從今年22城首批集中供地中可以看到，底價成交率仍然維持高位，開發(fā)商加杠桿、擴土儲的意愿不強。

雖然6月土地市場較5月有所復(fù)蘇，但是成交規(guī)模依然處于低位。6月23日，易居研究院智庫中心發(fā)布的《百城土地成交報告》（簡稱“報告”）顯示，6月1日-6月20日，無論是成交建筑面積還是成交金額等指標(biāo)，環(huán)比5月同期有一定增長，呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢。但是相比去年都普遍下降了50%左右，充分說明土地市場仍然疲軟。

(資料圖片)

值得關(guān)注的是，自去年9月以來，持續(xù)在10個月時間內(nèi)，百城土地溢價率均在5%以下的水平，至今未見起色。而從今年22城首批集中供地可以看到，底價成交率維持高位，開發(fā)商加杠桿、擴土儲的意愿仍然不強。在業(yè)內(nèi)人士看來，唯有銷售市場活躍，土地交易市場才有提振的可能。

6月土地成交面積環(huán)比5月同期增39%

報告顯示，6月1日至6月20日，全國100個城市土地（含純住宅、商住、商辦用地）成交幅數(shù)為449幅，環(huán)比5月同期增長20%，但是同比下降40%。

上述100個城市的土地成交面積及金額也呈現(xiàn)同樣的趨勢。6月1日至6月20日，100個城市土地成交建筑面積為2933萬平方米，環(huán)比5月同期增長39%，同比下降60%；土地成交金額為1661億元，環(huán)比5月同期增長53%，同比下降52%。

總體來看，6月1日至6月20日，土地市場呈現(xiàn)弱復(fù)蘇態(tài)勢，雖然不及去年同期，但環(huán)比5月同期有著一定的增長。對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進認(rèn)為，這與6月份重點城市集中供地的安排以及5月份以來房屋銷售和房企融資環(huán)境改善有關(guān)。另外，6月一些城市推出了優(yōu)質(zhì)地塊也拉動土地交易總價提升。

“雖然6月土地市場相比5月有所復(fù)蘇，但是總體規(guī)模依然是偏低位，無論是土地成交幅數(shù)、成交建筑面積還是成交金額等指標(biāo)，相比去年同期水平，普遍都下降了50%左右，充分說明土地市場的疲軟性。而從橫向?qū)Ρ葋砜?，一、二線城市土地交易市場要略好于三、四線城市?！眹?yán)躍進如是說。

而對于6月較5月的復(fù)蘇行情能否持續(xù)，嚴(yán)躍進認(rèn)為，仍然存在很大的不確定性。

百城土地成交溢價率僅為3%

值得關(guān)注的是，百城土地成交溢價率至今仍然未見起色。報告顯示，6月1日至6月20日，全國百城土地成交溢價率為3%，與5月同期溢價率相比變化不大。相比之下，去年6月同期全國百城土地成交溢價率為12%，可見當(dāng)前溢價率較弱。對此，報告指出，基于當(dāng)前土地市場交易的疲軟態(tài)勢，溢價率總體也難以強勢，且會持續(xù)處于歷史低位。

在嚴(yán)躍進看來，通過觀察本輪土地市場降溫周期，可以看出，溢價率下滑或處于偏低位水平，而低溢價則始于去年9月份。

報告顯示，2019年1月至2021年8月，全國百城土地溢價率總體上位于兩位數(shù)水平，個別月份甚至超過20%的水平。但從去年9月份開始，這一指標(biāo)急速下滑，跌入到5%以下的區(qū)間。今年前6個月的土地溢價率數(shù)據(jù)也有此類特征，顯示出土地市場的極大疲軟。

值得關(guān)注的是，隨著6月22日鄭州首批集中供地落下帷幕，至此，今年22城首批集中供地全部完成。鄭州首批集中供地的結(jié)果在22城中具有一定的代表性。

據(jù)悉，鄭州首批集中供地是在鄭州出臺樓市“19條”新政以及重啟棚改貨幣化安置、房票安置的背景下進行的。此次供地共計成交15宗地塊，其中10宗地塊為城改定向地塊，超過一半土地為鄭州國企及平臺公司摘得，政府托底意圖明顯。

對此，中指研究院河南公司總經(jīng)理梁波濤認(rèn)為，企業(yè)參拍并不激烈，在鄭州目前的房地產(chǎn)市場背景下，銷售依然承壓，整體市場仍然處于底部恢復(fù)期，房企拿地普遍極為謹(jǐn)慎。

業(yè)內(nèi)：銷售市場活躍，土地交易才有提振可能

土地市場的低溢價可以從22城首批集中供地中窺見一二。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，22城首批集中供地中，觸頂成交地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價成交。其中，22城有8個城市底價成交地塊宗數(shù)占比超過80%，比如無錫、長沙、廣州、天津、青島、武漢等。另外，還有7個城市底價成交地塊宗數(shù)占比超過50%。

眾所周知，2022年以來，房地產(chǎn)供需兩端調(diào)控政策持續(xù)優(yōu)化調(diào)整。其中，在供應(yīng)端，土拍規(guī)則也延續(xù)調(diào)整趨勢，從減少或取消競自持、競配建部分到降低實際成本。尤其是在地塊的利潤空間方面，也有明顯的提升，如此前流拍地塊降低地價后重新掛牌，以及提高限售價格。

從供給端降成本做出讓利，也給了一些手頭資金充裕房企的囤地機會，在不同程度上提高了企業(yè)的拿地積極性。不過，從目前來看，拿地企業(yè)仍以國企、央企為主導(dǎo)。

回顧首批集中供地，中指研究院分析認(rèn)為，僅有深圳、杭州等市場基本面強勁的城市整體熱度較高，合肥、南京等房地產(chǎn)市場階段性火熱的城市均有不同程度的遇冷。其余城市雖有流拍率下降、溢價率提升，但也存在整體土地質(zhì)量較好等客觀因素。事實上，大多數(shù)城市的土地底價成交率仍然維持高位，反映了開發(fā)商加杠桿、擴土儲的意愿仍然不強，土拍市場整體回暖仍需時日。

對于未來的土地市場，中指研究院預(yù)期，土拍規(guī)則將繼續(xù)放寬，部分城市將通過降門檻、降地價、提利潤，提升企業(yè)拿地意愿。即使如此，部分庫存去化承壓或市場處于深度調(diào)整期的城市，如天津、濟南、福州土拍熱度延續(xù)去年第三批集中供地的低溫?zé)岫?，短期仍難以改善。

嚴(yán)躍進認(rèn)為，要拉動土地市場，就需要在房屋銷售市場方面做好工作。唯有銷售市場活躍，土地交易市場才有提振的可能。