2020年，突如其來的新冠疫情“黑天鵝”給各大行業(yè)按下暫停鍵，二級市場的恐慌性拋售同樣讓各板塊估值承壓。作為價值洼地的港股市場也不例外，今年以來恒生指數(shù)累計跌幅達到13.15%，自3月23日以來的反彈幅度也僅有7.35%。同時，港股Wind分類下的11個一級行業(yè)中有7個行業(yè)在今年錄得下跌，僅有4個行業(yè)錄得上漲，其中漲幅最大的醫(yī)療保健板塊今年以來累計上漲19.22%。

在各板塊的整體表現(xiàn)中，雖然港股房地產(chǎn)板塊累計下跌11.31%，但是作為房地產(chǎn)三級子行業(yè)的物業(yè)服務(wù)與管理表現(xiàn)突出，今年以來股價累計上漲47.01%，遠超醫(yī)療保健行業(yè)。其中，銀城生活服務(wù)、永升生活服務(wù)、鑫苑服務(wù)、中奧到家、時代鄰里漲幅居前，股價累計上漲188.04%、120.24%、112.62%、110.33%和100%。

物業(yè)股的上漲不僅僅來自于疫情期間，業(yè)主和消費者對于物業(yè)服務(wù)價值的重新審視，從過往來看，港股物業(yè)板塊一直以來都備受資金追捧，這或許更應(yīng)該歸因于行業(yè)弱周期性以及良好的現(xiàn)金流的商業(yè)模式特性。Wind數(shù)據(jù)顯示，中海物業(yè)在2015年上市至今股價累計上漲690.21%，其中2019年全年上漲116.26%;永升生活服務(wù)在2018年上市以來股價也實現(xiàn)558.49%的漲幅;綠城服務(wù)上市3年來股價累漲348.85%。此外，佳兆業(yè)美好、雅生活服務(wù)也在2019年分別實現(xiàn)187.25%和161.05%的漲幅。就連2019年12月剛上市的保利物業(yè)，在半年時間里，股價累計漲幅就已經(jīng)達到了74.31%。而從估值上看，目前港股物業(yè)股市盈率中位數(shù)高達33倍。

在資本市場的追捧下，物業(yè)管理公司的上市潮仍在持續(xù)。今年以來，興業(yè)物聯(lián)、燁星集團、建業(yè)新生活已登陸港交所;正榮服務(wù)、星盛商業(yè)、宋都服務(wù)、弘陽服務(wù)已正式遞表;金融街物業(yè)目前已通過聆訊。上述公司中，金融街物業(yè)格外引人關(guān)注。依托背后母公司強大的資源優(yōu)勢，金融街物業(yè)實現(xiàn)了跨業(yè)態(tài)跨區(qū)域發(fā)展;同時，金融街物業(yè)還在不斷地通過獨立第三方穩(wěn)固“基本盤”，實現(xiàn)收入結(jié)構(gòu)的動態(tài)平衡。

深耕商務(wù)物業(yè)25年，辦公樓帶來豐厚收入貢獻

資料顯示，金融街物業(yè)成立于1994年，早期于北京金融街提供物業(yè)管理服務(wù)。2005年，金融街物業(yè)獲住建部授予一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書。2008年，金融街物業(yè)開啟了全國化布局，于當年進軍北京以外的華北市場;2009年金融街物業(yè)開始開拓西南市場，并于2011年首次進入東北市場;2015年，公司首次進入華南及華東市場，由此也完成了金融街物業(yè)全國化的雛形。

隨著金融街物業(yè)的不斷發(fā)展和行業(yè)深耕，公司也得到了政府部門與市場越來越多的認可。2016年，金融街物業(yè)獲聘為北京市政府政府機構(gòu)指定物業(yè)管理服務(wù)提供商之一;2017年，公司獲中指院評為2017中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)第20名，并于此后以每年提升1-2名的速度，至2020年位列中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)第16名。

隨著全國化布局的逐步完善，金融街物業(yè)整體業(yè)績增長表現(xiàn)亮眼。其中，收入由2017年的7.57億元增長至2018年的8.75億元，并進一步增長至2019年的9.97億元;毛利由2017年的1.46億元增長至2019年的1.91億元，同時整體毛利率維持穩(wěn)定水平，相較2018年提升0.7個百分點。

據(jù)了解，金融街物業(yè)業(yè)務(wù)類別主要包括商務(wù)物業(yè)和非商業(yè)物業(yè)，其中商業(yè)物業(yè)包括辦公樓、綜合體、零售商業(yè)大樓及酒店;非商業(yè)物業(yè)包括住宅物業(yè)、公共物業(yè)、醫(yī)院、教育物業(yè)及其他。數(shù)據(jù)顯示，目前金融街物業(yè)絕大部分收入來自商務(wù)物業(yè)，其中辦公樓占據(jù)超過一半的收入比重，于2019年實現(xiàn)收入5.09億元，遠超其他業(yè)務(wù)收入;不過從在管面積的維度，金融街物業(yè)的住宅物業(yè)和商務(wù)物業(yè)實現(xiàn)了動態(tài)平衡，2019年公司住宅物業(yè)在管面積887.5萬平方米，辦公樓在管面積637.5萬平方米。

(資料來源：招股書)

(資料來源：招股書)

高溢價構(gòu)筑寬闊“護城河”，收入結(jié)構(gòu)平衡，第三方項目占比逐步提升

雖然金融街物業(yè)商業(yè)物業(yè)在管面積不及住宅物業(yè)，但商業(yè)物業(yè)的收入?yún)s遠高于住宅物業(yè)，為后者約2.5倍，主要得益于商業(yè)物業(yè)可以獲得遠高于住宅物業(yè)的管理費水平。這種商務(wù)物業(yè)的獨特優(yōu)勢也讓金融股街物業(yè)在以住宅物業(yè)居多的港股物業(yè)板塊，構(gòu)筑起寬闊的“商業(yè)護城河”。

數(shù)據(jù)顯示，金融街物業(yè)的商務(wù)物業(yè)平均物業(yè)費在2019年為12.66元/每平米/月，呈現(xiàn)上升趨勢的同時，遠高于中國服務(wù)百強企業(yè)平均3.26元/平方米/月的物業(yè)費。同期，金融街物業(yè)在管項目的年平均每平方米純利為5.7元，體現(xiàn)出較強的盈利能力。

(資料來源：招股書)

如果說商務(wù)物業(yè)為金融街物業(yè)帶來的高溢價是公司業(yè)務(wù)特性帶來的“護城河”，那么，金融街物業(yè)背后所依靠的母公司金融街集團則為金融街物業(yè)帶來了多方的資源優(yōu)勢。

資料顯示，金融街集團為中國企業(yè)500強，專門從事全國范圍的房地產(chǎn)、金融、教育、醫(yī)療等行業(yè)。而依托母公司強大的國企背景，金融街物業(yè)在獲取項目資源、布局多元化業(yè)態(tài)方面可謂“近水樓臺”。據(jù)了解，金融街物業(yè)已經(jīng)與母公司旗下教育公司合作，為其運營的9家學(xué)校及幼兒園提供物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)。2017-2019年，金融街物業(yè)來自聯(lián)屬集團的物業(yè)項目收入占比分別為83.5%、83.4%和81.1%;來自聯(lián)屬集團物管面積占比分別為72.5%、69.1%和66.4%。

(資料來源：招股書)

雖然目前金融街物業(yè)的收入和在管面積主要來自于聯(lián)屬集團，但與其他物業(yè)公司相比，金融街物業(yè)的依賴度并不算高。以在管面積為例，碧桂園服務(wù)有超過80%的物管面積源于兄弟開發(fā)企業(yè)，新城悅的比例則是71%，佳兆業(yè)物業(yè)更是高達84%，均高于金融街物業(yè)。而從過往三年的占比情況來看，金融街物業(yè)也在積極開拓第三方業(yè)務(wù)，平衡收入結(jié)構(gòu)。在6月18日召開的媒體說明會上，金融街物業(yè)的管理層也表示，公司會大力拓展市場化業(yè)務(wù)，主要關(guān)注方向是公建類物業(yè)，隨著第三方業(yè)務(wù)的開拓，預(yù)計公司第三方業(yè)務(wù)占比將逐步提升。

良好口碑和豐富經(jīng)驗成為金融街物業(yè)全國化拓展的底氣

自2008年，金融街物業(yè)首次開拓北京以外的華北市場以來，公司全國化布局漸成雛形。目前，金融街物業(yè)已經(jīng)將業(yè)務(wù)延伸至華北、西南、華東、華南、東北、華中六大區(qū)域的10個省和直轄市，在管項目共計144個，在管面積約1985.7萬平方米。

尤其是金融街物業(yè)所服務(wù)的政府機構(gòu)和金融機構(gòu)，對于辦公環(huán)境的安全性、開放性、環(huán)境舒適度以及物業(yè)管理公司服務(wù)的質(zhì)量和專業(yè)能力的要求更高，由此導(dǎo)致整個行業(yè)的準入門檻并不低。對于深耕商務(wù)物業(yè)25年的金融街物業(yè)來說，國企資質(zhì)、良好口碑和豐富經(jīng)驗都將成為公司向全國范圍拓展業(yè)務(wù)的“底氣”。

資料顯示，金融街物業(yè)在今年先后被獲評為“2020年中國特色物業(yè)服務(wù)領(lǐng)先企業(yè)”“2020年中國物業(yè)服務(wù)百強服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)”以及“2020年中國辦公物業(yè)管理領(lǐng)先企業(yè)”。而且，包括月壇金融街中心等多個項目被中指院評為中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)示范基地。

在謀求全國化拓展的同時，物業(yè)管理行業(yè)市場集中度的提升趨勢也為金融街物業(yè)帶來了機遇。尤其是近年來，房地產(chǎn)調(diào)控讓不少中小房企資金鏈承壓，打開人民法院公告網(wǎng)，輸入關(guān)鍵詞“房地產(chǎn)開發(fā)”可以發(fā)現(xiàn)，截至5月份，今年一共超過100家房地產(chǎn)公司申請破產(chǎn)。如果再將時間軸再拉長，2019年至今，一年半時間里共計超過500家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)倒閉，平均每天倒下1家。

(資料來源：人民法院公告網(wǎng))

而隨著房地產(chǎn)市場集中度提升，物業(yè)管理行業(yè)也在不斷整合。物業(yè)管理行業(yè)較低的市場集中度，給了資本改善行業(yè)格局的空間，同時也給予資本享受行業(yè)發(fā)展的紅利。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，截至今年5月份，上市物業(yè)管理公司共發(fā)生10起并購，合計對價5.9億元，其中7起為對物業(yè)管理公司的并購，另外3起與增值服務(wù)相關(guān)。

對于金融街物業(yè)來說，自然也不會放過優(yōu)質(zhì)標的的收購機會。金融街物業(yè)表示，作為未來的發(fā)展策略，公司將通過并購及創(chuàng)立合資企業(yè)，拓展物業(yè)管理及相關(guān)服務(wù)組合。通過并購，金融街物業(yè)的管理規(guī)模預(yù)計將持續(xù)擴大，從而實現(xiàn)市場份額的不斷提升。