8月迎秋，本是傳統(tǒng)樓市淡季，然而今年突遇政策風(fēng)向打壓，更感寒風(fēng)蕭瑟。

政治局會議再三定調(diào)三大方針，要求房住不炒，穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，要求經(jīng)濟(jì)脫鉤房地產(chǎn)。

更狠的是，對當(dāng)下所有城市實(shí)行全面“打鼴鼠式“調(diào)控，凡是房價(jià)敢有冒進(jìn)者，必被約談。那么意味著下半年，甚至幾年內(nèi)，主動放松調(diào)控的城市基本為0。

隨后，央媽發(fā)布二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，表明立場：堅(jiān)持房住不炒，脫鉤房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性、實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。

一連串的政策嚴(yán)控，徹底把下半年樓市打入寒冬。

可以預(yù)見，8月以后市場成交下滑，天平一邊倒向買方市場，“金九銀十”大概率比去年還要慘烈。同時(shí)，由于央行對房地產(chǎn)金融的限制，開發(fā)商競爭會進(jìn)入至暗時(shí)刻，拿地?zé)崆闇p退，年底競相開啟打折之旅。

但最重要的是，此輪政策不單影響了房價(jià)趨勢，對市場預(yù)期也造成重大打擊。

譬如這段時(shí)間，關(guān)于樓市的咨詢量劇增，無論是炒房客、投資客還是剛需，對樓市未來幾年的走勢只能用兩個(gè)字來概括：

“迷茫”。

炒房客和投資客問我，按照目前情況，如果當(dāng)局拋棄房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，那么是否趕緊把手上多余的房子賣掉，以防套死。剛需則問我，房價(jià)什么時(shí)候能到“底部”，政策這么嚴(yán)苛，未來房價(jià)會不會一跌到底?

所以今天子木特地找出九個(gè)比較有代表性的問題，用來解決樓市小白對未來(5-10年)走勢的疑問。

1

問：未來5年-10年中國一線，新一線，二線，三四線房價(jià)是上漲還是下跌趨勢？

答：在回答這個(gè)問題之前，我們先來了解國內(nèi)影響房價(jià)趨勢的主要因素。按照之前幾十年的研究總結(jié)，可以分為“三大因素”：

杠桿和利率

土地供給

人口和產(chǎn)業(yè)

當(dāng)然我們的樓市自始自終是政策性市場，在這些因素之前，起到房價(jià)決定性作用的，還是“政策大手”。

從第一次房改后，史上幾波房價(jià)大潮，都是放開限購，放寬貨幣政策，鼓勵(lì)人們用杠桿撬動房產(chǎn)投資，造成的「非理性上漲」。

當(dāng)然，我們不能拿前20年的經(jīng)驗(yàn)去推敲未來。

因?yàn)閺?019年開始，中央首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”，同時(shí)在2020年，又提出了“經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)”，這些都是經(jīng)濟(jì)脫虛向?qū)?，前所未有的信號?/p>

如果當(dāng)局的意圖和決心“穩(wěn)定”，那么未來這張“調(diào)控大手”一定會握緊拳頭，不再起勢。我們的樓市，會真正回歸到理性市場，在三大因素的基礎(chǔ)上，完全由剛性需求決定。

今年的北京市場就是未來全國城市的“打板”。自2017年317最強(qiáng)調(diào)控政策開始，北京花了3年時(shí)間回調(diào)房價(jià)，直至今年疫情后，市場才真正回歸實(shí)際，積壓的剛需迸發(fā)，排隊(duì)入場。整體房價(jià)反彈，核心地段房價(jià)上漲幅度較大。

講這些的原因，就是告訴大家。未來5年-10年，一線、新一線、二線城市，或者三四線城市，已經(jīng)失去了“操盤性”炒作因素，只能靠各個(gè)城市的剛需實(shí)力了。

一二線城市房價(jià)會根據(jù)自身供需進(jìn)行不同程度上漲，人口流入多的，土地供應(yīng)少的，信貸資金充裕的城市，上漲空間是最大的，但不會出現(xiàn)像2017年左右這樣的暴漲周期。這些城市資產(chǎn)投資依舊屬于較好的標(biāo)的。

不在城市群中的、人口和產(chǎn)業(yè)跟不上的三四線城市，二手房房價(jià)會持續(xù)性橫盤陰跌。

當(dāng)然三四線縱使再不堪，也不會有太大的下跌現(xiàn)象。因?yàn)樵诘胤介_發(fā)商和媒體對信息和輿論的壟斷下，一般人根本不知道樓市真相。

但要懂得一個(gè)道理：“房價(jià)增速只要跑不過通脹，就意味著資產(chǎn)貶值。投資價(jià)值為0。”

2

問：目前全球貨幣放水，會影響房價(jià)嗎？

答：根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，每次全球金融危機(jī)后，各國都會通過放水來救市。這里的放水就是開動印鈔機(jī)。

其中主導(dǎo)因素就是美國。

有一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，在2008年美國次貸危機(jī)后，美聯(lián)儲通過6年時(shí)間向市場投放流動性(主要包括印錢買國債，買MBS等)，實(shí)現(xiàn)了其資產(chǎn)負(fù)債表高達(dá)3.7萬億美元的增幅(從0.8萬億美元增長到4.5萬億美元)。

這個(gè)數(shù)據(jù)大家可能理解不了，這么說吧，當(dāng)時(shí)(2012年)中國央行總資產(chǎn)才4.5萬億美元。

這次全球疫情蔓延，對經(jīng)濟(jì)造成巨大打擊。美國這次比2008年后還狠，美聯(lián)儲直接開動印鈔機(jī)，在過去36天，狂印14萬億美元鈔票。

由于美元和石油掛鉤，是國際通用貨幣。每次美聯(lián)儲大放水都會造成美元貶值，致使持有美元或者美債的國家以及個(gè)人受到損失。也是大家口中所說的，美聯(lián)儲無限QE“割韭菜”。

為了防止被割韭菜，各個(gè)國家也只能開動印鈔機(jī)跟著印鈔。

可以預(yù)見，接下來為了復(fù)蘇經(jīng)濟(jì)，全球會進(jìn)入新的一輪QE時(shí)代。中國跟進(jìn)QE是一定的，今年上半年央行就通過LPR利率下調(diào)，存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，超額存款準(zhǔn)備金利率下調(diào)，購買政府債券，MLF等再貸款方式進(jìn)行了放水。

盡管各個(gè)城市都在盡力控制大水流入房地產(chǎn)，但像北京、上海、深圳、杭州等金融產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的城市，依舊出現(xiàn)了投資客套貸入市買房的現(xiàn)象。

可以說，QE利好房價(jià)，是一定的，但幅度不會太大。目前我國外匯儲備尚可，可調(diào)節(jié)的空間較大，接下來會盡力克制放水幅度，不會跟著美聯(lián)儲無限瘋狂QE。

前段時(shí)間，央行貨幣政策第二季度報(bào)告中就講到，“堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策將更加靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向。”

3

問：全球放水對我們來說是購房機(jī)會嗎？

答：很多人喜歡用2008年之后的四萬億和今天做對比，認(rèn)為每次放水都會導(dǎo)致房價(jià)大漲。

其實(shí)不然，2008年放水，我們沒有任何限制措施。而2020年放水，我們已經(jīng)對樓市進(jìn)行層層限制，尤其在政治局會議后，樓市調(diào)控更加嚴(yán)苛。

當(dāng)下央行主張把水引向小微企業(yè)，保就業(yè)促消費(fèi)，刺激市場經(jīng)濟(jì)回暖，保障經(jīng)濟(jì)內(nèi)循環(huán)可實(shí)踐性。

對于個(gè)人是不是機(jī)會，還要看水是否能惠及你的收入。一般每次QE，都是從上到下，層層攔截吸收。這也是拉開貧富的主要原因之一。

如果你因此受益，買房這個(gè)選擇不會太差。

4

問：未來地價(jià)還會漲嗎？對房價(jià)的影響是怎樣的？

答：地價(jià)和房價(jià)，就是面粉和面包的關(guān)系，而地價(jià)又跟地方政府的財(cái)政收入息息相關(guān)，這就是為什么地方政府總想刺激房地產(chǎn)，讓大家買房的原因。

但是每個(gè)城市的土地總有進(jìn)入“尾部區(qū)間”的時(shí)候。

這里的“尾部區(qū)間”，指城市的城區(qū)建設(shè)已經(jīng)足夠承載城市居民活動，基建水平已經(jīng)無法再繼續(xù)擴(kuò)大城市版圖。

比如北京，5環(huán)內(nèi)的可供開發(fā)的土地已經(jīng)屈指可數(shù)，這時(shí)候地價(jià)其實(shí)和房價(jià)關(guān)聯(lián)性并不大，因?yàn)榈胤秸词乖僦鲝埛康禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)，依然無法獲得足夠的收益。

目前大多數(shù)一二線城市都會走向“土地尾部區(qū)間”，這也是未來出臺房地產(chǎn)稅獲取新的財(cái)政收入的目的。

供需是一切市場價(jià)格的根本，肯定是有關(guān)聯(lián)的，在中國用供給打擊房價(jià)最成功的兩個(gè)城市就是：重慶和長沙。

深圳上漲的主要原因并不是炒房客炒作，而是長期土地供需矛盾導(dǎo)致的。所以這些年深圳總想著擴(kuò)大版圖，或許在過幾天的40大慶會有聲音出現(xiàn)。

這也是一個(gè)房地產(chǎn)投資的判斷依據(jù)，對于那些“賣地毫不節(jié)制”的城市，房產(chǎn)是無法增值或者保值的。

5

問：未來城市土地供應(yīng)的趨勢是怎樣的？

答：土地供應(yīng)和地方財(cái)政掛鉤，所以未來產(chǎn)業(yè)不行、企業(yè)納稅無法滿足地方財(cái)政需求的城市，大概率會依賴土地財(cái)政，繼續(xù)加大供應(yīng)量。

反而產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁，可以通過企業(yè)納稅達(dá)到地方財(cái)政需求的城市，則不需要過分供應(yīng)土地。

所以這些解釋了之前的房價(jià)現(xiàn)象。土地向三四線、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚。

人地分離，供需錯(cuò)配，導(dǎo)致一線城市房價(jià)較高，三四線低迷。

為了解決三四線城市高供應(yīng)量下的天量庫存，不得已，2015年后，三四線啟動棚改實(shí)現(xiàn)房價(jià)翻番。然而在土地不限量供應(yīng)的趨勢下，房地產(chǎn)泡沫是長期積累的。

6

問：房產(chǎn)未來還是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)嗎？

答：房子未來是不是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，一要考慮稀缺性，所以我一直堅(jiān)持持有一二線城市房地產(chǎn)。二要考慮一個(gè)問題，未來老百姓(603883,股吧)是否有除房子以外其他可靠的投資通道。

股票可以賺錢，但靠的是運(yùn)氣;理財(cái)產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)較大，沒有人會托底;把錢存在銀行，聰明人都知道是虧損的。

除非未來依托科技，出現(xiàn)新的金融產(chǎn)品，可以無風(fēng)險(xiǎn)跑贏通脹，否則未來對于普通老百姓來說，房子還是相對可靠的資產(chǎn)。

7

問：未來會不會成為房產(chǎn)的接盤俠？

答：只要不買三四線或者能級更低的地域房產(chǎn)，大概率不會成為接盤俠。產(chǎn)業(yè)和人口是最關(guān)鍵的指標(biāo)，尤其人口長期保持凈流入，那么這個(gè)地方的房子就一定會有接盤的。

8

問：一帶一路房產(chǎn)投資是陷阱嗎？

答：一帶一路是國策，天字號工程，是未來中國實(shí)現(xiàn)大國目標(biāo)，成為全球第一經(jīng)濟(jì)體的必備基礎(chǔ)，也是在內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)下，未來輸出產(chǎn)能的重要通道。

總之，一帶一路的能量極大，關(guān)乎國運(yùn)。時(shí)間很長，起碼10年才能形成規(guī)模。

這次疫情，讓全世界重新認(rèn)識了中國對風(fēng)險(xiǎn)的把握能力，有益于一帶一路的形象建設(shè)。在疫情結(jié)束、全球經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇后，一帶一路戰(zhàn)略會加速落地。

當(dāng)然在一帶一路戰(zhàn)略下，當(dāng)局設(shè)置了很多支點(diǎn)城市，大部分城市還是比較坑的，因?yàn)橐粠б宦沸枰a(chǎn)能輸出，需要成熟的工業(yè)基礎(chǔ)。

所以三四線不考慮，非省會不考慮。例如西安和未來的海口，就可以重點(diǎn)關(guān)注。

9

問：未來人口紅利還有嗎？

答：其實(shí)我國早已遇到人口拐點(diǎn)。相關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測過，我國新生兒出生率逐年下降，2030年將降至不到1100萬，目前正在加速奔向老齡化社會。

但要注意一點(diǎn)，整體人口下滑，但不代表局部人口下滑。像杭州、深圳、廣州、成都、南京等城市，常年維持人口正向流入，大家都可以查得到。尤其杭州、深圳、廣州，2019年是40多萬的人口的凈流入量。

所以未來的人口大紅利期雖已結(jié)束，但對于城市來說，局部人口紅利依然存在。但這也會導(dǎo)致，城市人口分化加劇，虹吸能力弱的城市，加速枯竭。