3月16日，上海市教委公布了最新高中招生政策改革方案。改革的主題是“名額分配綜合素質(zhì)錄取”。這意味著，過(guò)去只有居住在對(duì)口的學(xué)區(qū)房，市民才能上這個(gè)區(qū)的重點(diǎn)高中，現(xiàn)在不全然如此，尤其針對(duì)一些熱門(mén)的重點(diǎn)高中，按照計(jì)劃，名額分配招生計(jì)劃要占到上海每個(gè)重點(diǎn)高中總計(jì)劃的50%-65%，最高45.5%的優(yōu)質(zhì)高中招生名額被強(qiáng)制平分到普通學(xué)校。

但這個(gè)政策對(duì)二手房市場(chǎng)尤其是學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格的影響，未必如購(gòu)房者期望的那樣。3月23日，王潔(化名)在上海浦東某中介掛出的學(xué)區(qū)房信息牌上看到有出售使用權(quán)的房源，相比年前又漲了。王潔最近想買(mǎi)學(xué)區(qū)房，中介業(yè)務(wù)員告訴她，現(xiàn)在房源不確定性增加了，“成交量少了很多”。他舉例稱，該小區(qū)前段時(shí)間出了一套房源，也有買(mǎi)家愿意給出房東想要的價(jià)格，但房東不肯賣(mài)，理由是看中的一手房還沒(méi)開(kāi)盤(pán)。

害怕“踏空”心理再現(xiàn)上海樓市，買(mǎi)家持幣待購(gòu)，而賣(mài)家開(kāi)始觀望。日前，上海持續(xù)開(kāi)展整頓中介行業(yè)的行動(dòng)，或許加速二手房市場(chǎng)在這個(gè)春季的冰封。

日前，鏈家房源從3.8萬(wàn)套變成1.6萬(wàn)套，一夜之間，2萬(wàn)套二手房源消失。3月23日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者在貝殼找房APP看到，二手房源數(shù)量大約2.1萬(wàn)套，相比之前的3.8萬(wàn)套近乎腰斬;但也可見(jiàn)二手房源在逐漸恢復(fù)上架。

在此次二手房市場(chǎng)整頓風(fēng)暴中，鏈家看似“躺槍”。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者獨(dú)家獲悉，2021年1、2月份，上海鏈家的市場(chǎng)份額均為19%，而排名第二的太平洋(601099,股吧)房屋只有5%左右。鏈家在上海二手房的市場(chǎng)份額堪稱“一騎絕塵”。

“學(xué)區(qū)房”倒逼政府出手?

上海人言必談“學(xué)區(qū)房”，這是事實(shí)。不僅九年一貫制的學(xué)區(qū)房，連單學(xué)區(qū)房都幾乎被買(mǎi)空。貝殼找房APP上隨便搜一個(gè)單學(xué)區(qū)小區(qū)都可以看到，過(guò)往一般會(huì)有10套左右掛牌量的小區(qū)，最近一個(gè)月只有一兩套掛牌。

學(xué)區(qū)房概念讓上海一些非學(xué)區(qū)房的板塊，因?yàn)檎哒{(diào)整也成了學(xué)區(qū)板塊。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的從業(yè)多年的數(shù)名中介業(yè)務(wù)員均表示，2020年，張江板塊二手房漲幅有點(diǎn)莫名其妙。其中湯臣豪園房?jī)r(jià)一度被抬高到14萬(wàn)元/平方米，就是因?yàn)榕赃叺膹埥瘓F(tuán)中學(xué)，民辦轉(zhuǎn)公辦，瞬間就成了學(xué)區(qū)房。

雖然在市場(chǎng)成交量中占比不到10%，但上海學(xué)區(qū)房對(duì)于二手房?jī)r(jià)的影響是非常顯著的。中介業(yè)務(wù)員為了促進(jìn)成交，一般會(huì)把所有房源往學(xué)區(qū)上靠攏，即便房源不是對(duì)口第一梯隊(duì)學(xué)區(qū)，也可以說(shuō)是對(duì)口第二梯隊(duì)學(xué)區(qū)。一名中介人士透露，最近一年，中介業(yè)務(wù)員口中的一二三梯隊(duì)學(xué)區(qū)房的房源，占比至少達(dá)到20%。

“學(xué)區(qū)房掛牌價(jià)還是上漲的。”3月23日，另一名中介業(yè)務(wù)員表示，上海目前確實(shí)存在一些房源的高價(jià)有點(diǎn)離譜，特別是有學(xué)區(qū)概念的房源。在這一輪二手房漲價(jià)潮中，浦東張江一些房源的價(jià)格讓不少業(yè)內(nèi)人士印象深刻。局部二手房確實(shí)存在一定程度的虛高。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局3月15日公布的數(shù)據(jù)顯示，二手房?jī)r(jià)格方面，70個(gè)大中城市中有55城環(huán)比上漲。四大一線城市環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)，上海漲1.3%領(lǐng)跑;北京漲1.2%，廣州漲1.0%，深圳漲0.9%緊隨其后，排在前四位。

2021年1月底開(kāi)始，上海就樓市祭出調(diào)控組合拳，但二手房尤其是學(xué)區(qū)房市場(chǎng)仍然火爆。日前，上海頒發(fā)新的教改政策，學(xué)區(qū)房面臨變革，但這并不能迅速改變業(yè)主對(duì)學(xué)區(qū)房的價(jià)格預(yù)期。

一名中介機(jī)構(gòu)人士反映，短期內(nèi)，政策密集出臺(tái)，但房東短時(shí)間內(nèi)不會(huì)著急降價(jià)，購(gòu)買(mǎi)需求也在，上海二手房市場(chǎng)自然就陷入了博弈。

日前，監(jiān)管部門(mén)已針對(duì)市場(chǎng)亂象，對(duì)中介行業(yè)進(jìn)行整治：2月1日，上海市、區(qū)房屋管理部門(mén)聯(lián)合市市場(chǎng)監(jiān)管局、市城市管理行政執(zhí)法局、市通信管理局、市公安局經(jīng)偵總隊(duì)、刑偵總隊(duì)，對(duì)在滬經(jīng)營(yíng)的主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、銷(xiāo)售代理公司和有代表性的房企進(jìn)行約談，要求房地產(chǎn)行業(yè)各類經(jīng)營(yíng)主體，要始終堅(jiān)持“房住不炒”的定位，嚴(yán)格遵守國(guó)家和本市相關(guān)法律法規(guī)，切實(shí)執(zhí)行好國(guó)家和本市房地產(chǎn)調(diào)控政策。

與會(huì)部門(mén)針對(duì)各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)及銷(xiāo)售代理機(jī)構(gòu)提出明確要求。

針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，要求其在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，要不斷加強(qiáng)對(duì)一線人員的管理，不得誘導(dǎo)、教唆、協(xié)助房屋買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人違反或規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控政策、違反稅收征管和金融監(jiān)管政策法規(guī);不得炒作房屋漲價(jià)、制造購(gòu)房恐慌情緒的信息;不得參與經(jīng)營(yíng)貸、首付貸、消費(fèi)貸等違法違規(guī)房地產(chǎn)金融活動(dòng)。

上海在出臺(tái)“121”新政的時(shí)候，就強(qiáng)調(diào)過(guò)相關(guān)部門(mén)手中儲(chǔ)備的政策很多。3月3日，上海發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的通知》，也提到了規(guī)范二手房信息發(fā)布。

2020年11月，上海就啟動(dòng)了對(duì)二手房源的管控。上海市房地產(chǎn)交易中心下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布工作的通知》，及《上海市存量房房源核驗(yàn)及信息發(fā)布操作規(guī)范(試行)》，明確規(guī)定，自2020年12月15日起，房產(chǎn)中介在掛牌存量房前，必須取得代表身份的核驗(yàn)編號(hào)及二維碼，真正做到明碼售房;中介機(jī)構(gòu)掛售虛假房源、房?jī)r(jià)的，將被暫停網(wǎng)簽密鑰。但二手房市場(chǎng)在春節(jié)前仍然維持高漲。春節(jié)過(guò)后，相關(guān)部門(mén)顯然收緊了調(diào)控。

前述知情人士透露，鏈家內(nèi)部在3月初針對(duì)二手事業(yè)部等部門(mén)發(fā)布通知時(shí)，提出了具體的房源信息發(fā)布的具體要求，操作如下：上傳身份證+產(chǎn)證/產(chǎn)調(diào)，之后交由交易管理中心負(fù)責(zé)房源核驗(yàn)，核驗(yàn)通過(guò)之后，會(huì)反饋到一個(gè)核驗(yàn)碼。逾期核驗(yàn)未通過(guò)的房源一律不能在鏈家網(wǎng)和貝殼找房APP上展示，而這兩個(gè)步驟，必須在3月20日之前完成，否則房源不能上架。

鏈家2萬(wàn)套二手房源下架：觸摸上海樓市溫度

一名業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，如果按照3月20日的最后期限嚴(yán)格執(zhí)行，是否說(shuō)明還有超過(guò)1萬(wàn)套房源不符合要求被下架?操作規(guī)范的鏈家尚且有如此多房源未能上架，其他小型中介手中不符合資質(zhì)的房源又有多少?

鏈家2萬(wàn)套二手房源下架，可以看作是上海中介整頓風(fēng)暴的信號(hào)。3月19日下午，市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)向滬上全體房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)起“規(guī)范房源掛牌和信息發(fā)布的自律倡議”。倡議聚焦房地產(chǎn)中介領(lǐng)域房源信息發(fā)布不規(guī)范，“學(xué)區(qū)房”不實(shí)宣傳，掛牌價(jià)格虛高等社會(huì)和老百姓(603883,股吧)高度關(guān)注的問(wèn)題。

鏈家、太平洋、中原、我愛(ài)我家(000560,股吧)、Q房網(wǎng)、21世紀(jì)房屋、信義房產(chǎn)、美凱龍(601828,股吧)愛(ài)家、志遠(yuǎn)房產(chǎn)、佳歆房產(chǎn)、58安居客、搜房、房友、幸福里等14家主要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)企業(yè)響應(yīng)倡議，現(xiàn)場(chǎng)簽署了承諾書(shū)。

此次承諾主要包括四個(gè)方面：

一是在線上、線下房源發(fā)布信息中，不使用“學(xué)區(qū)房”進(jìn)行推介、宣傳;在業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中，不以“學(xué)區(qū)房”名義，誤導(dǎo)購(gòu)房者;

二是規(guī)范介紹教育資源用語(yǔ)，客觀介紹周邊學(xué)校，不出現(xiàn)“升學(xué)率”、“對(duì)口”、“名額未用”等用語(yǔ)，誤導(dǎo)購(gòu)房者;

三是不掛牌、不發(fā)布未經(jīng)核驗(yàn)的房源，不掛牌、不發(fā)布價(jià)格虛高的房源;

四是在信息發(fā)布中，不出現(xiàn)“熱度排名”、“ 投資潛力”等用語(yǔ);在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，不炒作、不哄抬房?jī)r(jià)，不擾亂市場(chǎng)。

業(yè)內(nèi)人士表示，上海此舉是增加二手房源的透明可控，這對(duì)買(mǎi)家來(lái)說(shuō)是保障;對(duì)于賣(mài)家來(lái)說(shuō)，減少了非誠(chéng)意出售的幾率。正如前述案例，目前市面上，賣(mài)家確實(shí)存在觀望心態(tài)，從而干擾市場(chǎng)。增加對(duì)房源的審核環(huán)節(jié)，本質(zhì)上也是希望業(yè)主和中介保持節(jié)制。對(duì)中介而言，房源背調(diào)不徹底，也會(huì)影響交易。比如，有的買(mǎi)家已經(jīng)進(jìn)入交易環(huán)節(jié)，結(jié)果產(chǎn)調(diào)顯示，這套房子不僅有過(guò)一次抵押，而且還有二押、三押的情況。如今把產(chǎn)調(diào)提前，無(wú)形中將提高成交率。

上海二手房操作前置，與其說(shuō)擠出學(xué)區(qū)房泡沫，不如說(shuō)是對(duì)上海樓市溫度的一次摸底。日前，上海33個(gè)新盤(pán)準(zhǔn)備入市，價(jià)格與前期持平。而成交下滑的上海二手房市場(chǎng)再度陷入風(fēng)聲鶴唳，中介仍對(duì)外界“劇透”不久后還會(huì)有收緊政策出臺(tái)。