上半年，昆明住宅市場(chǎng)整體供銷呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，均價(jià)穩(wěn)定上漲，供應(yīng)市場(chǎng)恢復(fù)銷售的4月，迎來(lái)第一個(gè)峰值，自5月開(kāi)始整體供應(yīng)大致穩(wěn)定。成交端并沒(méi)有受到大量供貨而上行，反而呈下行趨勢(shì)，上半年月均去化為近三年來(lái)最低點(diǎn)，均價(jià)受剛改改善占比提高影響，穩(wěn)定上漲。

數(shù)讀

昆明住宅市場(chǎng)供應(yīng)412.65萬(wàn)平方米

同比下降6%較2019年上半年下降9.61%

成交378.77萬(wàn)平方米

同比上漲1.07%較2019年上半年下降20.29%

均價(jià)15739元/平方米

同比上漲7%較2019年上半年上升14.81%

分析:總體住宅量跌價(jià)漲，推盤(pán)量、認(rèn)購(gòu)率創(chuàng)近年來(lái)新低。三環(huán)附近區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)主力，剛需、剛改需求提升，剛需客對(duì)總價(jià)比較敏感。

(以上為克而瑞2021年上半年數(shù)據(jù))

變化

主城土地供應(yīng)同比減少41%

2021年上半年，昆明建設(shè)多條道路、機(jī)場(chǎng)，“南延”變“南控”，其他區(qū)域迎來(lái)新的機(jī)會(huì);規(guī)范市場(chǎng)方面，昆明擬出新規(guī)限制陽(yáng)臺(tái)面積、嚴(yán)控農(nóng)村村民宅基地等，整體以市場(chǎng)規(guī)范化為主導(dǎo)。但隨著全國(guó)整體政策趨緊態(tài)勢(shì)，昆明信貸趨緊，客戶觀望情緒重，導(dǎo)致市場(chǎng)供求有所下滑。

1—6月，土地供應(yīng)市場(chǎng)受政府供地節(jié)奏放緩影響，供應(yīng)體量大幅下降，主城土地供應(yīng)同比減少41%，基本為掛牌供應(yīng);成交同比上漲5%，勾地較多。純住宅作為主要成交土地，供求跌幅相對(duì)較大，分別為-48%、-19%。區(qū)位優(yōu)越、地塊各方面素質(zhì)良好的宅地引發(fā)激烈爭(zhēng)搶，如4月呈貢經(jīng)開(kāi)板塊兩塊住宅用地，由保利+陽(yáng)光城、中糧分食，巫家壩和甸營(yíng)兩塊住宅用地由中鐵建和招商奪得，均溢價(jià)成交，住宅成交地價(jià)有提升，但因公開(kāi)拍賣少，溢價(jià)同比較低。

據(jù)悉，昆明主城65%住商辦地以掛牌方式成交，打破往年拍賣比例節(jié)節(jié)高升的勢(shì)頭。部分項(xiàng)目后續(xù)用地、城改用地集中掛牌上市，如俊發(fā)的龍泉俊園、俊發(fā)城、盛唐城和逸天峰后續(xù)及零星整合用地;黑林鋪昭宗城改、小團(tuán)山片區(qū)改造、大普吉村城改、官渡區(qū)雙鳳雙橋等7個(gè)城中村改造、經(jīng)開(kāi)區(qū)東沖頂片區(qū)城改、福德村城改、五里片區(qū)、茨壩城改等大批城改項(xiàng)目落地，城改走上快車道。

房企蓄力北市經(jīng)開(kāi)等區(qū)域

主力拿地房企中，既有頭部房企持續(xù)備儲(chǔ)，也有近年進(jìn)駐房企積極擴(kuò)張，合作、城改成為2021年房企拿地的主要方式。在拿地體量破40萬(wàn)平方米的房企中，俊發(fā)、云南建投均通過(guò)勾地大幅擴(kuò)儲(chǔ)。同時(shí)，通過(guò)招拍掛出讓拿地的房企蓄力北市、呈貢七甸、呈貢經(jīng)開(kāi)，競(jìng)爭(zhēng)巫家壩熱點(diǎn)板塊。

與此同時(shí)，主城投資熱度逐漸邊緣化。對(duì)比往年，價(jià)格高地的滇池沿線、城市外拓重要區(qū)域的泛亞、高新、馬街、東市都面臨開(kāi)發(fā)空間的不斷縮小，房企在呈貢七甸、經(jīng)開(kāi)、北部山水新城、馬金鋪、大漁等廣袤區(qū)域?qū)で笮聶C(jī)會(huì)。

市場(chǎng)供求量集中在三環(huán)附近區(qū)域。東南、呈貢新城、馬街受新項(xiàng)目入市影響，供求體量大;二、三環(huán)間的西側(cè)、南側(cè)板塊供求量最大。其中，在東南板塊，俊發(fā)多個(gè)項(xiàng)目出貨量長(zhǎng)期居高不下;在泛亞科技板塊，2021年在萬(wàn)科大盤(pán)拉動(dòng)下，供求量大漲，位居全市第二。城市價(jià)格高地依然為滇池、度假區(qū)、巫家壩及二環(huán)內(nèi)板塊為代表的資源核心區(qū)。各板塊成交面積及均價(jià)同比上漲最多的為官南板塊，受錦粼天序、復(fù)地云極等高價(jià)項(xiàng)目影響，部分同比上漲較多的板塊以價(jià)換量。

180萬(wàn)元以上住宅成交量提升

主城住宅成交以80～130平方米之間的中小戶型為主力，其中110～130平方米占比33%、80～110平方米占比36%，剛需、剛改依然為市場(chǎng)主力。相較去年，100平方米以上面積段占比多為上升或持平。

昆明主城住宅成交以200萬(wàn)元以上總價(jià)為主力，占比32%，其中250萬(wàn)元以上總價(jià)占比16%。與2020年相比，180萬(wàn)元以上總價(jià)段占比共提升8%。

受到市場(chǎng)客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境因素影響，整體推盤(pán)量較近三年有明顯下降。一季度、二季度受向山的島以及鉑宸府等新項(xiàng)目距離主城較遠(yuǎn)、周邊配套缺失等影響，導(dǎo)致去化較低，拉低平均認(rèn)購(gòu)率，致使年均認(rèn)購(gòu)率下滑至近三年最低點(diǎn)，較上年下跌19%。