2月23日，上海土地交易市場發(fā)布2022年首批集中供應(yīng)的涉宅用地，共計40幅將于3月底截止申請，4月集中出讓。40幅涉宅土地總供應(yīng)面積215.66萬平方米，總起拍價850.7億元，保證金比例20%，觸頂溢價率最低4.24%，最高10%；其中純宅地32幅。

從分布來看，40幅宅地涉及南匯區(qū)的自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)（8幅）、松江區(qū)（5幅）、青浦區(qū)（5幅）、寶山區(qū)（4幅）、嘉定區(qū)（3幅）、浦東新區(qū)（3幅）、閔行區(qū)（3幅）、奉賢區(qū)（3幅）、普陀區(qū)（2幅）、金山區(qū)（2幅）、徐匯區(qū)（1幅）、楊浦區(qū)（1幅）。

可以看到，與去年第三批次土地集中供應(yīng)相比，此次上海五大新城的土地供應(yīng)從14幅增加至26幅，同時，主城區(qū)楊浦區(qū)、徐匯區(qū)、閔行區(qū)等也都增加了土地供應(yīng)，共計14幅；供應(yīng)力度依舊以郊區(qū)為主。

制圖：中指數(shù)據(jù)

多數(shù)地塊總價不高

中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，相比去年4月份上海才公布第一批集中出讓的土地，今年2月就公布相關(guān)內(nèi)容，集中供地的節(jié)奏加快。早投放，可以讓房企早做計劃，應(yīng)對從容。此次出讓，多數(shù)地塊總價不高，最高限價不到20億元的有21幅，超過一半。

盧文曦指出，上海土地是“香餑餑”，但是拍地成本較高，除了保證金外所有拍地資金都是自有資金，同時還要算上合理溢價。相對而言，今年首批集中供應(yīng)的宅地總價不高，對于資金預(yù)算不多的房企相對友好。

自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)出讓最多，共計8幅，此次出讓的地塊土地面積最大的3幅均位于自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)，分別是202201630、202201605、202201612地塊，土地出讓面積均超過10萬平方米，分別為13.8803萬平方米（起始價23.27億元）、11.95447萬平方米（起始價38.9億元）及10.66331萬平方米（起始價25.27億元）。

以出讓面積最大的202201630地塊來看，該地塊涉及住宅項目建設(shè)的住宅套數(shù)下限為1250套。須配建保障性住房建筑面積占10%以上，計12493萬平方米以上。地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%，計74953.62平方米以上（中小套型住宅設(shè)計建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于90平方米、小高層住宅建筑面積不大于95平方米、高層住宅建筑面積不大于100平方米，下同）。

最貴的2幅土地來自普陀區(qū)，均要求全裝修建設(shè)。一幅編號為202201634，是普陀區(qū)中山北社區(qū)C060202單元B3-16地塊。該地塊為純宅地，東至東新支路，西至B3-04B、B3-08、B3-12B地塊，南至光復(fù)西路及B3-17地塊，北至B3-04B、B3-15地塊，出讓面積36110.8平方米，計容面積96777平方米，起始價62.5億元，最高限價67.5億元，一次書面最高報價68.75億元。以最高報價68.75億元計，該地塊樓面價約71040元/平方米。

根據(jù)預(yù)合同，該地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的80%，計72254平方米以上。

另一幅編號為202201601，是普陀區(qū)長風(fēng)社區(qū)W060602單元pt0268-09地塊。該地塊為辦公樓、居住用地，東至中江路，西至規(guī)劃公共綠地，南至同普路，北至金沙江路，出讓面積60659.7平方米，計容面積224441平方米，起始價63.7億元，中止價66.4億元，一次書面最高報價67億元。以最高報價67億元計，該地塊樓面均價約29851.94元/平方米。

根據(jù)預(yù)合同，該地塊所建住宅套數(shù)下限為607套。出讓宗地范圍內(nèi)配建保障性住房建筑面積應(yīng)占該出讓宗地規(guī)劃總住宅建筑面積的5%以上，計3204平方米以上。受地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的60%，計38443平方米以上。

從評選“你是誰”變?yōu)樵u選“你能做出什么結(jié)果”

值得注意的是，此次集中供應(yīng)的宅地對出讓須知中“評標(biāo)辦法”、“一次書面報價規(guī)則”等條款作了相應(yīng)調(diào)整。

中指研究院指出，部分地塊不再采取“135分制”而改用“商務(wù)標(biāo)（70分）+技術(shù)標(biāo)（30分）的100分制”。其中，商務(wù)標(biāo)分為經(jīng)濟(jì)實力（20分）、技術(shù)資質(zhì)（10分）、項目經(jīng)驗（10分）和出讓要求影響度（20分）；技術(shù)標(biāo)分為總體設(shè)計（10分）、建筑設(shè)計（10分）和商務(wù)展示（10分）。該調(diào)整主要在于新增了“出讓要求影響度”和更加詳細(xì)的“技術(shù)指標(biāo)”要求上。一句話概括就是從評選“你是誰”變?yōu)樵u選“你能做出什么結(jié)果”。這種調(diào)整無疑是從更加務(wù)實的層面防止“暴雷”。

而在進(jìn)入“一次書面報價”階段后，若出現(xiàn)相同報價觸發(fā)“隨機(jī)值”，政策調(diào)整為所有競拍人均可修改其報價，不再按照之前的規(guī)則僅由“相同出價中的后者修改報價”。這條競價政策的改變，直接增加了其余報價人在出現(xiàn)相同報價后的參與度，更加降低了利用相同報價進(jìn)行報價操縱的可能性，使公平性得到了更大的保證。

此外，競價政策方面，上海本次增加了4幅搖號地塊，其余依舊采取 “招掛復(fù)合”+“一次書面報價”的競價模式。中指研究院認(rèn)為，后者是現(xiàn)階段兩集中城市中最合理、最高效的的競價方式，既達(dá)到了“三穩(wěn)”政策的有效落實，最大限度的復(fù)合了市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。