近6成。

值得注意的是，中簽率偏低的TOP20項(xiàng)目都分布在杭州、成都、南京和西安這類核心二線城市。南京之外，成都市場(chǎng)同樣火爆，天府新區(qū)、龍泉驛區(qū)等地頻現(xiàn)“萬(wàn)人搖”，一些項(xiàng)目認(rèn)籌率多達(dá)51.6倍。

“這些項(xiàng)目除了地段優(yōu)越、學(xué)區(qū)房、交通便利等因素外，最大賣點(diǎn)還是受限價(jià)政策影響，近4成高認(rèn)籌項(xiàng)目售價(jià)低于周邊競(jìng)品或二手房，購(gòu)房者買到即賺到的心理預(yù)期強(qiáng)烈，進(jìn)一步加劇搶購(gòu)氛圍。”克而瑞研究報(bào)告稱。

典型如成都，上半年，部分新開盤項(xiàng)目售價(jià)大幅低于市場(chǎng)預(yù)期，更有項(xiàng)目售價(jià)較周邊二手房折價(jià)40%以上，這意味著，搖中便創(chuàng)造100萬(wàn)元~200萬(wàn)元增值收益，中簽率自然顯著偏低。

與此同時(shí)，隨著土地市場(chǎng)持續(xù)轉(zhuǎn)暖，優(yōu)質(zhì)宅地頻頻高溢價(jià)出讓，地價(jià)上漲倒逼房?jī)r(jià)看漲預(yù)期，進(jìn)一步加劇市場(chǎng)恐慌性購(gòu)房氛圍。

但在“房住不炒”大環(huán)境下，深圳、寧波等熱點(diǎn)城已迎來(lái)調(diào)控?？硕鹫J(rèn)為，后續(xù)上述城市不可避免會(huì)迎來(lái)新一輪政策調(diào)整，以降低市場(chǎng)熱度。南京這樣減少優(yōu)質(zhì)地塊入市、增加土拍限制的情況會(huì)在更多城市出現(xiàn)。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，今年政策大基調(diào)還是“維穩(wěn)”，樓市過(guò)熱的城市出現(xiàn)調(diào)控在預(yù)料之中。房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，或?qū)⒊雠_(tái)相應(yīng)調(diào)控政策，預(yù)計(jì)成都等熱點(diǎn)城市也將迎來(lái)調(diào)控加碼。