過去十年，物流地產(chǎn)是中國房地產(chǎn)市場發(fā)展最快、最炙手可熱的板塊之一，且疫情之下其熱度依舊不減。比如粵港澳大灣區(qū)范圍內(nèi)，當前物流地產(chǎn)市場就處于十年間租金峰值期。

第一太平戴維斯研究部發(fā)布的《大灣區(qū)物流指數(shù)》顯示，在追蹤研究的十城中，有廣州、深圳、東莞、佛山、惠州、中山、江門、珠海八個城市步入租金上升末期。

對此，第一太平戴維斯預(yù)計，盡管受新冠肺炎疫情沖擊，個別業(yè)主降低租金收益預(yù)期，但長遠租賃需求仍將由于經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展及消費市場規(guī)模壯大而擴張，除個別城市外，各城絕大部分項目租金料將因此保持上升勢頭。

數(shù)據(jù)顯示，2010年上半年至2020年上半年，大灣區(qū)物流租金指數(shù)十年間上漲97.5%，至197.5;其價格指數(shù)上漲157.1%，至257.1。大灣區(qū)物流租金指數(shù)增幅高于同期甲級寫字樓租金指數(shù)增幅45.9個百分點;而兩個市場價格指數(shù)增長差距則更為顯著，前者增幅高于后者81.7個百分點。

物流地產(chǎn)整體處于高熱度和低空置率狀態(tài)。截至2020年上半年，大灣區(qū)高標倉總存量(不含澳門)達1078.8萬平方米，平均空置率為9.5%。

具體而言，廣佛城市板塊中物流倉儲需求持續(xù)暢旺，但由于新增供應(yīng)入市，加之部分項目與高速間通達性略顯不足，2020年上半年該板塊平均空置率上升至16.0%。而深莞惠城市板塊各城市皆因強勁的租賃需求而錄得7.0%以下的空置率。

價格方面，2020年上半年，香港總租用成本達人民幣每平方米每月135.5元，居灣區(qū)之首，且在過去十年間，其與內(nèi)地城市間總租用成本差距持續(xù)擴大。深圳、廣州總租用成本分列灣區(qū)內(nèi)地城市的前兩位，期末分別達人民幣每平方米每月57.0元及人民幣每平方米每月39.6元。

值得關(guān)注的是，當前大灣區(qū)高標倉尚處供不應(yīng)求狀態(tài)。區(qū)域內(nèi)人均高標倉面積僅為0.14平方米，不足美國等發(fā)達國家的2.0%。第一太平戴維斯表示，盡管大灣區(qū)高標倉總存量預(yù)計于2022年達1346.1萬平方米，但根據(jù)地方經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃及《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》提出的城市發(fā)展定位，未來供應(yīng)增速仍無法滿足持續(xù)增長的需求。

疫情期間，物流作為基礎(chǔ)設(shè)施的重要性凸顯，使得該產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間逐步受到社會各界更廣泛的重視。

房企龍頭萬科(000002)便是其中較早布局物流產(chǎn)業(yè)的一家。6月3日，萬科旗下“萬緯物流-易方達資產(chǎn)-物流倉儲1期資產(chǎn)支持專項計劃”(下稱“萬緯物流首期類REITs”)在深交所掛牌，規(guī)模為5.732億元，其中優(yōu)先級證券的規(guī)模為2.95億元(獲中誠信AAAsf評級)，權(quán)益級證券的規(guī)模為2.782億元，產(chǎn)品期限為3+3+2年。據(jù)悉，萬緯物流類REITs產(chǎn)品底層的兩間物流園均為高標準倉庫。

第一太平戴維斯深圳公司副董事總經(jīng)理、投資部主管吳睿對此也有提及，物流地產(chǎn)對專業(yè)性要求相對較高，存在投資門檻，萬緯物流的類REITs產(chǎn)品落地，將引導(dǎo)個人投資者參與物流地產(chǎn)的投資活動，帶動國內(nèi)物流地產(chǎn)發(fā)展上新臺階。