房地產(chǎn)金融監(jiān)管日益嚴(yán)格，房企抓住機(jī)會(huì)加緊融資。據(jù)第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至1月7日早間，2021年已經(jīng)有13家房企公告發(fā)債，其中鑫苑置業(yè)(NYSE.XIN)為公司債，其余均為美元債，總規(guī)模超過56億美元。

整體來看，本輪發(fā)債利率不高，世茂集團(tuán)(00813.HK)、碧桂園(02007.HK)、旭輝控股(00884.HK)、龍光集團(tuán)(03380.HK)等房企利率集中于3%-5%之間，最低的是碧桂園在1月6日公告發(fā)行的5億美元債，利率僅為2.7%。處于合理區(qū)間5%-6%利率的包括寶龍地產(chǎn)(01238.HK)、禹州集團(tuán)(01628.HK)、正榮地產(chǎn)(06158.HK)等。

規(guī)模較小的房企在本輪融資中成本較高，6日，當(dāng)代置業(yè)(01107.HK)公告發(fā)布2.5億美元債，票面達(dá)到9.8%，同一日中梁控股(02772.HK)發(fā)布2億美元債，利率9.5%，7日早間，華南城(01668.HK)發(fā)布1.2億美元債，利率達(dá)到10.75%。

2020年8月，“三道紅線”融資新規(guī)頒布，2021年元旦之后，針對(duì)“三道紅線”的試點(diǎn)企業(yè)即將擴(kuò)容的消息愈演愈烈，與此同時(shí)，2020年12月31日央行又頒布針對(duì)銀行的“兩道紅線”。明源地產(chǎn)研究院存量地產(chǎn)首席研究員艾振強(qiáng)表示，房地產(chǎn)融資被頻頻監(jiān)管之下，尚未被“三道紅線”納入試點(diǎn)的企業(yè)肯定會(huì)抓住今年一季度這個(gè)窗口期爭(zhēng)取融資機(jī)會(huì)。“房地產(chǎn)行業(yè)此前2-3年一輪的大周期已經(jīng)沒有了，然而具體到某個(gè)區(qū)域或者城市的小周期依然存在，只是窗口變得非常短，有時(shí)只有一兩個(gè)月的周期，因此房企必須抓緊一切可融資機(jī)會(huì)。”

除了搶抓融資窗口期之外，房企同時(shí)也在2021年面臨大規(guī)模到期債務(wù)。“償債高峰”已經(jīng)成為近兩年房地產(chǎn)行業(yè)的高頻詞匯，2018-2019年兩年房企償債規(guī)模成倍增長(zhǎng)，2020年償債規(guī)模約為9154億，同比增長(zhǎng)28.7%。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模(不含2021年將發(fā)行的超短期債券)預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長(zhǎng)36%，歷史性突破萬億大關(guān)，直達(dá)1.2萬億元規(guī)模，房企償債壓力繼續(xù)攀升。

近五年房企債券融資發(fā)行周期集中在3-5年，融資新規(guī)對(duì)未來房企整體發(fā)債增速將起到一定的制約效果。貝殼研究院分析表示，在周期性影響下，預(yù)計(jì)未來3-5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速，未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜同時(shí)也表示，此時(shí)融資，房企一方面是為了解決企業(yè)自身當(dāng)前的流動(dòng)性問題，另一方面也是在置換之前的高成本融資以降低財(cái)務(wù)成本。

事實(shí)上，今年開年以來房企融資是延續(xù)了去年下半年的趨勢(shì)。根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2020年房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約12132億元人民幣，規(guī)模創(chuàng)歷史新高，累計(jì)同比增長(zhǎng)3%。而去年全年境內(nèi)外融資票面利率較上一年均有所下降，境內(nèi)平均票面利率達(dá)2015年以來低點(diǎn)。