引領(lǐng)東亞樓市狂潮的大城市，終于不在中國(guó)了。

關(guān)注海外房產(chǎn)的人一定會(huì)留意到，首爾的房?jī)r(jià)和交易量都創(chuàng)下新高。

韓國(guó)國(guó)土交通部統(tǒng)計(jì)，今年7月韓國(guó)房產(chǎn)交易量達(dá)14.1萬(wàn)套，較去年同期大幅增長(zhǎng)110%。今年1~7月累計(jì)交易量更是高達(dá)76.2萬(wàn)套，較去年同期近乎翻倍。

首爾的公寓價(jià)格近三年漲幅更是超過(guò)50%，均價(jià)逼近80萬(wàn)美元。

?即使是房?jī)r(jià)堪稱(chēng)“魔幻"的深圳，如今也趕不上首爾的漲幅。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Knight Frank對(duì)世界150個(gè)城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)，從2018年開(kāi)始，深圳房?jī)r(jià)的漲幅就已經(jīng)落后于首爾。今年第一季度，首爾更是以12.9%的同比漲幅在150個(gè)城市中排名第九。

但事實(shí)上，總統(tǒng)文在寅自2017年上任以來(lái)，為抑制房?jī)r(jià)上漲，先后出臺(tái)了20多項(xiàng)政策措施，包括引進(jìn)新的稅種、限制房貸規(guī)模、打擊投機(jī)性囤房炒房、增加房產(chǎn)供給等。

很顯然，效果一般，首爾的樓市還是漲瘋了。

這讓文在寅政府備感壓力。由于疫情防控得當(dāng)，文在寅的支持率于五月份達(dá)到了小高峰;而這幾個(gè)月，因?yàn)槭Э氐臉鞘?，人們?duì)他的好感度大打折扣，支持率跌至44%。

首爾房?jī)r(jià)為什么越調(diào)控越漲?在多變的政策之外，可能還有一些不變的因素在推波助瀾。

一、為什么是首爾?為什么是樓市?

首爾，韓國(guó)首都，集中了韓國(guó)一半的人口和經(jīng)濟(jì)。

這一集聚的傾向自1960年代就有所顯現(xiàn)：

二戰(zhàn)后，韓國(guó)從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國(guó)逐漸轉(zhuǎn)向工業(yè)國(guó);受收入差異的影響，人口從農(nóng)村快速流向城市，尤其是首爾，這一快速的城市化進(jìn)程一直持續(xù)到90年代初。

隨后，為疏解功能集中和人口擁擠的問(wèn)題，韓國(guó)政府制定了新城市開(kāi)發(fā)策略，將人口向首爾周邊的衛(wèi)星城疏散。首爾都市圈就此形成，其面積占韓國(guó)的11.8%。

目前，首爾都市圈的總?cè)丝谶_(dá)到了2560萬(wàn)人，占全國(guó)總?cè)丝诘囊话?。這是人口的聚集。

2017年，都市圈的GDP達(dá)到7700億美元，也占了全國(guó)GDP的一半。這是經(jīng)濟(jì)的聚集。

首爾都市圈聚集了近60家“福布斯全球2000強(qiáng)”的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)也在向高端化轉(zhuǎn)型，這是高收入工作崗位的聚集。

人、錢(qián)、工作都集中在首爾，對(duì)住房的需求自然有增無(wú)減。

在這樣火爆的市場(chǎng)里，除了剛需，自然也吸引來(lái)了大量的投機(jī)需求。

那么，首爾人為什么喜歡炒房而不是炒別的呢?

一個(gè)原因是，房產(chǎn)是階層的象征。這使得韓國(guó)人——與中國(guó)人一樣——對(duì)于房子抱有一種樸素的熱情。韓國(guó)人認(rèn)為，擁有一個(gè)頂尖大學(xué)的文憑和一套首爾的公寓是通向中產(chǎn)階級(jí)的捷徑。這可以解釋為什么韓國(guó)人四分之三的家庭財(cái)富都集中在房地產(chǎn)上。

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另一個(gè)原因是，除了投資房產(chǎn)，韓國(guó)的年輕人可以賺錢(qián)、提升階層的渠道太少了。

幾大財(cái)團(tuán)牢牢掌控著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈，年輕人的首選就是進(jìn)入這些大企業(yè)，但并不是所有人都能如愿。

自己搞實(shí)業(yè)?難度太大，收益太慢，也根本無(wú)法與大財(cái)團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)。

在一個(gè)有著穩(wěn)定、成熟的金融體系的國(guó)家，基準(zhǔn)利率較低，一般的投資渠道回報(bào)率都很低;高回報(bào)的項(xiàng)目自己也接觸不到。

比來(lái)比去，只好投資一套公寓了，恰好樓市漲幅相當(dāng)可觀。越漲越投，越投越漲，一個(gè)循環(huán)出現(xiàn)了。

二、多變的政策，不變的熱情

韓國(guó)媒體指出，對(duì)首爾房市的調(diào)控已經(jīng)上升到國(guó)家政治層面了。文在寅政府若想抑制房?jī)r(jià)，就等同于將韓國(guó)之前幾十年的政策推倒重來(lái)。牽一發(fā)而動(dòng)全身，其難度，可想而知。

首爾房?jī)r(jià)本輪的上漲可以放在2000年之后的大背景中來(lái)看。

為走出亞洲金融危機(jī)，2000年以后，韓國(guó)想依靠房市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。韓國(guó)央行實(shí)行貨幣寬松、低利率政策;韓國(guó)政府也開(kāi)始減免房地產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)讓稅。這樣一來(lái)，大量熱錢(qián)涌入進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，拉高房?jī)r(jià)。

這造成了經(jīng)濟(jì)不平等和許多社會(huì)矛盾。文在寅就是在這個(gè)背景下，以左派的身份獲選的。他的核心政綱就是“讓社會(huì)重回公平競(jìng)爭(zhēng)，讓勤勞工作的人養(yǎng)得起家、住得起房”。

自2017年文在寅上任以來(lái)，韓國(guó)政府先后出臺(tái)了23項(xiàng)政策措施，以期抑制房?jī)r(jià)。其中包括引進(jìn)新的稅種、限制房貸規(guī)模、打擊投機(jī)性囤房炒房、增加房產(chǎn)供給等。

但正如很多人所說(shuō)，一些政策毫無(wú)作用，甚至適得其反。

如果房屋供應(yīng)量可以跟上，或許能給房?jī)r(jià)降降溫。但是，政策一方面為了保護(hù)綠地，限制新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的面積和數(shù)量，另一方面又使擁有多套房產(chǎn)的人捂盤(pán)惜售。

例如，今年7月底，文在寅否決了在一項(xiàng)首爾都市圈綠帶開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的提議，轉(zhuǎn)而支持城市內(nèi)的改造和更新，從而創(chuàng)造新的住房——他不愿意犧牲環(huán)境來(lái)壓低房?jī)r(jià)，可是城市改造會(huì)耗時(shí)數(shù)年。

他引入的資本利得稅也使得房東推遲出售房產(chǎn)。該項(xiàng)稅款規(guī)定，如果在搬入新房的三年內(nèi)，房東將舊房出售，則可以免繳資本利得稅。這自然使得房東推遲出售時(shí)間，直到房?jī)r(jià)漲起來(lái)。這也造成了房屋供給不足。

《城里的房子》作者、北京大學(xué)金融學(xué)副教授徐遠(yuǎn)指出：“一直以來(lái)， 韓國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控非常密集，這和我國(guó)的情況也非常類(lèi)似”。換句話(huà)說(shuō)，這是中、韓兩個(gè)東亞國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的共性：收不回有形之手。

但中國(guó)與首爾的樓市調(diào)控政策，還是有差異。中國(guó)限購(gòu)，首爾不限購(gòu)。這使得首爾的房子自然而然成為了韓國(guó)民眾投資避險(xiǎn)的手段。

因此，雖然政策的多變加大了未來(lái)的不確定性，人們買(mǎi)房的熱情是不變的。甚至可以說(shuō)，多變的政策正是這種熱情的來(lái)源。

路透社這樣評(píng)價(jià)：“20多項(xiàng)無(wú)效的政策讓人們倍感緊張和壓力，他們反而會(huì)覺(jué)得機(jī)不可失，時(shí)不再來(lái)，現(xiàn)在必須要買(mǎi)點(diǎn)什么。”

這種對(duì)樓市的狂熱追捧，以及房產(chǎn)價(jià)格的水漲船高，讓人不禁想到1997年和2008年。

山雨欲來(lái)。

三、從買(mǎi)不起到不想買(mǎi)

首爾這座城市對(duì)年輕人并不友好。

首爾人，尤其是年輕人，以租房為主。首爾的住房自有率并不高，低于香港和東京，但高于紐約。徐遠(yuǎn)預(yù)測(cè) ，“隨著首爾房?jī)r(jià)不斷走高， 房?jī)r(jià)收入比逐漸增大，加上房貸進(jìn)一步收緊，未來(lái)首爾的住房自有率將進(jìn)一步下降。”

購(gòu)房無(wú)望，階層固化。首爾年輕人因此選擇活在當(dāng)下，“輕率支出”：通過(guò)毫無(wú)必要的奢侈消費(fèi)來(lái)獲得內(nèi)心的平衡。比如被拒絕加薪之后，乘坐昂貴的出租車(chē)而不是坐地鐵回家;也比如被老板訓(xùn)斥之后吃一頓高檔的壽司，重拾小小的快樂(lè)。

這個(gè)近幾年才出現(xiàn)的詞暗含了首爾年輕人對(duì)未來(lái)的糟糕預(yù)期：反正買(mǎi)不起房，存不夠退休金，不如早點(diǎn)放棄幻想，及時(shí)行樂(lè)。

中國(guó)大部分的“后浪”們，不也是這樣活在當(dāng)下嗎?慎用政策，警惕泡沫，給年輕人留一絲希望。