一年一度的購(gòu)物狂歡節(jié)“雙11”即將來(lái)臨，在淘寶平臺(tái)上，除了百家房企帶著80萬(wàn)套房源參加促銷(xiāo)活動(dòng)外，擁有更低折扣的法拍房自然不會(huì)錯(cuò)過(guò)這班高速列車(chē)。

近日，阿里拍賣(mài)頻道不僅推出了“雙11線(xiàn)上支付尾款返現(xiàn)”活動(dòng)，與此同時(shí)，不限購(gòu)住宅還打出了“不只7折”的口號(hào)，并推出了一批“1元起拍”的涉刑房產(chǎn)。

而其中遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的法拍房，看上去雖然劃算、誘人，但并不是每一個(gè)人都能消受的，等待買(mǎi)受人的，可能是一套確實(shí)不錯(cuò)的房子，也可能是一個(gè)大坑。

“1元房產(chǎn)”付出的遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止1元

今年7月，浙江高院制訂《浙江省法院刑事案件涉案財(cái)物網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)工作規(guī)程》，擴(kuò)大刑事案件中可先行處置財(cái)物的范圍，聯(lián)合阿里網(wǎng)拍開(kāi)發(fā)了刑事案件涉案財(cái)物司法拍賣(mài)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，創(chuàng)造性地實(shí)行“一元起拍，一次拍定”的競(jìng)價(jià)規(guī)則，用以解決刑事涉案財(cái)物處置難、處置慢、變現(xiàn)率不高、執(zhí)行到位率低等問(wèn)題。即采用無(wú)保留價(jià)拍賣(mài)規(guī)則，實(shí)行“一元起拍，以拍定為原則”的處置規(guī)則，如無(wú)悔拍等特殊情況，只需進(jìn)行一次拍賣(mài)即可成交。

由此，1元“涉刑”房產(chǎn)開(kāi)始在司法拍賣(mài)平臺(tái)上高頻度涌現(xiàn)，這些涉刑房產(chǎn)都會(huì)特別標(biāo)注(刑)字，以區(qū)分其他法拍房，權(quán)利來(lái)源于司法裁定，房產(chǎn)與某些刑事案件相關(guān)聯(lián)，比如，被執(zhí)行人涉及刑事案件，或者房子本身出現(xiàn)過(guò)刑事案件。

相比于普通的法拍房，“涉刑”房產(chǎn)所面臨的瑕疵也更嚴(yán)重。

比如，一棟位于浙江省溫州市洞頭區(qū)北岙街道迎賓路8號(hào)的不動(dòng)產(chǎn)，建筑面積106.2平方米，估值29.736萬(wàn)元，1元起拍，而標(biāo)的所有人就是由于涉嫌非法吸收公眾存款罪、集資詐騙罪，導(dǎo)致該不動(dòng)產(chǎn)被法院強(qiáng)制執(zhí)行，而且，標(biāo)的物還涉及違法、違章部分，其土地性質(zhì)為國(guó)有劃撥，拍賣(mài)成交后還需繳納土地出讓金，費(fèi)用要由買(mǎi)受人先行墊付，法院明確表示不承擔(dān)該標(biāo)的瑕疵保證。

也就是說(shuō)，在買(mǎi)受人付出拍賣(mài)的對(duì)價(jià)之后，為成功過(guò)戶(hù)，還將繼續(xù)投入更多的成本。

不止于此，有些房子還存在被多家法院查封、重復(fù)抵押、未騰空、被占用、有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)人、共有權(quán)屬、物業(yè)欠費(fèi)等情形，每一項(xiàng)對(duì)于買(mǎi)受人來(lái)說(shuō)，都是棘手的問(wèn)題。

比如，杭州市下城區(qū)武林國(guó)際公寓一套建筑面積為182.04平方米，評(píng)估價(jià)高達(dá)1365.8萬(wàn)元的“豪宅”，起拍價(jià)僅1元，但該房產(chǎn)就屬于共有產(chǎn)權(quán)，被抵押，物業(yè)費(fèi)還拖欠了近1.4萬(wàn)元。

同時(shí)，也有的房子面臨著民俗方面的考量。

比如，此前，杭州市江干區(qū)丁橋景園南苑成交的一套建筑面積約93平方米的法拍房，獲得5萬(wàn)人圍觀，最終以總價(jià)222萬(wàn)元成交，這套房子在拍賣(mài)公告中就以紅色字體標(biāo)注房屋內(nèi)部發(fā)生過(guò)命案。

高熱度背后風(fēng)險(xiǎn)如影隨形

除了“涉刑”房產(chǎn)以外，涉嫌民事糾紛的普通法拍房也同樣面臨著一些問(wèn)題。

以重復(fù)抵押為例，一位股份行個(gè)貸部人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者稱(chēng)，房子可以說(shuō)是大多數(shù)普通老百姓持有的最大一筆財(cái)產(chǎn)，而有些以房產(chǎn)為抵押的極端借款案例，幾乎透支了房產(chǎn)的全部?jī)r(jià)值和個(gè)人的還款能力。

“比如，房屋抵押貸款在銀行可申請(qǐng)的借款額度在房屋價(jià)值的七成左右，有的借款人同時(shí)又在多家民間機(jī)構(gòu)套現(xiàn)剩余的三成價(jià)值，甚至可能遇到不良職業(yè)放貸人，還要與借款人走了網(wǎng)簽流程才放款1～3成，由此，借款人的房子基本就沒(méi)了。”該銀行人士說(shuō)。

該銀行人士透露，有些借款人在知曉自己無(wú)法償還貸款之后，搶在銀行查封、處置法拍之前，重復(fù)抵押，也有些借款人在多家銀行同時(shí)辦理裝修貸款，還在消費(fèi)金融機(jī)構(gòu)借款，把房子的價(jià)值全部榨干。

除了重復(fù)抵押外，“未騰空、被占用”也是法拍房經(jīng)常遇到的問(wèn)題，比如惡性租賃或原業(yè)主霸占房屋，都將導(dǎo)致買(mǎi)受人面臨雖辦理了過(guò)戶(hù)手續(xù)卻無(wú)法入住的尷尬局面。

對(duì)于這些隱藏在水面下的巨大冰山，普通競(jìng)買(mǎi)人難以分辨，這也正是法拍房的風(fēng)險(xiǎn)之處。

根據(jù)浙商資產(chǎn)研究院發(fā)布的網(wǎng)絡(luò)司法拍賣(mài)數(shù)據(jù)：受疫情影響，2020年上半年全國(guó)主要網(wǎng)拍平臺(tái)的司法拍賣(mài)市場(chǎng)規(guī)模有所縮減，但市場(chǎng)流動(dòng)性與去年相近。

另外，今年以來(lái)的數(shù)據(jù)顯示：法拍住宅房產(chǎn)中，變現(xiàn)折扣率在3月份降至低點(diǎn)后隨即大幅反彈，且呈現(xiàn)出持續(xù)上漲的趨勢(shì)。變現(xiàn)折扣率是指變現(xiàn)價(jià)相對(duì)于起拍價(jià)的溢價(jià)幅度，反映出投資者對(duì)于法拍房的需求旺盛，這一比率持續(xù)反彈，反映出法拍房?jī)r(jià)格上漲明顯。