2022年以來，各地樓市“因城施策”持續(xù)發(fā)力。剛剛過去的5月，放松性頻次和力度再度加碼，出臺政策達140余次，尤其是放松限購的二線城市逐漸增多。據中指研究院不完全統(tǒng)計，今年出臺的樓市松綁政策已經涉及180多個省市地方，三四線城市占到七成以上。進入6月，政策繼續(xù)密集出臺，截至6月15日，已有55城發(fā)布房地產調控政策80余條。

從松綁政策類型上看，主要涵蓋放松限購、限貸、限售、限價、信貸政策、公積金支持，購房補貼、二手房交易稅費、落戶門檻降低等針對需求端的松綁，以及土拍監(jiān)管優(yōu)化、預售資金監(jiān)管優(yōu)化等針對供給端的松綁。其中，信貸政策及公積金支持政策在各地運用作為廣泛，有50%以上的省市地方都出臺了相關規(guī)定。

【資料圖】

持續(xù)優(yōu)化限購，強二線城市不斷加入

據統(tǒng)計，5月，武漢、太原、杭州、成都、西安、濟南、廈門、合肥、?？?、大連、南京、長沙、蘇州、東莞等18個城市松綁限購，其中大部分都是強二線城市。

進入6月，優(yōu)化限購城市也在不斷增加。1日起，珠海市僅香洲區(qū)（南屏鎮(zhèn)和灣仔街道除外）和橫琴粵澳深度合作區(qū)這兩個區(qū)實施限購。7日，佛山市將商品住房限購區(qū)域調整為禪城區(qū)祖廟街道、南海區(qū)桂城街道、順德區(qū)大良街道，限購區(qū)域范圍相比之前縮小。

而此前，廊坊于4月底廢止相關政府規(guī)范性文件，取消限購政策；大連高新區(qū)、南京六合區(qū)等放松限購政策，允許外地戶籍購買住房；蘇州降低非戶籍家庭購房社保年限要求，由三年內連續(xù)2年社保改為累計2年社保；沈陽放寬非本地戶籍家庭購房門檻，取消相關社保證明；鄭州、蘭州、九江等城市允許父母等親屬投靠新購一套房；蘭州、無錫等城市允許二孩或三孩家庭在限購區(qū)域內再購一套房。

另外，福州放寬普通住宅的限購要求，佛山對最近一次契稅繳納時間或不動產登記滿五年的商品住房不納入限購，秦皇島調整二手房購房資格核驗要求。

持續(xù)優(yōu)化限貸，實際貸款利率降低

6月15日，鄭州全面落實首套房貸款利率執(zhí)行4.25%的下限標準。4月18日，央行明確指出“因城施策實施好差別化住房信貸政策，合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”，隨后優(yōu)化限貸政策的城市明顯擴圍，紹興、貴陽、廊坊等城市首套首付比例下調至最低兩成、二套降至三成；廣東從省級層面發(fā)文“合理確定轄區(qū)內商業(yè)性個人住房貸款的最低首付款比例、最低貸款利率要求”。

此外，58安居客房產研究院數據也顯示，從個人住房貸款利率來看，絕大多數城市2017年底之后首套房的貸款利率明顯高于基準利率，這也是這幾年秉承著“房住不炒”的理念而執(zhí)行的相關金融政策。不過隨著今年兩次LPR的降低，2022年“兩會”提及“降低實際貸款利率”，及5月15日央行和銀保監(jiān)會明確首套房貸低于LPR20個基點的下限，今年以來全國房貸利率顯著降低，當前全國平均首套房貸利率已跌破5%，二套房貸利率在5.32%。

調整公積金政策，提高貸款額度

公積金政策成為今年以來多地優(yōu)化調整房地產政策的重要方向，主要為提高公積金貸款額度或降低公積金貸款首付比例，或擴大公積金使用范圍，強化公積金對人才、多孩家庭等的保障力度。

6月15日，杭州提出職工家庭名下無房，且無住房貸款記錄，在首次購買普通自住住房時申請住房公積金貸款的，家庭最高貸款限額標準上浮20%。其中，杭州市區(qū)職工單人繳存住房公積金的貸款最高額度從50萬元提高到60萬元，夫妻雙方繳存住房公積金的貸款最高額度從100萬元提高到120萬元。

就此前數月來看，1月，寧波提高生育二孩或三孩家庭的公積金貸款額度，最高貸款額度由60萬元/戶提高至80萬元/戶；濟南取消住房公積金異地貸款戶籍限制；青島膠東四市范圍內住房公積金繳存職工，在青島市購房申請異地貸款或作為配偶參與申貸的，貸款最高次數由一次調整為兩次。

2月，晉中降低二套房首付比例，家庭購買二套改善型住房首付比例不低于20%；溫州降低首付比例，提高首次購房業(yè)主的公積金貸款額度；南寧將第二套房的公積金貸款首付比例降低到住房價值的30%，而此前該比例最低為40%，首套房公積金貸款最高額度從60萬提高到70萬，第二套公積金貸款最高額度從50萬提高到60萬元，取消高收入借款人的最低月還款額的限制要求，放寬再交易住房和商轉公貸款的房齡要求。

3月，貴陽針對在貴陽市、貴安新區(qū)購房的人才，可提取本人及配偶住房公積金賬戶余額用于首付；南昌提高雙、單繳存職工的貸款最高額度分別至80萬、70萬元；中山一名繳存人住房貸款最高額度調整至50萬元，兩名或以上繳存人最高額度調整至90萬元。

4月，重慶、無錫、天津、昆明、鹽城等30余城優(yōu)化調整公積金政策。

5月，徐州降低公積金貸款項目準入條件，高層住宅單體工程主體完成50%，即可申請公積金貸款；天津市繳存職工申請個人住房公積金貸款購買家庭首套住房的，貸款最高限額80萬元。

6月初，福建職工家庭第二次申請使用住房公積金貸款購房的，最低首付款比例40%降低至30%；長三角生態(tài)綠色一體化發(fā)展示范區(qū)內支持職工提取住房公積金支付異地房屋租賃費用。

優(yōu)化限售、限價，發(fā)放購房補貼

今年以來，青島、哈爾濱、蘇州、大連、徐州等10個城市降低或取消限售年限要求。3月，青島即墨取消5年限售，新房由拿證滿五年改為網簽后滿五年，二手房滿兩年即可交易；4月，衢州144平方米以上住宅不限售，徐州144平方米以上不限制轉讓，蘇州六區(qū)二手房限售年限降至3年，大連取消限售，紹興新房調整為網簽備案后3年。

同時，鄭州、長沙、東莞、洛陽等城市也調整了限價政策，其中，鄭州明確提高商品住宅品質，對低容積率、高綠地率、環(huán)保節(jié)能和立體生態(tài)建筑予以政策支持，對銷售限價給予一定比例的上??；長沙指出改善型住房按照長沙城鎮(zhèn)居民收入增長水平，按8-10個點控制增長，合理滿足不同層次購房需求；東莞明確對提升品質指標相應內容增加的建造成本，在指導價（限價）的基礎上予以適當增加。另外，東莞、廣州等城市從土地端取消了銷售限價要求。

此外，發(fā)放購房補貼也成為多地加大引才力度、落實生育政策、釋放住房需求等的重要舉措，補貼方式主要涉及按套一次性補貼、一次性或分期撥付契稅補貼、發(fā)放消費券補貼、人才房票獎勵、購房價款的一定比例補貼等，補貼對象包括農民工、新市民、人才、多孩家庭等。

舉例來看，玉林發(fā)放新市民購房補貼，購買90平方米（含）以下首套新建商品住房，每套補貼6000元；購買90平方米以上首套新建商品住房，每套補貼1萬元。蘇州常熟針對人才以定率標準進行補貼，新建商品房按購房發(fā)票價（不含增值稅）的1%進行補貼，存量房按購房網簽備案價的1%給予補貼。綿陽對二孩、三孩家庭購買新建商品住房按建筑面積給予每平方米200元補貼，單戶財政補貼最高不超過2萬元。

優(yōu)化預售資金監(jiān)管，從信貸融資上對房企紓困

4月29日中央政治局會議上明確提出優(yōu)化預售資金監(jiān)管。土拍監(jiān)管優(yōu)化包含土地保證金比例的降低，土地款付款方式的優(yōu)化，且從土地供應的源頭上進行調整，如供應總量、供應結構、供地節(jié)奏優(yōu)化，個別地方還出臺了根據住房庫存量來調節(jié)供地供應。

2022年以來，煙臺、南平、佛山、南京、常德等十余城相繼調整預售資金監(jiān)管辦法，分別從加快審批效率、解控資金監(jiān)管比例、銀行保函等額替換等方式提高預售資金使用效率，同時降低房企重點監(jiān)管資金沉淀壓力。

其中南京、徐州等城市試點商品房預售監(jiān)管資金使用銀行保函方式，南京企業(yè)憑銀行出具保函可等額替換監(jiān)管賬戶的監(jiān)管資金，但對房企有要求申請前的兩年內無違規(guī)使用商品房預售監(jiān)管資金受到行政處罰，無司法凍結、違規(guī)資金劃扣、拖欠工程款和拖欠農民工工資等情況。山西也在5月出臺了商品房預售資金監(jiān)管遵循“專戶專存、?？顚Ｓ谩⑷瘫O(jiān)管、節(jié)點控制”的原則，最大程度保障商品房交易雙方的合法權益。

中指研究院內部人士指出，今年穩(wěn)經濟大盤一攬子政策舉措出臺，有利于穩(wěn)定經濟預期和市場信心，也對穩(wěn)房地產市場形成支撐，預計6月地方政府將繼續(xù)加快推進因城施策。從政策手段來看，除了多數城市房貸利率向全國下限回歸外，限購政策也將進一步優(yōu)化，預計更多二線城市將對親屬投靠和多孩家庭增加限購套數、非戶籍家庭通過縮短社保或個稅年限激活需求；同時，首套房貸比例、二套認定標準等也有望進一步松動。