12月10日晚間，遠(yuǎn)洋集團(tuán)公布了一場(chǎng)股東特別大會(huì)的投票結(jié)果。結(jié)果顯示，公司以壓倒性優(yōu)勢(shì)通過(guò)了此前的一項(xiàng)議案，即將旗下的北京CBDZ6地塊及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際項(xiàng)目注入此前設(shè)立的核心寫字樓基金中。根據(jù)公告，Z6項(xiàng)目的交易總價(jià)就達(dá)64.15億元。

這一舉措耐人尋味。一方面，將沉淀資金量大、回報(bào)周期長(zhǎng)的重資產(chǎn)項(xiàng)目交割后，遠(yuǎn)洋集團(tuán)的資產(chǎn)狀況將得到優(yōu)化。有分析人士指出，按照流程，近期預(yù)計(jì)將有約6億美元流入遠(yuǎn)洋境外賬戶。另一方面，通過(guò)成立核心寫字樓基金，遠(yuǎn)洋集團(tuán)得以強(qiáng)化運(yùn)營(yíng)管理能力，并繼續(xù)維持在寫字樓市場(chǎng)的影響力。

今年下半年以來(lái)，信貸環(huán)境的收緊，使得全行業(yè)的融資受到影響。在此背景下，除了在成本支出中的“節(jié)衣縮食”外，資產(chǎn)騰挪能力和資本運(yùn)作能力便顯得尤為關(guān)鍵。

經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，大型房企均已實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)的多元化和協(xié)同性。但在外部環(huán)境驟變時(shí)，重資產(chǎn)業(yè)務(wù)帶來(lái)的壓力遠(yuǎn)甚于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)。因此，從資產(chǎn)布局的角度，如何在穩(wěn)住“基本盤”的同時(shí)，兼顧多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，正成為房企面臨的另一重考驗(yàn)。

資本運(yùn)作

遠(yuǎn)洋是于今年10月13日宣布成立核心寫字樓基金的。根據(jù)公告，遠(yuǎn)洋集團(tuán)出資4億美元，聯(lián)合全球主權(quán)財(cái)富基金與機(jī)構(gòu)投資者，共同出資設(shè)立總規(guī)模14億美元的核心寫字樓基金。

據(jù)悉，這將是目前國(guó)內(nèi)寫字樓市場(chǎng)最大規(guī)模的美元基金。就資金用途而言，該基金將主要用于投資一線城市核心商圈的成熟甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目。一部分資金用于投資“北京CBD Z6地塊及遠(yuǎn)洋光華國(guó)際項(xiàng)目”，另一部分用于投資其他符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目。

有從業(yè)者估算，Z6地塊和遠(yuǎn)洋光華國(guó)際兩個(gè)項(xiàng)目的估值在百億規(guī)模。且因地段優(yōu)越，有望在未來(lái)貢獻(xiàn)穩(wěn)定的現(xiàn)金流。

公告也同時(shí)指出，上述基金的期限起計(jì)8年，最高可延長(zhǎng)2年，由此，遠(yuǎn)洋集團(tuán)也預(yù)計(jì)將于9年內(nèi)，因出售事項(xiàng)累計(jì)獲得約13.15億元的收益。算上Z6累計(jì)評(píng)估增值情況，收益會(huì)更高。

遠(yuǎn)洋的另一個(gè)操作，是加強(qiáng)了在物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的布局。

10月18日，遠(yuǎn)洋資本聯(lián)合某亞洲主權(quán)基金，發(fā)起設(shè)立4億美元物流地產(chǎn)私募基金，專注于投資一二線及重要物流節(jié)點(diǎn)城市的開發(fā)型及成熟型物流地產(chǎn)項(xiàng)目，以輕重資產(chǎn)結(jié)合的投資邏輯，尋找更多發(fā)展機(jī)遇。

據(jù)了解，遠(yuǎn)洋資本已擁有三只以物流為主題的私募基金，累計(jì)認(rèn)繳規(guī)模達(dá)15億美元。早在今年3月，遠(yuǎn)洋資本就與國(guó)際知名機(jī)構(gòu)共同成立了3.5億美元的物流地產(chǎn)領(lǐng)域基金。

這幾筆操作凸顯出遠(yuǎn)洋的資本運(yùn)作能力。遠(yuǎn)洋通過(guò)將旗下項(xiàng)目裝入基金平臺(tái)的方式，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)規(guī)模的快速增長(zhǎng)，并在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)資金快速回流。

據(jù)知情人士透露，遠(yuǎn)洋集團(tuán)還擬在數(shù)據(jù)地產(chǎn)領(lǐng)域深化布局，近期旗下遠(yuǎn)洋數(shù)據(jù)即將引入重量級(jí)戰(zhàn)投。

“多元化”的出路

出于形成業(yè)務(wù)協(xié)同和培育新增長(zhǎng)點(diǎn)的考慮，房企很早就展開了多元化嘗試。如今，大型房企普遍有著相對(duì)成熟的多元化業(yè)務(wù)，主要涵蓋商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、租賃、物業(yè)管理、城市更新、建筑建材等多個(gè)領(lǐng)域。

一方面，多元化業(yè)務(wù)可以與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)形成協(xié)同效應(yīng)，對(duì)主營(yíng)業(yè)務(wù)帶來(lái)支持；另一方面，隨著新房市場(chǎng)逐漸觸及天花板，多元業(yè)務(wù)還肩負(fù)著開辟新賽道的任務(wù)。最近兩年，物業(yè)管理一度站上資本“風(fēng)口”，很多房企選擇分拆物管業(yè)務(wù)單獨(dú)上市。

但與傳統(tǒng)業(yè)務(wù)相比，多元化業(yè)務(wù)普遍存在資金沉淀量大、回報(bào)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，很難滿足短期內(nèi)的大量現(xiàn)金流需求。因此，當(dāng)市場(chǎng)環(huán)境不佳，企業(yè)流動(dòng)性受阻時(shí)，這些多元業(yè)務(wù)的處境便顯得尷尬。

近年來(lái)，在一系列調(diào)控政策的重壓下，房地產(chǎn)業(yè)的流動(dòng)性受到影響，房企不得不放緩多元化的腳步。一些處在債務(wù)違約邊緣的房企，則選擇將多元化業(yè)務(wù)出售，從而保住“基本盤”。

“降薪、裁員、賣物業(yè)，是開發(fā)商應(yīng)對(duì)債務(wù)危機(jī)的‘三步曲’?！北本┠成鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，物業(yè)管理業(yè)務(wù)估值較高，相對(duì)容易出手，通常是“丟車保帥”的首選。

他表示，商業(yè)、文旅、酒店等占用現(xiàn)金流的項(xiàng)目，也往往成為出售的重點(diǎn)，但這部分業(yè)務(wù)的價(jià)格通常會(huì)有所折損，也會(huì)對(duì)公司的資產(chǎn)規(guī)模帶來(lái)影響。

因此，如何在穩(wěn)住“基本盤”的同時(shí)，兼顧多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展，正成為房企現(xiàn)階段面臨的重要考驗(yàn)。

前述房企人士認(rèn)為，對(duì)賽道的重新評(píng)估變得十分重要。由于政策環(huán)境短期內(nèi)很難大幅改善，房企需要重估多元化業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，對(duì)于資金占用量大、預(yù)期收益很難達(dá)標(biāo)的業(yè)務(wù)，可重新考慮其價(jià)值，甚至不排除出售的可能。但對(duì)于符合公司戰(zhàn)略發(fā)展需要，以及形成自身優(yōu)勢(shì)的業(yè)務(wù)，則可以選擇保留。

易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，企業(yè)可以選擇多種手段處置多元化業(yè)務(wù)，比如，通過(guò)資產(chǎn)證券化或管理輸出等方式，使一些業(yè)務(wù)輕資產(chǎn)化，從而降低資金壓力。對(duì)于優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)，則可以通過(guò)分拆上市，來(lái)做大整體資產(chǎn)規(guī)模。

在業(yè)務(wù)取舍上，他指出，除結(jié)合市場(chǎng)前景和自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合考量外，對(duì)于城市更新、長(zhǎng)租房、保障性住房等受政策扶持較多的領(lǐng)域，也可以重點(diǎn)考慮。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，盡管房企的多元化嘗試遭遇短期阻力，但這仍是行業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。近期的市場(chǎng)震蕩，雖然迫使不少房企出售了多元化業(yè)務(wù)，但也可視作行業(yè)重新梳理和洗牌的時(shí)機(jī)。通過(guò)這種調(diào)整，多元化業(yè)務(wù)的商業(yè)模式和發(fā)展路徑有望變得更加清晰。