在高估值等因素的影響下，“輕資產(chǎn)”的物業(yè)公司IPO步伐加速。

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者統(tǒng)計，自去年以來共有21家物業(yè)公司成功登陸港交所，首發(fā)募資凈額接近600億元，不過，股價方面目前有超過一半處于破發(fā)狀態(tài)。

多位業(yè)內(nèi)人士在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時指出，盡管今年以來物業(yè)企業(yè)上市潮仍在繼續(xù)，但隨著大量企業(yè)涌入，物業(yè)股在經(jīng)歷集中調(diào)整期后，估值逐漸回歸到合理水平，也漸漸進入“分化”階段。但資本市場永遠(yuǎn)追捧實力企業(yè)，未來物業(yè)股的分化將會持續(xù)，具備增長實力和良好業(yè)績表現(xiàn)的物業(yè)股將會持續(xù)受資本加持。

合計募資凈額接近600億元

2020年新冠疫情的爆發(fā)讓物業(yè)服務(wù)價值進一步凸顯。在估值暴漲推動下，多家房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛拆分物業(yè)上市。數(shù)據(jù)顯示，目前港股市場共有31只物業(yè)股，其中包括融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)等21只股是2020年以來上市的。

中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，去年以來登陸港股的這21家物業(yè)公司，均是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分拆而來。

對于房地產(chǎn)企業(yè)積極推動物業(yè)分拆上市，一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者：“一個很重要的原因是利用輕資產(chǎn)平臺募集資金。”中信證券分析師陳聰也指出，“三道紅線”之下，分拆物業(yè)被當(dāng)作一種改善財務(wù)的辦法，無論該板塊是否已經(jīng)準(zhǔn)備好獨立運營，房企都會急于推動物業(yè)公司上市募集資金。

同花順I(yè)FIND數(shù)據(jù)統(tǒng)計，去年以來登陸港股的21只物業(yè)股，合計首發(fā)募集資金凈額接近600億元，其中華潤萬象生活募資金額最多，高達(dá)138.13億元;融創(chuàng)服務(wù)、恒大物業(yè)、金科服務(wù)、世茂服務(wù)的募資凈額也超過了50億元。還有公司選擇以介紹方式上市，即股票開始掛牌交易時并不進行融資，比如深耕福建的建發(fā)物業(yè)。

記者還注意到，目前還有超過10家物業(yè)企業(yè)在排隊港股IPO，如新力服務(wù)等;還有一些房地產(chǎn)開發(fā)商正在籌劃分拆物業(yè)公司上市，如陽光城、龍光等。

超過六成個股跌破發(fā)行價

扎堆上市的物業(yè)股，在資本市場上并沒有全部受到資金的青睞。以3月11日收盤價格計算，去年以來上市的21只物業(yè)股，18只已跌破發(fā)行價，占比接近62%。其中燁星集團跌幅高達(dá)56.41%;宋都服務(wù)的跌幅超過50%;第一服務(wù)控股、興業(yè)物聯(lián)、榮萬家、金融街物業(yè)、遠(yuǎn)洋服務(wù)跌幅也在30%以上。

針對多數(shù)物業(yè)股破發(fā)，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“背后可能隱藏著基本面不足。”從業(yè)績來看，以2019年為例，恒大物業(yè)、華潤萬象生活當(dāng)年營收在50億元以上，融創(chuàng)服務(wù)、世茂服務(wù)、金科服務(wù)也超過了30億元，而興業(yè)物聯(lián)、宋都服務(wù)和燁星集團則不足3億元。

值得一提的是，這些頭部企業(yè)強者恒強的趨勢愈來愈明顯。融創(chuàng)服務(wù)近期發(fā)布的年報顯示，2020年公司收入46.23億元，同比增長約63.5%;扣除一次性上市開支影響后，當(dāng)年公司擁有人應(yīng)占利潤6.2億元，同比129.8%。融創(chuàng)服務(wù)盈利能力的提升，主要因業(yè)務(wù)規(guī)模持續(xù)擴大，規(guī)模效應(yīng)顯現(xiàn)，加之不斷完善的精益化管理，促進了降本增效所致。

2020年業(yè)績大增的還有時代鄰里，當(dāng)年收入約為17.58億元，同比增加62.6%;凈利潤約為2.37億元，同比增幅約148.6%。時代鄰里相關(guān)人員稱，業(yè)績大增主要有三方面原因：一是集團管理的物業(yè)的建筑面積增加;二是物業(yè)管理服務(wù)及增值服務(wù)收入增加;三是集團積極優(yōu)化運營和采取智能化應(yīng)用，提升運營效能及降低成本和費用所致。

此外，恒大物業(yè)預(yù)計2020年凈利潤及股東應(yīng)分配利潤預(yù)計均為去年同期的2.8倍左右，世茂服務(wù)預(yù)期2020年集團未經(jīng)審核凈利將錄得不少于80%的增長。這兩家公司同樣將業(yè)績增長主要歸功于在管建筑面積的增加，及社區(qū)增值服務(wù)與非業(yè)主增值服務(wù)收入的綜合上升。

對于物業(yè)股未來的表現(xiàn)，多位物業(yè)企業(yè)的相關(guān)人士認(rèn)為取決于“增長實力和良好業(yè)績表現(xiàn)”。那么，物業(yè)公司未來該如何實現(xiàn)業(yè)績突破?嚴(yán)躍進表示：“未來物業(yè)公司增量將主要來自第三方市場，這將考驗物管公司的外拓和并購整合能力。此外，多元化及高溢價服務(wù)方向也可能有較大的空間。”