高房價問題已經(jīng)成了韓國政府的“心頭大患”，已接近執(zhí)政尾聲的現(xiàn)任總統(tǒng)文在寅，也對此耿耿于懷，直言任期內(nèi)最大遺憾是沒能成功控制房價。從上臺伊始，平抑房價就是文在寅的承諾，但事與愿違，接二連三的舉措并沒有達到預期的效果。現(xiàn)在，下一任總統(tǒng)候選人又開出了類似的支票。

“我已經(jīng)屢次對樓市政策不到位表示歉意，要在所剩的任期內(nèi)挽回樓市政策失敗，可能時間已不夠，但政府將盡全力解決問題，不把難題留給下屆政府。”11月21日，在KBS電視臺直播的《2021與民對話》節(jié)目中，文在寅表示，政府應該為擴大住房供應傾注更多的努力。

韓國國民銀行數(shù)據(jù)顯示，在文在寅就任總統(tǒng)的2017年5月，在首都首爾購買一套公寓的平均價格為6.07億韓元(約合52萬美元);而今年10月，這一均價達到12.1億韓元(103萬美元)。

文在寅不是沒有努力過，過去四年來，文在寅政府宣布不少穩(wěn)定房價的措施，包括增加供給和打擊投機，以及增稅和貸款監(jiān)管等。就在今年2月，韓國政府還發(fā)布計劃稱，今后四年將在全國范圍新增住房83.6萬套。

但一系列政策的效果似乎并不顯著。僅今年以來，韓國全國房價平均上漲19.08%，創(chuàng)下了近14年來最大的同比漲幅。截至今年10月，首爾公寓的平均交易價格達到12億韓元(約合人民幣660萬元)，較去年同期上漲20%。整個首都圈地區(qū)也受到影響，首都圈(首爾、京畿道、仁川)和全國公寓的平均價格分別為7.7億韓元和5.4億韓元。

在察哈爾學會研究員、遼寧大學國際關系學院副教授李家成看來，第一個因素可能是客觀因素，因為韓國的人口分布是嚴重向首都圈地區(qū)集中，首都圈之外的青年人到首都圈地區(qū)工作需要住房，所以造成了首都圈地區(qū)房價不斷上漲，這個是剛需。

另一方面，李家成提到，文在寅政府本身的樓市政策變動頻繁，改來改去，并且很多政策只是停留在呼吁層面，并沒有實際實施，比如將韓國的行政機關、國會都搬到世宗市等一些舉措，但這些可能比較空;也想通過稅制改革，比如對多套房產(chǎn)擁有者或者對高檔住房擁有者多征稅，但也沒有落地。

李家成告訴北京商報記者，雖然文在寅想通過打擊樓市投機來實現(xiàn)居住正義，但炒房的投資回報率太高，給很多樓市投機者塑造了這樣一種預期，即房價會不斷漲，現(xiàn)在買了可能之后就會漲，即能取得比較穩(wěn)定的回報預期。這意味著首爾的多套房產(chǎn)者或者投機者，對于文在寅政府的打擊樓市的政策肯定會不滿，甚至可能通過不斷提高全租房的房款，把首爾的房價往上抬，所以這種人為因素也是存在的。

“除此之外，圍繞樓市開發(fā)，也有很多貪腐事件發(fā)生。多種因素綜合，就會導致文在寅時期，韓國樓市越調(diào)控房價越高，形成了這樣一個怪圈，”李家成坦言，“整體看來，文在寅政府并沒有推出非常一針見血的針對樓市的鐵腕政策。”

據(jù)韓聯(lián)社報道，文在寅在節(jié)目中表示，若政府提前推出“二四對策”等擴大住房供應的政策，將更有利于國民生活。

不過，雖然感到遺憾，但文在寅同時也強調(diào)，在本屆政府任期中，新入住戶數(shù)和獲批的新建公寓數(shù)多于以往各屆政府。鑒于政府正在計劃擴大住房供應，預計住房供應緊缺問題有望得到解決。

值得一提的是，韓國2005年出臺了綜合房產(chǎn)稅，但隨著房價的上漲，稅收也在上漲。今年6月1日起，韓國綜合房地產(chǎn)稅稅率上調(diào)至1.2%-6%。同時轉(zhuǎn)讓稅稅率也被調(diào)高，持有多套房的業(yè)主最高將承擔65%到75%的稅率。

11月22日，韓國財政部表示，由于房價飛漲和稅率上調(diào)，受綜合房地產(chǎn)稅影響的人數(shù)今年比上一年增加了42%。預計今年實際房產(chǎn)稅收將達到5.1萬億韓元(約42.93億美元)。

高漲的住房負擔之下，越來越多人選擇逃離首都。韓國房地產(chǎn)調(diào)研公司Real Today上周發(fā)布的報告顯示，隨著首都首爾房價和房租價格不斷攀升，2015年至2020年這六年間，341萬多人遷出首爾。首爾年均遷出人口為56.9066萬人，今年前9個月有43萬多人遷離。

民眾的不滿日益高漲，政府的回應聽起來也很堅決。上月，韓國副總理兼企劃財政部長官洪楠基強調(diào)：“國家處于(進一步穩(wěn)定房價的)關鍵節(jié)點。政府將提供更多住房、控制房地產(chǎn)市場流動性并消除干擾市場的活動，把現(xiàn)在穩(wěn)定(房屋)價格的勢頭擴大到全國。”

雄心勃勃的不止現(xiàn)任政府，總統(tǒng)候選人也把這個問題作為競選重點。本月初，韓國執(zhí)政黨共同民主黨總統(tǒng)候選人李在明在共同民主黨選舉對策委員會成立儀式上發(fā)表講話稱，若當選，將最先對房地產(chǎn)政策進行強有力、大規(guī)模改革。

“李在明不會是說說而已”，李家成指出，如果他上臺，之后應該會采取這種大刀闊斧的樓市改革，比如針對預售價格上限，或者開征國土保有稅。住房是目前韓國最大的民生問題，從某種意義上來說，樓市政策已經(jīng)成為兩位候選人主要的政策爭論點，誰能解決好，那么他獲取的民心也就更多一些。