二季度房地產(chǎn)板塊處于低配狀態(tài)，配置價值明顯

從縱向歷史對比來看，我們觀察到當前房地產(chǎn)板塊2.79%的基金持倉比例接近2017年行業(yè)密集出臺調(diào)控政策的低配階段，甚至低于2014年行業(yè)庫存高企、景氣度下行的低配階段。因此當前板塊的持倉比例已處在較低位置，考慮到行業(yè)景氣度正在持續(xù)回升，我們認為一旦基本面修復力度較大幅超出市場預期或政策環(huán)境出現(xiàn)較為明顯的改善，板塊配置比例將會得到大幅且迅速的提升，推動地產(chǎn)股估值的顯著提升。

龍頭公司減配較多，成長型房企及物業(yè)公司受到增量資金青睞。

當前持倉規(guī)模前五的房地產(chǎn)公司總持倉市值環(huán)比降幅為11.8%，大于整體地產(chǎn)板塊5.3%的降幅。其中萬科A與保利地產(chǎn)減配的金額最大，分別為35.1億元和34.8億元，降幅達到14.7%和20.6%。但同時我們也觀察到二線成長型房企和物業(yè)公司最受增量資金的青睞。其中中南建設(shè)和金科股份所獲的增持規(guī)模最大，分別為5.9和5.4億元，環(huán)比增幅分別為19.4%和46.8%，天健集團次之，持倉市值提升1.3億元，環(huán)比增幅較高，其余增配公司的持倉提升規(guī)模大多在0.5-1億元之間，包括廣宇發(fā)展、華聯(lián)控股、華聯(lián)控股、華僑城、上海臨港等。值得注意的是A股的三家物業(yè)公司——招商積余、新大正和南都物業(yè)的持倉市值均有所提升，增持金額分別為0.74、0.68和0.24億元，市場對于物業(yè)板塊的偏好仍在持續(xù)提升。

陸股通配置風格與內(nèi)資相反，持倉規(guī)模與占比齊升，或與外資相較于內(nèi)資更為注重基本面表現(xiàn)與安全邊際的投資風格相關(guān)。

二季度末，陸港通基金持有地產(chǎn)板塊總市值達到419.3億元，相比于上季度末規(guī)模提升13.6%，同時占股票投資市值比重為2.08%，較一季度的1.97%提升了0.12個百分點。個股增持方面，二季度北上資金對世榮兆業(yè)、招商積余、泛?？毓杉案窳Φ禺a(chǎn)的增持力度最大，持倉市值占比的提升分別達到了4.3、2.6、1.9和1.7個百分點。我們認為這可能與外資相較于內(nèi)資更為注重基本面表現(xiàn)和安全邊際的投資風格相關(guān)。

投資建議

我們繼續(xù)看好未來6個月房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)尤其是開發(fā)商的表現(xiàn)。

兩大主線未變：優(yōu)質(zhì)房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質(zhì)房企A股推薦陽光城、中南建設(shè)、金科股份、萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團等龍頭房企，港股推薦融創(chuàng)中國(01918)、中國金茂(00813)、旭輝控股集團(00884)。物管行業(yè)A股重點推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯(lián)行，港股重點推薦碧桂園服務(wù)(06098)、保利物業(yè)(06049)、永升生活服務(wù)(01995)、寶龍商業(yè)(09909)。

(以下為節(jié)選內(nèi)容，非報告全文)

1、二季度房地產(chǎn)板塊處于低配狀態(tài)，配置價值明顯

截至2020年二季度，房地產(chǎn)板塊的基金持倉總市值環(huán)比下降，行業(yè)連續(xù)兩個季度處于低配狀態(tài)。

二季度板塊基金持倉總市值為936.6億元，相較于第一季度環(huán)比下降了5.3%;持倉比例來看，二季度基金重倉持股中房地產(chǎn)板塊占股票投資市值比重為2.79%，相較去年同期的4.14%同比下降了32.7%，較今年一季度的3.68%環(huán)比下降了24.3%。同時股票市場的標準行業(yè)配置比為3.52%，地產(chǎn)板塊的超配比例為-0.73%。自2019年四季度行業(yè)實現(xiàn)超配0.13%后，2020年以來連續(xù)兩個季度處于低配狀況。

我們認為當前房地產(chǎn)板塊的配置價值明顯

。從縱向歷史對比來看，我們觀察到當前2.79%的持倉比例接近2017年房地產(chǎn)行業(yè)密集出臺調(diào)控政策的階段，甚至低于2014年行業(yè)高庫存、低景氣度的階段。因此當前板塊的持倉比例已處在較低位置，考慮到行業(yè)景氣度正在持續(xù)回升中，我們認為一旦基本面修復力度較大幅超出市場預期或政策環(huán)境出現(xiàn)較為明顯的改善，板塊配置比例將會得到大幅且迅速的提升，推動地產(chǎn)股估值的顯著修復。

2、龍頭公司減配較多，成長型房企及物業(yè)公司受到增量資金青睞

從重倉地產(chǎn)股的持倉市值來看，TOP5與TOP10的總持倉市值降幅均大于整體板塊。

截至2020年二季度，公募基金持倉市值高于5億元的地產(chǎn)股共有9支，與上一季度持平。持倉市值TOP5的地產(chǎn)股分別為萬科A、保利地產(chǎn)、中南建設(shè)、金地集團、招商積余，其中萬科A和保利地產(chǎn)的持股市值繼續(xù)超過百億，分別為204.0億和134.1億元，約占基金股票投資市值的0.61%和0.40%。

從持倉集中度的角度來看，板塊的持倉集中度有所下降。截至二季度地產(chǎn)板塊基金重倉持股市值TOP 5和TOP 10地產(chǎn)股的持倉總市值占板塊持倉總市值的比重分別為45.8%和50.6%，分別較上季度下降了3.3個百分點和3.5個百分點，房地產(chǎn)板塊的持倉集中度有所下降。

從個股的持倉變動來看，二線成長型房企和物業(yè)公司最受增量資金的青睞。持倉市值規(guī)模提升的前十位中，中南建設(shè)和金科股份提升最多，分別為5.9億元和5.4億元，環(huán)比分別為+19.4%和+46.8%。

天健集團次之，持股市值提升1.3億元，環(huán)比增幅高達7863%，其余公司持股市值的提升總體在0.5-1億元之間，環(huán)比增幅依次為，廣宇發(fā)展+110.2%、華聯(lián)控股+103.9%、華僑城A+35.7%、新大正+31.1%、上海臨港+14.7%、綠地控股+6.8%、招商積余+3.9%;其余公司持股市值的下降總體在1-7億元之間，環(huán)比降幅依次為，金融街-87.2%、招商蛇口-76.4%、新城控股-67.7%、藍光發(fā)展-47.5%、榮盛發(fā)展-35.8%、陽光城-33.3%、華夏幸福-22.1%、金地集團-4.0%。值得注意的是A股的三家物業(yè)公司——招商積余、新大正和南都物業(yè)的持倉市值均有所提升，增持金額分別為0.74、0.68和0.24億元，市場對于物業(yè)板塊的偏好仍在持續(xù)提升。

從房地產(chǎn)板塊重倉個股的持股基金數(shù)量變動來看，在公募基金披露的59家房地產(chǎn)企業(yè)持倉情況中，平均持股基金數(shù)量為21只，環(huán)比上季度下行19.6%。重倉持有數(shù)量高于5只基金的共有25只地產(chǎn)股，較上季度期增加5只，重倉持有數(shù)量高于10只基金的共有16只地產(chǎn)股，較上季度增加1只。

3、陸股通配置風格與內(nèi)資相反，持倉規(guī)模與占比齊升

從陸股通持有地產(chǎn)股趨勢來看，其風格與內(nèi)資相反，持倉規(guī)模與占比雙雙提升。

截至2020年二季度末，陸港通基金持有地產(chǎn)板塊總市值達到419.3億元，相比于上季度末規(guī)模提升13.6%，同時占股票投資市值比重為2.08%，較一季度的1.97%提升了0.12個百分點。

二季度北上資金對世榮兆業(yè)、招商積余、泛?？毓杉案窳Φ禺a(chǎn)的增持力度最大

重倉個股來看，2020年二季度陸股通持倉市值TOP5分別為萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、華夏幸福、綠地控股，合計市值達287.4億元，占到了總板塊68.5%。其中萬科和保利地產(chǎn)居前，分別為130.5和79.8億元，其余三家在20到30億元之間。個股增持方面，，持倉市值占比的提升分別達到了4.3、2.6、1.9和1.7個百分點。

4、投資建議

從上半年房地產(chǎn)市場的運行情況來看，行業(yè)基本面延續(xù)修復趨勢。6月單月銷售面積和銷售金額同比增速保持正增長，投資累計增速由負轉(zhuǎn)正。同時我們觀察到隨著行業(yè)基本面的回暖，近期東莞、杭州、寧波、深圳、南京等熱點城市陸續(xù)出臺了樓市調(diào)控新政。我們認為在因城施策的政策背景下，不排除后續(xù)高熱度城市繼續(xù)出臺政策補丁的可能。但這也并不意味著樓市政策的徹底轉(zhuǎn)向，從全國來看樓市復蘇的基礎(chǔ)仍顯薄弱，疊加流動性寬松的貨幣環(huán)境，維持樓市健康發(fā)展仍是主基調(diào)。

伴隨數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)好的持續(xù)以及市場風格切換，我們認為地產(chǎn)行業(yè)的高景氣將推動行業(yè)估值修復，繼續(xù)看好未來6個月房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)尤其是開發(fā)商的表現(xiàn)

。兩大主線未變：優(yōu)質(zhì)房企與物管行業(yè)。其中，優(yōu)質(zhì)房企A股推薦陽光城、中南建設(shè)、金科股份、萬科A、保利地產(chǎn)、金地集團等龍頭房企，港股推薦融創(chuàng)中國、中國金茂、旭輝控股集團。物管行業(yè)A股重點推薦招商積余、新大正、錦和商業(yè)、世聯(lián)行，港股重點推薦碧桂園服務(wù)、保利物業(yè)、永升生活服務(wù)、寶龍商業(yè)。作者：竺勁