韓國(guó)年輕人的絕望:遍地千萬(wàn)豪宅 漲幅超過(guò)深圳
引領(lǐng)東亞樓市狂潮的大城市,終于不在中國(guó)了。
關(guān)注海外房產(chǎn)的人一定會(huì)留意到,首爾的房?jī)r(jià)和交易量都創(chuàng)下新高。
韓國(guó)國(guó)土交通部統(tǒng)計(jì),今年7月韓國(guó)房產(chǎn)交易量達(dá)14.1萬(wàn)套,較去年同期大幅增長(zhǎng)110%。今年1~7月累計(jì)交易量更是高達(dá)76.2萬(wàn)套,較去年同期近乎翻倍。
首爾的公寓價(jià)格近三年漲幅更是超過(guò)50%,均價(jià)逼近80萬(wàn)美元。
?即使是房?jī)r(jià)堪稱(chēng)“魔幻"的深圳,如今也趕不上首爾的漲幅。根據(jù)房地產(chǎn)咨詢(xún)公司Knight Frank對(duì)世界150個(gè)城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì),從2018年開(kāi)始,深圳房?jī)r(jià)的漲幅就已經(jīng)落后于首爾。今年第一季度,首爾更是以12.9%的同比漲幅在150個(gè)城市中排名第九。
但事實(shí)上,總統(tǒng)文在寅自2017年上任以來(lái),為抑制房?jī)r(jià)上漲,先后出臺(tái)了20多項(xiàng)政策措施,包括引進(jìn)新的稅種、限制房貸規(guī)模、打擊投機(jī)性囤房炒房、增加房產(chǎn)供給等。
很顯然,效果一般,首爾的樓市還是漲瘋了。
這讓文在寅政府備感壓力。由于疫情防控得當(dāng),文在寅的支持率于五月份達(dá)到了小高峰;而這幾個(gè)月,因?yàn)槭Э氐臉鞘?,人們?duì)他的好感度大打折扣,支持率跌至44%。
首爾房?jī)r(jià)為什么越調(diào)控越漲?在多變的政策之外,可能還有一些不變的因素在推波助瀾。
一、為什么是首爾?為什么是樓市?
首爾,韓國(guó)首都,集中了韓國(guó)一半的人口和經(jīng)濟(jì)。
這一集聚的傾向自1960年代就有所顯現(xiàn):
二戰(zhàn)后,韓國(guó)從傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)國(guó)逐漸轉(zhuǎn)向工業(yè)國(guó);受收入差異的影響,人口從農(nóng)村快速流向城市,尤其是首爾,這一快速的城市化進(jìn)程一直持續(xù)到90年代初。
隨后,為疏解功能集中和人口擁擠的問(wèn)題,韓國(guó)政府制定了新城市開(kāi)發(fā)策略,將人口向首爾周邊的衛(wèi)星城疏散。首爾都市圈就此形成,其面積占韓國(guó)的11.8%。
目前,首爾都市圈的總?cè)丝谶_(dá)到了2560萬(wàn)人,占全國(guó)總?cè)丝诘囊话?。這是人口的聚集。
2017年,都市圈的GDP達(dá)到7700億美元,也占了全國(guó)GDP的一半。這是經(jīng)濟(jì)的聚集。
首爾都市圈聚集了近60家“福布斯全球2000強(qiáng)”的企業(yè),產(chǎn)業(yè)也在向高端化轉(zhuǎn)型,這是高收入工作崗位的聚集。
人、錢(qián)、工作都集中在首爾,對(duì)住房的需求自然有增無(wú)減。
在這樣火爆的市場(chǎng)里,除了剛需,自然也吸引來(lái)了大量的投機(jī)需求。
那么,首爾人為什么喜歡炒房而不是炒別的呢?
一個(gè)原因是,房產(chǎn)是階層的象征。這使得韓國(guó)人——與中國(guó)人一樣——對(duì)于房子抱有一種樸素的熱情。韓國(guó)人認(rèn)為,擁有一個(gè)頂尖大學(xué)的文憑和一套首爾的公寓是通向中產(chǎn)階級(jí)的捷徑。這可以解釋為什么韓國(guó)人四分之三的家庭財(cái)富都集中在房地產(chǎn)上。
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另一個(gè)原因是,除了投資房產(chǎn),韓國(guó)的年輕人可以賺錢(qián)、提升階層的渠道太少了。
幾大財(cái)團(tuán)牢牢掌控著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)命脈,年輕人的首選就是進(jìn)入這些大企業(yè),但并不是所有人都能如愿。
自己搞實(shí)業(yè)?難度太大,收益太慢,也根本無(wú)法與大財(cái)團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)。
在一個(gè)有著穩(wěn)定、成熟的金融體系的國(guó)家,基準(zhǔn)利率較低,一般的投資渠道回報(bào)率都很低;高回報(bào)的項(xiàng)目自己也接觸不到。
比來(lái)比去,只好投資一套公寓了,恰好樓市漲幅相當(dāng)可觀。越漲越投,越投越漲,一個(gè)循環(huán)出現(xiàn)了。
二、多變的政策,不變的熱情
韓國(guó)媒體指出,對(duì)首爾房市的調(diào)控已經(jīng)上升到國(guó)家政治層面了。文在寅政府若想抑制房?jī)r(jià),就等同于將韓國(guó)之前幾十年的政策推倒重來(lái)。牽一發(fā)而動(dòng)全身,其難度,可想而知。
首爾房?jī)r(jià)本輪的上漲可以放在2000年之后的大背景中來(lái)看。
為走出亞洲金融危機(jī),2000年以后,韓國(guó)想依靠房市拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。韓國(guó)央行實(shí)行貨幣寬松、低利率政策;韓國(guó)政府也開(kāi)始減免房地產(chǎn)交易的轉(zhuǎn)讓稅。這樣一來(lái),大量熱錢(qián)涌入進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),拉高房?jī)r(jià)。
這造成了經(jīng)濟(jì)不平等和許多社會(huì)矛盾。文在寅就是在這個(gè)背景下,以左派的身份獲選的。他的核心政綱就是“讓社會(huì)重回公平競(jìng)爭(zhēng),讓勤勞工作的人養(yǎng)得起家、住得起房”。
自2017年文在寅上任以來(lái),韓國(guó)政府先后出臺(tái)了23項(xiàng)政策措施,以期抑制房?jī)r(jià)。其中包括引進(jìn)新的稅種、限制房貸規(guī)模、打擊投機(jī)性囤房炒房、增加房產(chǎn)供給等。
但正如很多人所說(shuō),一些政策毫無(wú)作用,甚至適得其反。
如果房屋供應(yīng)量可以跟上,或許能給房?jī)r(jià)降降溫。但是,政策一方面為了保護(hù)綠地,限制新樓盤(pán)開(kāi)發(fā)的面積和數(shù)量,另一方面又使擁有多套房產(chǎn)的人捂盤(pán)惜售。
例如,今年7月底,文在寅否決了在一項(xiàng)首爾都市圈綠帶開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的提議,轉(zhuǎn)而支持城市內(nèi)的改造和更新,從而創(chuàng)造新的住房——他不愿意犧牲環(huán)境來(lái)壓低房?jī)r(jià),可是城市改造會(huì)耗時(shí)數(shù)年。
他引入的資本利得稅也使得房東推遲出售房產(chǎn)。該項(xiàng)稅款規(guī)定,如果在搬入新房的三年內(nèi),房東將舊房出售,則可以免繳資本利得稅。這自然使得房東推遲出售時(shí)間,直到房?jī)r(jià)漲起來(lái)。這也造成了房屋供給不足。
《城里的房子》作者、北京大學(xué)金融學(xué)副教授徐遠(yuǎn)指出:“一直以來(lái), 韓國(guó)政府對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控非常密集,這和我國(guó)的情況也非常類(lèi)似”。換句話(huà)說(shuō),這是中、韓兩個(gè)東亞國(guó)家的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的共性:收不回有形之手。
但中國(guó)與首爾的樓市調(diào)控政策,還是有差異。中國(guó)限購(gòu),首爾不限購(gòu)。這使得首爾的房子自然而然成為了韓國(guó)民眾投資避險(xiǎn)的手段。
因此,雖然政策的多變加大了未來(lái)的不確定性,人們買(mǎi)房的熱情是不變的。甚至可以說(shuō),多變的政策正是這種熱情的來(lái)源。
路透社這樣評(píng)價(jià):“20多項(xiàng)無(wú)效的政策讓人們倍感緊張和壓力,他們反而會(huì)覺(jué)得機(jī)不可失,時(shí)不再來(lái),現(xiàn)在必須要買(mǎi)點(diǎn)什么。”
這種對(duì)樓市的狂熱追捧,以及房產(chǎn)價(jià)格的水漲船高,讓人不禁想到1997年和2008年。
山雨欲來(lái)。
三、從買(mǎi)不起到不想買(mǎi)
首爾這座城市對(duì)年輕人并不友好。
首爾人,尤其是年輕人,以租房為主。首爾的住房自有率并不高,低于香港和東京,但高于紐約。徐遠(yuǎn)預(yù)測(cè) ,“隨著首爾房?jī)r(jià)不斷走高, 房?jī)r(jià)收入比逐漸增大,加上房貸進(jìn)一步收緊,未來(lái)首爾的住房自有率將進(jìn)一步下降。”
購(gòu)房無(wú)望,階層固化。首爾年輕人因此選擇活在當(dāng)下,“輕率支出”:通過(guò)毫無(wú)必要的奢侈消費(fèi)來(lái)獲得內(nèi)心的平衡。比如被拒絕加薪之后,乘坐昂貴的出租車(chē)而不是坐地鐵回家;也比如被老板訓(xùn)斥之后吃一頓高檔的壽司,重拾小小的快樂(lè)。
這個(gè)近幾年才出現(xiàn)的詞暗含了首爾年輕人對(duì)未來(lái)的糟糕預(yù)期:反正買(mǎi)不起房,存不夠退休金,不如早點(diǎn)放棄幻想,及時(shí)行樂(lè)。
中國(guó)大部分的“后浪”們,不也是這樣活在當(dāng)下嗎?慎用政策,警惕泡沫,給年輕人留一絲希望。
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