保利物業(yè)近日公布2020年度業(yè)績報(bào)告。報(bào)告期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.38億元，同比增長34.70%;凈利潤6.74億元，同比增長37.31%;毛利潤率18.65%，同比下降1.64個(gè)百分點(diǎn)。

截至2020年末，保利物業(yè)進(jìn)駐184個(gè)城市，在管項(xiàng)目總面積約3.80億平方米，在管項(xiàng)目總數(shù)1389個(gè)，合同管理項(xiàng)目總面積約5.67億平方米，合同管理項(xiàng)目總數(shù)1948個(gè)。根據(jù)中指院2021中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告，保利物業(yè)綜合排名第五。

研究發(fā)現(xiàn)，2020年公司的公共及其他物業(yè)板塊和社區(qū)增值服務(wù)板塊收入增速較快，分別增長67.18%和51.47%。另外，第三方外拓項(xiàng)目在管面積同比增長44.02%，總面積占比由55%提升至60%。

保利物業(yè)毛利率水平在業(yè)內(nèi)靠后。2020年，公司毛利為14.99億元，毛利率由2019年的20.29%降至約18.65%，主要是由于社區(qū)增值服務(wù)毛利率下降。預(yù)計(jì)隨著第三方拓展的收入占比提升，公司毛利率將呈現(xiàn)下降趨勢。

公共物業(yè)及社區(qū)增值服務(wù)增速較快

保利物業(yè)于2019年12月在香港聯(lián)交所上市，控股股東保利發(fā)展控股集團(tuán)直接及間接持有公司72.28%股權(quán)，實(shí)際控制人為國務(wù)院國資委。

近3年，保利物業(yè)營業(yè)收入和凈利潤持續(xù)增長。2020年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入80.38億元，同比增長34.70%;凈利潤6.74億元，同比增長37.31%;凈利潤率8.39%，較2019年增長0.16%。

從收入來源上看，保利物業(yè)主要包括三個(gè)業(yè)務(wù)板塊：物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)及社區(qū)增值服務(wù)。

物業(yè)管理服務(wù)方面，保利物業(yè)公共及其他物業(yè)板塊收入增長較快。報(bào)告期內(nèi)，物業(yè)管理服務(wù)的收入為49.48億元，同比上升28.71%。其中公司公共及其他物業(yè)板塊收入為8.04億元，較2019年同期增長67.18%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入16.25%;在管項(xiàng)目數(shù)量為393個(gè)，較2019年底增加127個(gè)，在管面積約2.01億平方米。

非業(yè)主增值服務(wù)方面，業(yè)務(wù)內(nèi)容包括向物業(yè)開發(fā)商提供的案場協(xié)銷服務(wù)，以及咨詢、承接查驗(yàn)等其他非業(yè)主增值服務(wù)。2020年，該板塊收入為13.41億元，較2019年同期增長38.45%。

社區(qū)增值服務(wù)方面，服務(wù)內(nèi)容主要包括美居服務(wù)、社區(qū)零售、車場管理服務(wù)、社區(qū)媒體、社區(qū)空間管理、家政服務(wù)等。報(bào)告期內(nèi)，社區(qū)增值服務(wù)收入為17.48億元，較2019年同期實(shí)現(xiàn)51.47%的增長，主要得益于美居服務(wù)、社區(qū)零售、社區(qū)媒體、家政服務(wù)等垂直業(yè)務(wù)的服務(wù)能力提升，以及疫情期間為全國社區(qū)業(yè)主提供蔬菜生鮮進(jìn)社區(qū)及防疫消殺等在內(nèi)的民生保障服務(wù)。

總體來看，保利物業(yè)社區(qū)增值服務(wù)收入占比在逐步提升，從2017年的9.85%增長至2020年的21.70%;基礎(chǔ)物管服務(wù)的營收占比由2017年的74.66%下降至2020年的61.60%。

值得注意的是，公司于2021年4月1日發(fā)布公告，變更募資所得款項(xiàng)用途，將原定用于收并購的資金占比從57%下降至37%，并將原定用于增值服務(wù)拓展的資金占比由15%提升至35%。

第三方外拓業(yè)務(wù)占比上升

保利物業(yè)主要通過招投標(biāo)、合資合作及收并購等方式拓展業(yè)務(wù)，第三方外拓業(yè)務(wù)增長較快。年報(bào)顯示，公司來自第三方的物業(yè)管理服務(wù)收入為13.05億元，同比增長87.79%，占物業(yè)管理服務(wù)總收入26.38%，同比提高8.30個(gè)百分點(diǎn)。

截至2020年末，公司來自第三方的項(xiàng)目在管面積約為2.28億平方米，同比增長44.02%，占總面積約60%;來自保利發(fā)展控股集團(tuán)的項(xiàng)目在管面積約為1.52億平方米，同比增長18.28%。

年內(nèi)，新增第三方合同管理項(xiàng)目382個(gè)，新簽合同金額17.15億元，來自第三方的合同管理面積約為3.27億平方米，較2019年增長0.39億平方米。

毛利率處于業(yè)內(nèi)較低水平

年報(bào)顯示，2020年保利物業(yè)毛利為14.99億元，較2019年12.11億元增長23.78%，毛利率從2019年的20.29%降至18.65%，主要是由于自2018年社區(qū)增值服務(wù)毛利率持續(xù)下降所導(dǎo)致。

2020年，社區(qū)增值服務(wù)的毛利率下降至30.27%。一方面，受疫情影響，部分入戶式增值服務(wù)、社區(qū)媒體、社區(qū)空間等業(yè)務(wù)開展受階段性限制。另一方面，美居和零售等新興社區(qū)增值業(yè)務(wù)仍在探索階段，拉低了整體毛利率。

此外，當(dāng)下物管行業(yè)第三方外拓競爭激烈，整體利潤被壓低，隨著公司收入結(jié)構(gòu)中的第三方項(xiàng)目收入占比逐步提高，預(yù)計(jì)物業(yè)管理服務(wù)板塊的毛利率有下滑趨勢。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)，2020年上市物管企業(yè)毛利率水平中位數(shù)在30%左右，保利物業(yè)在業(yè)內(nèi)靠后。整體來看，市值較低的企業(yè)毛利率水平普遍較高，如星盛商業(yè)毛利率為56.26%，祈福生活服務(wù)毛利率為43.65%;專注于公共物業(yè)的新大正20.91%、保利物業(yè)18.65%、招商積余12.85%的毛利率在業(yè)內(nèi)普遍較低。