2020年以來，南京市的涉宅用地規(guī)模已為近6年之最。

面對(duì)熱度不減的樓市和土拍市場(chǎng)，最近兩個(gè)月，南京已先后出臺(tái)“限房價(jià)、限地價(jià)”的土拍政策，同時(shí)南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)“寧九條”。

8月18日，南京市規(guī)劃和自然資源局通過南京土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布2020年寧出第09號(hào)土地出讓公告?！吨袊?jīng)營報(bào)(博客,微博)》記者了解到，公告提出涉宅地塊達(dá)最高限價(jià)后，不再競(jìng)爭(zhēng)人才房面積，而是改為通過現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人等五個(gè)方面的新要求。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次公告對(duì)住宅用地的出讓給予了規(guī)范，成為今年南京土地市場(chǎng)管控的重要導(dǎo)向。相關(guān)規(guī)定也有助于其他城市的學(xué)習(xí)，成為下半年穩(wěn)地價(jià)的標(biāo)桿性政策。

搖號(hào)確定“觸頂”宅地

8月18日，南京發(fā)布了“限房價(jià)競(jìng)地價(jià)”新政以來的第三批公告地塊。本次共推9幅地塊，其中6幅涉宅，用地總面積33.42公頃，起拍總價(jià)達(dá)82.43億元。據(jù)悉，該批地塊將于9月17日在網(wǎng)上競(jìng)拍。

值得注意的是，此次公告又對(duì)南京土拍政策做了調(diào)整，從調(diào)整競(jìng)價(jià)成交方式、嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)要求、提高競(jìng)買資金要求、嚴(yán)格競(jìng)買資金審查、限制競(jìng)買地塊數(shù)量五個(gè)方面加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控。

其中，較為引人關(guān)注的是，明確住宅(商住)用地競(jìng)價(jià)達(dá)到土地出讓最高限價(jià)時(shí)仍有競(jìng)價(jià)的，不再競(jìng)爭(zhēng)人才房面積，改為通過現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)方式確定競(jìng)得人，所有接受最高限價(jià)的競(jìng)買人均可參加搖號(hào)，成交價(jià)為最高限價(jià)加一個(gè)加價(jià)幅度，以此達(dá)到嚴(yán)格控制地價(jià)水平的目的。

南京還提高了對(duì)企業(yè)開發(fā)資質(zhì)的要求，要求報(bào)名參與住宅(商住)用地的競(jìng)買人應(yīng)具備房地產(chǎn)三級(jí)及以上開發(fā)資質(zhì)(不含暫定資質(zhì))。同時(shí)，為鼓勵(lì)市場(chǎng)參與主體多元化，要求在同一批次出讓公告中，同一競(jìng)買人及同一集團(tuán)所屬成員企業(yè)不得競(jìng)得(含聯(lián)合競(jìng)買)兩塊及以上的住宅(商住)地塊。

而早在8月11日晚間，一份名為《關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格住宅用地公開出讓有關(guān)事項(xiàng)的通知》的文件圖片在網(wǎng)絡(luò)流傳，措施包括調(diào)整競(jìng)價(jià)成交方式、嚴(yán)格開發(fā)資質(zhì)條件、提高競(jìng)買資金要求、嚴(yán)格競(jìng)買資金審查、限制競(jìng)買地塊數(shù)量等七個(gè)方面。據(jù)《揚(yáng)子晚報(bào)》報(bào)道，該文件由南京市規(guī)劃和自然資源局辦公室發(fā)出，落款時(shí)間為“2020年8月7日”。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來，過去是采取競(jìng)爭(zhēng)人才住房面積的方式來控制地價(jià)，而現(xiàn)在則通過搖號(hào)的方式。首先，防范了地價(jià)的過快上漲。其次，也防范對(duì)房企拿地積極性的挫傷，過去很多配建的供地模式，實(shí)際上多半受到了房企的抵觸，這都是各地供地部門所需要關(guān)注的內(nèi)容。

南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長張輝則表示，新政下土地達(dá)到最高限價(jià)改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，最高地價(jià)被鎖死，有利于穩(wěn)定真實(shí)的地價(jià)水平;由于限競(jìng)買地塊數(shù)量，開發(fā)商如何選擇參與的地塊以及計(jì)劃合作的開發(fā)商如何選擇地塊組合大有講究。“但因?yàn)椴挥酶?jìng)?cè)瞬欧?，?shí)際上給了更大的盈利空間，參與的開發(fā)商可能反而更多，有利于開發(fā)商提高產(chǎn)品品質(zhì)和南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展。”

土拍火熱引發(fā)多次調(diào)控

2020年，南京樓市持續(xù)升溫，以至于共有22個(gè)板塊突破了區(qū)域限價(jià)。一位南京房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，南京樓市的火爆歸根結(jié)底在于土拍熱度一直不減。

這也得到了數(shù)據(jù)上的印證。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年，南京全市涉宅用地供應(yīng)64幅共374.29萬平方米，成交金額707.13億元，同比上漲40.25%，為近6年第二高。與此同時(shí)，南京市商品住宅供應(yīng)367.01萬平方米，同比增長9.58%，上市量為近6年同期的第二位，僅次于2016年上半年;商品住宅成交354.61萬平方米，同比增長11.78%;成交均價(jià)28554元/平方米，同比增長4.21%。

面對(duì)不斷攀升的土地市場(chǎng)熱度，6月5日，南京終于在市規(guī)劃和自然資源局的拍地公告確立了“限房價(jià)、限地價(jià)”的土拍新政，共涉及8幅涉宅地塊，并于7月10日競(jìng)拍。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，在首場(chǎng)采用“雙限”新規(guī)的土拍中，共集中出讓7宗地塊，其中5宗地塊達(dá)到上限價(jià)，總成交價(jià)達(dá)到135.2億元，平均溢價(jià)率16.55%。

由此可見，南京的土拍市場(chǎng)并未因“雙限”新規(guī)而降溫。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，7月，南京共成交29宗地塊，其中24幅為涉宅地塊，成交面積357.03萬平方米，成交主力為江寧、城北板塊，樓面價(jià)13290元/平方米，環(huán)比上漲37.2%。

7月23日，南京市住房保障和房產(chǎn)局等七部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡(jiǎn)稱“寧九條”)，從土地、剛需、限購、熱點(diǎn)樓盤、精裝房等各方面出發(fā)發(fā)布九項(xiàng)樓市收緊措施，以“穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性需求，規(guī)范行業(yè)秩序，進(jìn)一步促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”。

其中，第一條便規(guī)定“加強(qiáng)土地市場(chǎng)調(diào)控”，要求依據(jù)土地市場(chǎng)狀況，加大住宅用地供應(yīng)力度，合理有序安排上市，優(yōu)先滿足剛需，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。嚴(yán)格執(zhí)行“限房價(jià)、競(jìng)地價(jià)”出讓模式，提高土地市場(chǎng)準(zhǔn)入條件，建立熱點(diǎn)區(qū)域住宅用地報(bào)名單位資格篩查機(jī)制。

上述業(yè)內(nèi)人士分析稱，此前“寧九條”主要針對(duì)需求端，而此次土地新政則針對(duì)供給端，兩者均為防止樓市過熱。

“南京土地市場(chǎng)近期確實(shí)有過熱現(xiàn)象。”嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，此次土地政策說明南京當(dāng)前在積極穩(wěn)定地價(jià)和房企拿地策略，使得土地市場(chǎng)能夠降溫。實(shí)際上類似搖號(hào)的政策，對(duì)于相關(guān)房企到南京能夠面臨更為公平的拿地環(huán)境。“后續(xù)對(duì)于房企而言，購地方面需要注意三個(gè)內(nèi)容，包括企業(yè)資質(zhì)、資金來源、拍地策略等，這樣才能使得土儲(chǔ)工作更加到位。”