2020年，“三道紅線”“五檔分類”新規(guī)夾擊、30強房企中24家股價下跌，跌幅最大的近乎腰斬、全年超過400家房企破產(chǎn)……地產(chǎn)行業(yè)去杠桿已成定局，規(guī)模必將讓位于可持續(xù)發(fā)展，“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”已成絕響。

誰能適應(yīng)新形勢，誰就能在新一輪競爭中占得先機。房企如何轉(zhuǎn)變發(fā)展模式，提質(zhì)增效，讓真實的業(yè)績與市值相匹配成為重中之重。部分企業(yè)已提前進行戰(zhàn)略調(diào)整，也有企業(yè)尚未作出清晰判斷，2020年房企成績單或可窺一斑。

近日，招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司(簡稱“招商蛇口”)發(fā)布2020年業(yè)績報告，成績在一些方面表現(xiàn)得差強人意。

增收不增利 出售資產(chǎn)回血

招商蛇口創(chuàng)立于1979年的深圳，2015年12月30日，招商蛇口吸收合并招商地產(chǎn)實現(xiàn)無先例重組上市，以“中國領(lǐng)先的城市和園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商”為戰(zhàn)略定位，聚焦園區(qū)開發(fā)與運營、社區(qū)開發(fā)與運營、郵輪產(chǎn)業(yè)建設(shè)與運營三大業(yè)務(wù)板塊。

根據(jù)克爾瑞歷年房企銷售額排行榜，自2015年重組之后，招商蛇口業(yè)績排名穩(wěn)步上升：2016年、2017年排名14位，2018年、2019年排名12位，2020年排名第10位。不過，近年來招商蛇口在規(guī)模增長的同時，也遭遇了“增收不增利”的尷尬。

2020年財報顯示，其營業(yè)總收入1296.21億元，同比增長32.71%;營業(yè)利潤240.8億元，同比下降8.51%;利潤總額241.09億元，同比下降7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比下降23.58%;基本每股收益1.46元，同比下降26.63%。

過去的一年，招商蛇口在出售資產(chǎn)方面動作頻頻。2020年9月13日，招商蛇口旗下招商廣州擬將其開發(fā)的位于廣州市番禺區(qū)的一棟辦公樓及酒店整體出售給仁和養(yǎng)投，交易金額為人民幣5.27億元;9月15日，招商蛇口出讓深圳市招盛閣置業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、出讓其間接控股的明華(蛇口)海員服務(wù)公司100%股權(quán);9月23日，北交所披露信息顯示，招商蛇口將以底價6.07億元轉(zhuǎn)讓深圳樂藝置業(yè)49%股權(quán)。

據(jù)不完全統(tǒng)計，僅2020年下半年至今，招商蛇口在公開市場上，通過增資和股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式為長沙懿德、蘇州招融致新、深圳樂藝置業(yè)等13家項目公司引入合作方，涉及轉(zhuǎn)讓/募資金額就超過115億元。

利潤負增長 業(yè)績增速放緩

2020年，招商蛇口實現(xiàn)簽約銷售金額2776.08億元，同比增長25.91%，完成率111.04%。同期，公司實現(xiàn)簽約銷售面積1243.53萬平方米，同比增長6.34%。招商蛇口因此在行業(yè)排名陡升，克而瑞2020房企銷售榜單顯示，招商蛇口位列第12位，較上年上升6位。

不過，其 “招保萬金”的頭牌位置已經(jīng)痛失多年，最近5年，招商蛇口的銷售規(guī)模、銷售面積增速呈現(xiàn)逐年下行的趨勢。

數(shù)據(jù)顯示，2016年至2020年，招商蛇口分別實現(xiàn)簽約銷售金額739.34億元、1127.79億元、1705.84億元、2204.74億元和2776.08億元，同比增速分別為28.40%、52.54%、29.25%和25.91%。同期，簽約銷售面積增速分別為35.60%、20.98%、45.15%、41.35%和6.34%。

2020年招商蛇口的利潤總額241.09億元，同比減少7.71%;歸屬于上市公司股東的凈利潤122.53億元，同比減少23.58%。

值得注意的是，這是招商蛇口2015年重組以來首次交出利潤負增長的成績單。對比之下，2016年-2018年，招商蛇口的歸母凈利潤增速分別為39%、27.5%、20.4%;2019年同比增長5.2%，盡管2019年跌至個位數(shù)的增幅，但仍維持正增長態(tài)勢。

歸母凈利潤出現(xiàn)大幅下滑更多的是因為招商蛇口進行了大額的計提減值準備。業(yè)績快報稱，公司按照市場參考價格對截至2020年12月31日存在減值跡象的資產(chǎn)進行了減值測試。測試結(jié)果顯示，計提存貨跌價準備及重大風(fēng)險類別應(yīng)收款項信用損失準備等減值準備31.01億元，同比增加9.7億元;減少公司2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤21.84億元，對歸屬于上市公司股東的凈利潤的影響同比增加7.50億元。

此外，上年同期公司轉(zhuǎn)讓子公司產(chǎn)生投資收益較本報告期多31.17億元，形成的歸屬于上市公司股東的凈利潤較本報告期多25.1億元。

斥巨資拿地 加速規(guī)模擴張

2020年以來，招商蛇口加快了在一線城市的布局，在上海市場的拓展勢頭尤為兇猛：根據(jù)2020年上半年業(yè)績報，截至2020年6月底，招商蛇口在上海擁有上海海德花園、上?；▓@城等共22個項目;此前2019年年報對應(yīng)的數(shù)據(jù)為18個項目，半年時間內(nèi)在滬增加了4個在建項目。

去年6月15日，招商蛇口歷經(jīng)796輪競價大戰(zhàn)，以超過138%的溢價率搶下江蘇徐州一幅住宅地塊;7月，招商蛇口以81809元一平的樓面成交價，總價44億拍得位于此次成交土地西南側(cè)的一塊地。這一樓面單價創(chuàng)造了上海虹口區(qū)當時的新紀錄。今年2月9日，招商蛇口又以56.66億元的總價競得上海新單價“地王”——位于上海內(nèi)環(huán)內(nèi)的虹口區(qū)嘉興路街道HK341-06號地塊。

數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度單季新增土儲485萬平方、拿地銷售面積比150%，較上半年拿地力度加大。前三季度累計新增項目62個，新增土儲1145萬平方，同比增長37.8%，拿地銷售面積比139.4%。

3月9日，招商蛇口披露了2月份購得的土地情況。在新增土地項目方面，招商蛇口2月份新增7個項目，分別位于東莞、杭州、上海、蘇州、西安和成都，累計新增土地面積約309446.61平方米，斥資約154.92億元。