從總量上看，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房面積達(dá)到40平方米，居民住房需求已經(jīng)由“有房住”向“住好房”轉(zhuǎn)變。若將“2000年以后建成商品住宅”作為“住好房”的最低統(tǒng)計(jì)門檻，我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均“00后”商品住宅面積大約23平方米左右，整體來看距離“住好房”目標(biāo)仍有較大距離。但是對(duì)于少部分熱點(diǎn)城市而言，在2016年以來的交易規(guī)模大幅放量之下，城鎮(zhèn)人均商品住宅面積已經(jīng)達(dá)到了高位，增量需求空間已經(jīng)所剩不多，相關(guān)抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較差。

(資料圖)

究竟哪些城市的“00后”住宅飽和度更高？聯(lián)系2022年市場(chǎng)表現(xiàn)來看，過高的飽和度對(duì)城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力的影響如何？又有哪些城市飽和度依然較低、發(fā)展空間更大？就城市的主力交易區(qū)域來看，哪些行政區(qū)出現(xiàn)了更高的供給飽和度？哪些地區(qū)的次新房存量規(guī)模更大、且次新房盈利空間更高，對(duì)新房剛需、首改市場(chǎng)形成了較大的競(jìng)爭(zhēng)壓力？為此，本文對(duì)一二線城市歷史商品住宅銷售規(guī)模進(jìn)行了梳理，并將研究維度進(jìn)一步下沉到典型城市的行政區(qū)和案例板塊，主要結(jié)論如下：

1、 全國(guó)城鎮(zhèn)人均商品住宅擁有量約23平方米，商品房市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。2000-2022年間，我國(guó)商品住宅累計(jì)成交規(guī)模達(dá)207.2億平方米。按照城鎮(zhèn)人口規(guī)模來測(cè)算的話，人均商品住宅擁有量為22.7平方米，與我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均住房面積40平方米還有17.3平方米的差距，相當(dāng)一部分人群還是住在2000年以前的房齡相對(duì)較長(zhǎng)、環(huán)境相對(duì)較差的老房子里面，整體來看距離“住好房”目標(biāo)仍有較大距離。

2、鄭州、重慶、沈陽(yáng)等高存量城市2022年市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯較弱。部分省份和城市“00后”商品住宅人均擁有量超過30平方米，2022年商品住宅銷售規(guī)模出現(xiàn)了更大幅度的下降。以重慶為例，2022年其商品住宅銷售面積僅2969萬平方米，僅為2021年銷售面積的60%，2019-2021年銷售面積均在5000萬的量級(jí)，2022年其銷售規(guī)模明顯下滑。

3、天津武清、重慶渝北等人均超35平方米， 進(jìn)入存量房“內(nèi)卷”時(shí)代。按照2022年二手房成交規(guī)模計(jì)算，南昌紅谷灘、南京浦口、重慶渝北、天津武清的掛牌二手房平均售出時(shí)間都在1.5年以上，其中南昌紅谷灘更是高達(dá)2.6年。如若賣房有較為急迫的資金需求，為了加快手中住宅的周轉(zhuǎn)周期，這些區(qū)域的房東只能選擇降價(jià)出售，這也是導(dǎo)致這些區(qū)域二手房賣方 “內(nèi)卷”、部分板塊二手房?jī)r(jià)抗跌能力弱的根本原因。

4、部分區(qū)域近十年住宅銷售高位放量，催生大量次新房沖擊一手房市場(chǎng)。成都龍泉驛、南京浦口、沈陽(yáng)于洪等行政區(qū)的6-10年人均售出住宅面積均達(dá)到了10平方米以上，在大量的二手房轉(zhuǎn)手需求下，新房市場(chǎng)不免會(huì)受到較大沖擊。典型如天津市武清區(qū)即出現(xiàn)了房?jī)r(jià)超跌、庫(kù)存高企等現(xiàn)象。

5、傳統(tǒng)規(guī)模榜首城市商住存量已達(dá)高位，未來需求增長(zhǎng)更依賴人口導(dǎo)入。人均累計(jì)商品住宅存量較高的城市大都是傳統(tǒng)的規(guī)模榜首城市，譬如重慶、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，2000年以來人均累計(jì)商品住宅銷售面積均超30平方米，這些城市在2016年以來年度商品住宅銷售面積均超2000萬平方米，規(guī)模在全國(guó)多處于TOP5，這類城市擁有的2000年以后的商品房的存量已經(jīng)處于高位，更多地要依賴人口導(dǎo)入來做大需求“蓄水池”。

6、一線商品住宅仍有較大發(fā)展空間，京滬新房人均規(guī)模低位助城市長(zhǎng)期健康發(fā)展。與二三線城市相比，一線四城人均累計(jì)商品住宅存量處于低位，均在20平方米及以下，四城平均不足15平方米，住房條件仍有較大上升空間。尤其是深圳，“00后”商品住宅擁有量最低，城鎮(zhèn)人均僅有8平方米。與我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均住房面積40平方米相比，理論上一線城市商品住宅還有較大的發(fā)展空間；同時(shí)四個(gè)城市有大量的流動(dòng)人口，從潛在需求規(guī)模和購(gòu)買力上來看，優(yōu)勢(shì)同樣十分明顯。

7、南京、長(zhǎng)沙等城市主力區(qū)域存量商品房已達(dá)高位，低價(jià)二手房掛牌壓力下新房發(fā)展空間受限、企業(yè)長(zhǎng)期深耕將面臨更多風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，這些城市大多近十年內(nèi)售出了大量的新房，考慮到這些區(qū)域均為城市的“剛需”區(qū)域，隨著這批購(gòu)房者陸續(xù)進(jìn)入換房改善周期，勢(shì)必會(huì)面臨著更大的“次新房”上市，對(duì)新房市場(chǎng)尤其是剛需產(chǎn)品形成巨大的供給側(cè)壓力。就中短期市場(chǎng)發(fā)展角度而言，考慮到這些行政區(qū)大多為城市新城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，且囤積了較多在開發(fā)和待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)仍會(huì)是城市成交的主力區(qū)域，但是考慮到已達(dá)高位的“00后住宅”面積，其中的部分板塊勢(shì)必面臨著更為嚴(yán)峻的存量房供給壓力。

全國(guó)簡(jiǎn)析：人均“00后”住房規(guī)模仍處低位，“住好房”仍有較大發(fā)展空間

從總量上看，我國(guó)城鎮(zhèn)人均擁有“00后”住房量（2000-2022年累計(jì)）僅23平方米，距離城鎮(zhèn)人均住房面積40平方米還有不少差距，這樣來看仍有較大的發(fā)展空間。分地區(qū)來看，重慶、安徽、遼寧等地區(qū)人均住宅擁有量均超25平方米，在全國(guó)居于前列，存量房規(guī)模處于較高水平，住宅飽和度較高。受高存量影響，這些地區(qū)2022年商品住宅銷售規(guī)模大幅縮減，市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力明顯變?nèi)酢?/p>

1.1 全國(guó)城鎮(zhèn)人均商品住宅擁有量約23平方米，住房改善仍有較大發(fā)展空間

自1998年房改，尤其是步入新千年之后，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)取得了快速發(fā)展。這20余年也是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的黃金時(shí)期，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2000-2022年我國(guó)商品住宅累計(jì)成交規(guī)模達(dá)207.2億平方米；按照城鎮(zhèn)人口規(guī)模來測(cè)算的話，人均商品住宅擁有量為22.7平方米，與我國(guó)目前城鎮(zhèn)人均住房面積40平方米還有17.3平方米的差距，相當(dāng)一部分人群還是住在“城中村”自建房或2000年以前的房齡相對(duì)較長(zhǎng)、環(huán)境相對(duì)較差的老房子里，整體來看距離“住好房”目標(biāo)仍有較大距離。

典型城市：一線城市住房飽和度仍在低位，抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較佳

分城市來看，不同城市之間住房飽和度差異較大，人均累計(jì)商品住在銷售面積從8-36平方米之間不等。總的來看，房?jī)r(jià)水平相對(duì)較高的北上廣深等一線城市人均累計(jì)商品住宅銷售面積處于較低水平，均在20平方米及以下，住房飽和度較低，而武漢、重慶等中西部城市“00后”住房飽和度大都處于較高水平。從住房成交時(shí)間上來看，京滬等一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，成交高峰多集中在2015年以前，中西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)多在2015年之后規(guī)模才大幅攀升，受行業(yè)整體下行、人口增速變緩等多重因素的影響，中西部城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力不及一二線，市場(chǎng)波動(dòng)性較強(qiáng)。

2.1重慶、長(zhǎng)沙、武漢等8市人均超30平方米，供給飽和度居于前列

從城市角度來看，35個(gè)典型城市中，有8個(gè)城市人均累計(jì)商品住宅銷售面積超過30平方米，其中包含武漢、重慶、銀川、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、鄭州、南昌和貴陽(yáng)，多為中西部城市，供給飽和度居于前列。以武漢為例，2016-2019年商品住宅銷售面積處于高位，均在3000萬平方米左右，2000年以后武漢累計(jì)商品住宅銷售面積達(dá)33605萬平方米，按照武漢1001.65萬城鎮(zhèn)常住人口來測(cè)算，其人均商品住宅銷售面積為30平方米。

相比之下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的北上廣深等一線城市人均累計(jì)商品住宅銷售面積處于較低水平，均在20平方米及以下，尤其是深圳，僅有8平方米/人，在35個(gè)典型城市中處于最末位，飽和度最低。北京和廣州表現(xiàn)稍好，分別為16、15平方米，上海飽和度最高，達(dá)20.4平方米。

人均累計(jì)商品住宅銷售面積之所有出現(xiàn)這樣的分化現(xiàn)象，一是由于房?jī)r(jià)水平、收入水平差異導(dǎo)致，中西部城市房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低，人均住房擁有量提升速度較一二線城市快一些，二也與城鎮(zhèn)化進(jìn)程有關(guān)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高的一線城市一方面人口規(guī)模快速增加，另一方面其本身2000年以前的老舊房屋較多，加之房?jī)r(jià)水平高，導(dǎo)致2000年以后的人均住房銷售面積相對(duì)較少；中西部城市2000年以前城鎮(zhèn)人口規(guī)模相對(duì)較小，2000年以前的老舊房屋也相對(duì)較少，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)也快速發(fā)展，住房飽和度得到明顯提升。

2.2北上深市場(chǎng)高峰早在15年前，次新房規(guī)模規(guī)模相對(duì)低位（節(jié)選）

從存量房建成年代來看，京、滬、大連、廈門等一線和新一線、東北城市成交高峰大都在2015年以前，譬如北京2015年以前的存量房比例高達(dá)82%，其中2005年之前的占比就高達(dá)35%；其次是上海，2015年之前的存量房占比也高達(dá)77%。此外，大連、廈門、深圳、沈陽(yáng)、呼和浩特、天津、廣州等城市2015年存量房占比均超65%，房齡相對(duì)較大。

相比之下，南昌、太原、鄭州、蘭州等城市存量房“比較新”，2015年以后的存量房比重均超55%。究其原因，主要是由于這些中西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)起步相對(duì)較晚，在2015年之后銷售才漲至較高位。以南昌為例，2000年初商品住宅銷售面積不足100萬平方米，2016年超過1000萬平方米，并且自2016年之后沒有低于1000萬平方米以下，2019和2021年甚至均超1500萬平方米，銷售規(guī)模激增。可以預(yù)想，南昌、鄭州、銀川這類城市近年將迎來大批“次新房”上市潮，已然成為了這些城市供給側(cè)的“灰犀牛”。

2.3“00后”住宅存量高位削弱鄭州、沈陽(yáng)等城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力，2022年成交跌幅更甚（略）

主力行政區(qū)研判：區(qū)域分化更加顯著，南京浦口、重慶渝北等初步達(dá)成“不缺好房”

為將研究尺度和結(jié)論細(xì)化，本章進(jìn)一步選取了20個(gè)主要城市的主力成交行政區(qū)，對(duì)2000年以來的商品住宅銷售相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行了分析。出乎意料的是，從行政區(qū)視角來看分化愈加顯著，就人均“00后住宅”銷售規(guī)模來看，有半數(shù)城市的主力行政區(qū)小于全市平均，在優(yōu)異的人口指標(biāo)支撐之下，“00后住宅”存量規(guī)模的飽和度反而較低。

3.1 天津武清、重慶渝北等人均超35平方米，進(jìn)入存量房“內(nèi)卷”時(shí)代 （節(jié)選）

就主力行政區(qū)的城鎮(zhèn)人均“00后住宅”存量來看，指標(biāo)的分化情況較全市而言更為顯著，主力行政區(qū)的指標(biāo)離散系數(shù)達(dá)到0.41，而所屬城市的指標(biāo)離散系數(shù)僅為0.29。20個(gè)樣本城市的人均“00后住宅”存量均在35平方米以下，但其中的長(zhǎng)沙岳麓、南京浦口、沈陽(yáng)于洪等5個(gè)行政區(qū)人均已經(jīng)超過35㎡以上，2000年后建成的新式小區(qū)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到了較高水平，再加上老舊小區(qū)和未納入統(tǒng)計(jì)范圍的保障性住房，整體來看這些行政區(qū)已經(jīng)初步達(dá)成了“不缺房”、且“不缺好房”。不過作為城市的主力發(fā)展區(qū)域之一，在規(guī)劃發(fā)展、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入等利好之下，銷售規(guī)模仍然得以維持高位，除天津武清、沈陽(yáng)于洪外，多數(shù)房?jī)r(jià)增速也能保持穩(wěn)中有增、甚至跟上全市平均。

但對(duì)于這些區(qū)域內(nèi)已售住宅存量較大、且短期內(nèi)規(guī)劃發(fā)展空間有限的板塊而言，其房?jī)r(jià)內(nèi)卷的沖擊已經(jīng)早早到來，典型如浦口橋北、渝北龍興等板塊房?jī)r(jià)明顯滯漲，近年來房?jī)r(jià)走勢(shì)顯著弱于區(qū)域內(nèi)其他板塊。以重慶渝北龍興板塊為例，區(qū)位上被銅鑼山脈隔斷在主城區(qū)和二環(huán)路之外，2018年以來平均新房售價(jià)一直維持在1萬元/平方米左右，而在此期間渝北區(qū)房?jī)r(jià)則是從1.3萬元/平方米上漲至了1.5萬/平方米；二手房方面差距更為明顯，2020年以來渝北區(qū)整體二手房均價(jià)維持在1.2萬元/平方米左右，但是龍興的一些典型項(xiàng)目成交均價(jià)卻出現(xiàn)了明顯下滑，以兩江御園項(xiàng)目為例，2020年初時(shí)均價(jià)還在1.3萬元/平方米左右，其后均價(jià)即一路下行，至2022年已下滑至1.1萬元/平方米左右，2023年初玉蘭園、鳳棲園兩期小區(qū)部分毛坯房源成交均價(jià)更是跌破了1.1萬元/平方米。正是在大幅調(diào)價(jià)的二手房沖擊之下，大量的置業(yè)需求轉(zhuǎn)向了二手房市場(chǎng)，而那些考量房屋金融、保值屬性的購(gòu)房者也將目光轉(zhuǎn)向了其他板塊，2023年初龍興板塊的新房景氣恢復(fù)情況在渝北區(qū)中明顯靠后，一季度新房成交442套，同比下滑5%，而渝北區(qū)整體同比增幅達(dá)到40%，其中主力中央公園板塊成交2030套，同比增長(zhǎng)接近七成。

相對(duì)而言，深圳龍崗、上海寶山、廈門集美等行政區(qū)人均“00后住宅”存量仍在15平方米以下，指標(biāo)處于相對(duì)較低區(qū)間，仍有大量城鎮(zhèn)居民仍未達(dá)到“住好房”的最低標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域內(nèi)仍有較多的地緣改善需求有待釋放。對(duì)于在這些區(qū)域持有土地的開發(fā)商而言，如非所屬板塊過于偏頗或競(jìng)品過多，在自身現(xiàn)金流允許的情況下，大多數(shù)項(xiàng)目還是值得長(zhǎng)期持有開發(fā)，其中的優(yōu)質(zhì)板塊也值得中長(zhǎng)期持續(xù)深耕。

3.2 部分區(qū)域近十年住宅銷售高位放量，催生大量次新房沖擊一手房市場(chǎng)（略）

3.3 廣州黃埔、成都龍泉驛近五年房?jī)r(jià)翻番，次新房獲利空間巨大（略）

3.4 典型案例：浦口區(qū)橋北板塊存量住宅超10萬套，優(yōu)質(zhì)配套落地亦難推漲房?jī)r(jià)（節(jié)選）

以南京市浦口區(qū)為例來看區(qū)域內(nèi)分化情況，可以看到橋北板塊新房累計(jì)成交規(guī)模遙遙領(lǐng)先，高達(dá)12萬套，與巨大的新房成交規(guī)模相匹配，橋北的各方面配套也是浦口目前居于前列、堪稱自住最佳的板塊。娛樂消費(fèi)配套方面，除了高消費(fèi)場(chǎng)所少于市區(qū)，橋北的大型綜合體密集程度在南京僅次于新街口，與江寧東山等并列第二梯隊(duì)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過江核、珠江鎮(zhèn)等其他板塊；醫(yī)療配套方面，全浦口區(qū)僅有的三所規(guī)劃三甲醫(yī)院，分別位于珠江鎮(zhèn)、江核和橋北，教育配套方面，不同于教育資源尚落在規(guī)劃圖上的江核，橋北已經(jīng)形成了成熟的義務(wù)教育階段學(xué)區(qū)，橋北弘陽(yáng)、明發(fā)的對(duì)口初中中考成績(jī)同樣排在浦口初中的前列；而交通方面隨著南京繞城路的修通，作為繞城路環(huán)線內(nèi)側(cè)的板塊，橋北對(duì)大橋的依賴度已然大大降低，出行便利度顯著提升。

但是由于二手房潛在供應(yīng)量過大、賣方“內(nèi)卷”，大盤項(xiàng)目幾乎永遠(yuǎn)都有 “超低價(jià)”掛牌，導(dǎo)致橋北房?jī)r(jià)一直漲不上去，目前新房成交均價(jià)僅在2萬元/平方米左右，較江北核心區(qū)低了1.4萬元左右。在浦口區(qū)，目前橋北房?jī)r(jià)僅高于最為偏遠(yuǎn)的泛橋林板塊，且領(lǐng)先幅度只有1000元。對(duì)應(yīng)人口數(shù)據(jù)來看，橋北沿江街道目前管理人口30萬人左右，若加上2005年及以前的新房成交，估計(jì)沿江街道人均新房擁用量可達(dá)到40㎡以上，遠(yuǎn)高于浦口區(qū)平均水平，達(dá)到江北核心區(qū)的3倍以上。

總結(jié)：部分城市“00后”住宅存量接近飽和，中長(zhǎng)期供給側(cè)風(fēng)險(xiǎn)高企、企業(yè)長(zhǎng)期深耕更應(yīng)審慎

綜上，全國(guó)范圍人均“00后”商品住宅擁有量為23平方米，相當(dāng)一部分人群還是住在2000年以前的房齡相對(duì)較長(zhǎng)、環(huán)境相對(duì)較差的老房子里面，整體來看距離“住好房”目標(biāo)仍有較大距離；而無論從區(qū)域還是城市來看，均存在分化地現(xiàn)象，中西部省份或城市住宅飽和度相對(duì)較高，房?jī)r(jià)水平較高的一線城市住宅飽和度相對(duì)較低。具體城市來看，重慶、武漢等傳統(tǒng)規(guī)模榜首城市住宅存量處于高位，就供給總量而言已接近飽和，需求增長(zhǎng)更多地要依賴人口導(dǎo)入；相比之下，一線城市仍有較大的發(fā)展空間，需求“蓄水池”遠(yuǎn)未填滿，城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)更強(qiáng)。

4.1 傳統(tǒng)規(guī)模榜首城市商住存量已達(dá)高位，需求發(fā)展更依賴人口導(dǎo)入做大 “蓄水池”

通過上文研究可以發(fā)現(xiàn)，人均累計(jì)商品住宅存量較高的城市大都是傳統(tǒng)的規(guī)模榜首城市，譬如重慶、武漢、長(zhǎng)沙、鄭州等城市，2000年以來人均累計(jì)商品住宅銷售面積均超30平方米，這些城市在2016年以來年度商品住宅銷售面積均超2000萬平方米，規(guī)模在全國(guó)多處于TOP5，這類城市人均2000年以后商品住房規(guī)模已經(jīng)處于高位。

但是從供需的總量角度而言，目前市面上的新式小區(qū)規(guī)模，已經(jīng)可以基本初步滿足“住好房”的需求，需求發(fā)展更多地要依賴新增人口導(dǎo)入。為提升人口吸引力，這些城市出臺(tái)了一系列人才政策，典型如長(zhǎng)沙，2023年初長(zhǎng)沙發(fā)布購(gòu)房新政策，45周歲（含）以下的，具有專科及以上學(xué)歷（博士、碩士學(xué)歷不限年齡）或中級(jí)及以上專業(yè)技術(shù)資格（高級(jí)專業(yè)技術(shù)資格不限年齡）的人才，落戶長(zhǎng)沙并繳納社?；騻€(gè)稅后，可在限購(gòu)區(qū)域內(nèi)購(gòu)買首套商品住房。近期公布的《長(zhǎng)沙市2022年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，2022年末，長(zhǎng)沙市常住總?cè)丝?042.06萬，比上年末增長(zhǎng)1.8%，人口增量18.13萬。長(zhǎng)沙人口增量在已公布數(shù)據(jù)的GDP萬億城市中排第一，超過杭州、合肥、武漢、成都，居中部省會(huì)城市首位,甚至也超過杭州的人口增量（17.2萬），在已公布數(shù)據(jù)的城市里，長(zhǎng)沙是人口增長(zhǎng)第一名，較強(qiáng)的人口吸附能力可以成為需求增長(zhǎng)的有力支撐。

就長(zhǎng)期市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度而言，這些城市也是房產(chǎn)稅出臺(tái)后面臨更大供給側(cè)壓力的城市?？紤]到居民財(cái)富的結(jié)構(gòu)性差異，在這些“00后”人均住宅存量已達(dá)高位的城市，有大批住宅作為投資屬性持有在少數(shù)人群手中。若房產(chǎn)稅正式落地，導(dǎo)致投資類房產(chǎn)退場(chǎng)尋求交易，在新增供應(yīng)短時(shí)間激增且供給總規(guī)模飽和甚至過量的情況下，這些城市的新房市場(chǎng)量?jī)r(jià)勢(shì)必將受到更大的供給側(cè)沖擊。對(duì)于在這些城市深耕發(fā)展的房地產(chǎn)企業(yè)而言，在板塊選擇上更應(yīng)審慎，在充分調(diào)研狹義庫(kù)存、廣義庫(kù)存、規(guī)劃供應(yīng)土地等指標(biāo)的基礎(chǔ)之上，也應(yīng)對(duì)適合目標(biāo)客群居住的存量房規(guī)模做好相關(guān)研究。

4.2 一線商品住宅仍有較大發(fā)展空間，京滬新房人均規(guī)模低位助城市長(zhǎng)期健康發(fā)展（略）

4.3 南京長(zhǎng)沙等主力區(qū)域存量商品房高位、擠壓新房發(fā)展空間，長(zhǎng)期深耕將面臨更多挑戰(zhàn)

綜合主力行政區(qū)的相關(guān)指標(biāo)表現(xiàn)來看，得益于人口指標(biāo)的高度集聚，深圳龍崗、上海寶山等行政區(qū)人均“00后住宅”成交規(guī)模均在低位，本地居民仍有較大的住房改善空間，再加之這些區(qū)域本就是城市新增人口的主要目標(biāo)，未來這些區(qū)域仍有望繼續(xù)成為本市的成交規(guī)模支柱，并成為城市房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)健康發(fā)展的有力支柱，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言仍可中長(zhǎng)期內(nèi)持續(xù)關(guān)注、深耕。

與之相反的，南京浦口、長(zhǎng)沙岳麓等行政區(qū)累計(jì)“00后住宅”成交規(guī)模均已達(dá)到35平方米以上，就整體的存量規(guī)模而言，已經(jīng)可以初步滿足本區(qū)域內(nèi)居民的“住好房”需求，意味著這些區(qū)域的新房銷售，將更多地面臨前期投資客轉(zhuǎn)手套現(xiàn)的壓力。并且值得注意的是，這些城市大多近十年內(nèi)售出了大量的新房，考慮到這些區(qū)域均為城市的“剛需”區(qū)域，隨著這批購(gòu)房者陸續(xù)進(jìn)入換房改善周期，勢(shì)必會(huì)面臨著更大的“次新房”上市，對(duì)新房市場(chǎng)尤其是剛需產(chǎn)品形成巨大的供給側(cè)壓力。就中短期市場(chǎng)發(fā)展角度而言，考慮到這些行政區(qū)大多為城市新城的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，且囤積了較多在開發(fā)和待開發(fā)土地，預(yù)計(jì)短時(shí)間內(nèi)仍會(huì)是城市成交的主力區(qū)域，但是考慮到已達(dá)高位的“00后住宅”面積，其中的部分板塊勢(shì)必面臨著更為嚴(yán)峻的存量房供給壓力。在考量這些區(qū)域地塊的發(fā)展前景時(shí)，除了要對(duì)所在板塊的新房狹義、廣義庫(kù)存、新房競(jìng)品進(jìn)行研究之外，對(duì)于存量住宅“競(jìng)品”的相關(guān)研究也不可忽視。并且考慮到這些行政區(qū)已達(dá)高位的存量住房規(guī)模，只有未來產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入極為優(yōu)秀，才能緩解目前的高存量規(guī)模，因此在這些區(qū)域的長(zhǎng)期深耕發(fā)展計(jì)劃方面，建議還是需要慎之又慎。

本文作者：克而瑞研究中心，來源：克而瑞地產(chǎn)研究，原文標(biāo)題：《典型城市“00后”住宅供給飽和度探析——哪些城市已經(jīng)接近“住好房”初步目標(biāo)？》