中國網(wǎng)地產(chǎn)訊 11月4日，北京市住建委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局三部門聯(lián)合印發(fā)《北京市商品房預(yù)售資金管理辦法（2021年版征求意見稿）》。征求意見稿擬調(diào)整入賬流程，購房人只有將定金、首付款足額存入專用賬戶后，方可開通網(wǎng)簽，以確保預(yù)售資金及時足額直接入賬。征求意見稿明確，監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息?！靶畔⒐蚕砗螅灰Y金到賬，房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)就會自動觸發(fā)，可以實現(xiàn)無縫連接?！笔凶〗ㄎ鲜鲐?fù)責(zé)人表示，若資金存入監(jiān)管賬戶后超過一定時間仍不網(wǎng)簽，將被原路返回。

原文如下：

北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法（2021年修訂版  公開征求意見稿）

第一章 總則

第一條  為進一步加強本市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理，保證商品房預(yù)售資金優(yōu)先用于工程建設(shè)，切實維護商品房交易雙方合法權(quán)益，促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》（建設(shè)部令第131號）、《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條  本市行政區(qū)域內(nèi)申請商品房預(yù)售許可的項目，其預(yù)售資金監(jiān)管賬戶（以下簡稱專用賬戶）的設(shè)立，預(yù)售資金的收存、支取、使用、監(jiān)督管理，適用本辦法。

本辦法所稱商品房預(yù)售資金，是指商品房預(yù)售時購房人按照預(yù)售合同約定支付的全部房價款，包括定金、首付款、購房貸款以及其他形式的購房款。商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入專用賬戶。

第三條  本市商品房預(yù)售資金的監(jiān)督管理堅持銀行監(jiān)管、政府指導(dǎo)、多方監(jiān)督、保障建設(shè)的原則。

第四條  北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委）指導(dǎo)各區(qū)開展預(yù)售資金監(jiān)管工作，組織預(yù)售資金管理信息系統(tǒng)建設(shè)。

各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作的具體實施。

中國人民銀行營業(yè)管理部（以下簡稱人行營管部）負(fù)責(zé)管理商業(yè)銀行辦理專用賬戶開立、變更和撤銷業(yè)務(wù)。

中國銀行保險監(jiān)督管理委員會北京監(jiān)管局（以下簡稱北京銀保監(jiān)局）配合市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委開展指導(dǎo)、監(jiān)督商品房預(yù)售資金監(jiān)管等相關(guān)行業(yè)監(jiān)管工作。

商業(yè)銀行在各主管部門監(jiān)督指導(dǎo)下，開展預(yù)售資金監(jiān)管工作，承擔(dān)監(jiān)管主體責(zé)任。

第二章 一般規(guī)定

第五條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會同北京銀保監(jiān)局、人行營管部，綜合商業(yè)銀行監(jiān)管能力、服務(wù)效率、研發(fā)水平、經(jīng)營狀況等因素，經(jīng)公開招標(biāo)，選定可從事預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行。同時，以兩年為周期組織考核評價，淘汰未履行預(yù)售資金監(jiān)管職責(zé)，以及無法承擔(dān)預(yù)售資金監(jiān)管工作的銀行，并按前述程序相應(yīng)增加監(jiān)管銀行。

第六條  申請商品房預(yù)售許可前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在中標(biāo)銀行范圍內(nèi)選擇專用賬戶的開戶銀行(以下簡稱監(jiān)管銀行)，與監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并按照一個預(yù)售許可證對應(yīng)一個賬戶的原則在監(jiān)管銀行開立專用賬戶。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。如現(xiàn)金保函額度和有效期可覆蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目的重點監(jiān)管額度和建設(shè)周期，項目可不進行預(yù)售資金監(jiān)管。

預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議示范文本、現(xiàn)金保函示范文本由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、人行營管部、北京銀保監(jiān)局共同制定。

第七條　商品房預(yù)售資金由監(jiān)管銀行對重點監(jiān)管額度部分實行重點監(jiān)管，優(yōu)先保障工程建設(shè)。專用賬戶累計入賬金額超出重點監(jiān)管額度部分，開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃分節(jié)點進行支取使用。

項目重點監(jiān)管額度由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門根據(jù)項目綜合建設(shè)費用、交付使用條件、開發(fā)企業(yè)信用水平和經(jīng)營狀況等綜合確定，每平方米不得低于5000元。

綜合建設(shè)費用是指預(yù)售項目所需的建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)、代征代建等相關(guān)建設(shè)費用總額。其中，住宅項目應(yīng)包括本市相關(guān)規(guī)定達(dá)到同步交付使用條件所需的建設(shè)費用。

第八條  申請辦理商品房預(yù)售許可時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在預(yù)售方案中明確預(yù)售資金監(jiān)管方案，并提交預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。預(yù)售資金監(jiān)管方案應(yīng)包括以下內(nèi)容：

(一)項目重點監(jiān)管額度；

(二)項目用款計劃；

(三)專用賬戶名稱、賬號；

(四)其他需要說明的情況。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可后，應(yīng)在售樓場所顯著位置公示預(yù)售資金監(jiān)管方案及監(jiān)管協(xié)議。

第九條 市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委通過門戶網(wǎng)站公示預(yù)售項目的監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。購房人可憑網(wǎng)簽編號、密碼等信息，通過政府網(wǎng)站查詢預(yù)售許可項目對應(yīng)的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶入賬、支取、余額。社會公眾可查詢各監(jiān)管賬戶總額。

第十條 項目用款計劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗收備案、首次登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點。

項目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上（含7層）10層以下建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)二分之一”節(jié)點；擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上（含10層）建筑的，可增加“建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一” “建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之二”節(jié)點。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身資金狀況、融資能力，合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成首次登記前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于重點監(jiān)管額度的5%。

第十一條  區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)核定各節(jié)點用款額度。核定保障性住房項目重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度時，應(yīng)考慮其建設(shè)和銷售特點。

第十二條  預(yù)售項目需變更監(jiān)管銀行的，應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和監(jiān)管銀行向?qū)俚刈》砍青l(xiāng)建設(shè)主管部門提出申請。變更期間，屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門暫停該項目銷售。

項目暫停銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)與原監(jiān)管銀行解除監(jiān)管協(xié)議，重新選定監(jiān)管銀行，開立新專用賬戶，簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議；項目已銷售的，還應(yīng)向全部購房人及購房貸款銀行告知監(jiān)管銀行變更情況，并將原專用賬戶內(nèi)資金全部轉(zhuǎn)入新開立的專用賬戶，撤銷原專用賬戶。

上述事項辦理完成后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持以下材料到區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門辦理監(jiān)管銀行變更手續(xù)。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門恢復(fù)該項目銷售。

（一）變更監(jiān)管銀行申請；

（二）解除監(jiān)管協(xié)議；

（三）新簽訂的監(jiān)管協(xié)議；

（四）已告知購房人監(jiān)管銀行變更情況的有關(guān)材料；

（五）已告知購房貸款銀行監(jiān)管銀行變更情況的有關(guān)材料；

（六）新監(jiān)管銀行出具的資金轉(zhuǎn)入新專用賬戶的有關(guān)材料；

（七）原監(jiān)管銀行出具的原專用賬戶撤銷的有關(guān)材料；

（八）區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要求的其他材料。

預(yù)售項目變更監(jiān)管銀行的檔案由各區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門保管。

第十三條  預(yù)售資金監(jiān)管期間，發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名稱變更、項目轉(zhuǎn)讓等情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需辦理預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)變更手續(xù)。

第三章 預(yù)售資金收存、支取

第十四條　項目預(yù)售過程中，購房人支付的定金、首付款等購房款應(yīng)由購房人賬戶直接存入監(jiān)管賬戶,開發(fā)企業(yè)不得轉(zhuǎn)存入其它賬戶。

第十五條  監(jiān)管銀行通過北京銀保監(jiān)局金融專網(wǎng)與本市房地產(chǎn)交易管理系統(tǒng)實時共享房屋網(wǎng)上簽約和入賬信息，對預(yù)售資金收存實施監(jiān)管。

購房人將定金、符合個人住房貸款規(guī)定的首付款足額存入專用賬戶后，方可完成擬購房屋的認(rèn)購書網(wǎng)上簽約、售房合同網(wǎng)上簽約等功能。

第十六條  購房人申請貸款的，開發(fā)企業(yè)應(yīng)將專用賬戶提供給貸款銀行，作為貸款到賬賬戶。貸款銀行應(yīng)將貸款直接發(fā)放至專用賬戶，相應(yīng)條款應(yīng)寫入購房人貸款合同。

第十七條 專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點用款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可向監(jiān)管銀行申請支取超出部分的資金。支取資金用于剩余工程建設(shè)的，相應(yīng)額度可在專用賬戶內(nèi)核減。

第十八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以單一樓棟或多樓棟分別申請支取預(yù)售資金，申請時應(yīng)向監(jiān)管銀行提出書面申請，并提交以下材料：

（一）資金用途和入賬賬戶；

（二）地下結(jié)構(gòu)完成節(jié)點，提交勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理（建設(shè)）等單位簽字（章）的《地基與基礎(chǔ)分部工程驗收記錄》；

（三）建設(shè)層數(shù)達(dá)三分之一、二分之一、三分之二節(jié)點，提交由勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理（建設(shè)）等單位簽字（章）的相應(yīng)層數(shù)的《主體結(jié)構(gòu)子分部工程驗收記錄》；

（四）主體結(jié)構(gòu)完成節(jié)點，提交勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理（建設(shè)）等單位簽字（章）的《主體結(jié)構(gòu)分部工程驗收記錄》；

（五）竣工驗收備案節(jié)點，提交建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位簽章的《北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》。實施聯(lián)合驗收的項目，可用聯(lián)合驗收意見通知書替代《工程竣工驗收備案表》；

（六）屬地城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門現(xiàn)場查勘證明或北京市房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量風(fēng)險分級管控平臺記錄的工程進度。

第十九條  監(jiān)管銀行收到開發(fā)企業(yè)用款申請后，應(yīng)對申請材料進行審核，符合資金使用條件的，監(jiān)管銀行應(yīng)在本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中上傳本辦法第十九條規(guī)定的相關(guān)材料,2個工作日內(nèi)撥付資金。不符合資金使用條件的，應(yīng)一次性告知開發(fā)企業(yè)存在的問題，并在本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)中進行記錄。

開發(fā)企業(yè)對監(jiān)管銀行不支付資金存在異議的，可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門或北京銀保監(jiān)局提出異議申請。

第二十條  專用賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點用款額度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)持區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門出具的網(wǎng)簽合同注銷證明文件，向監(jiān)管銀行申請退回已入賬相應(yīng)購房款，監(jiān)管銀行應(yīng)在2個工作日內(nèi)撥付。

專用賬戶內(nèi)資金超出剩余工程建設(shè)節(jié)點用款額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行退款。

第二十一條  預(yù)售項目完成房屋首次登記的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需持房屋不動產(chǎn)權(quán)登記證明向監(jiān)管銀行申請解除資金監(jiān)管并撤銷專用賬戶。監(jiān)管銀行審核符合條件的，應(yīng)在3個工作日內(nèi)解除對該項目的預(yù)售資金監(jiān)管，并撤銷專用賬戶。

房屋不動產(chǎn)權(quán)登記樓棟號與預(yù)售許可樓棟號不一致的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)一并提交《房產(chǎn)測繪成果備案表》《北京市樓門牌編號證明信》。

第二十二條  有下列情形之一的，市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門可以暫停房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盡快改正，并會同銀保監(jiān)部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金使用。

（一）預(yù)售項目發(fā)生質(zhì)量事故的；

（二）預(yù)售項目未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險的；

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為，影響工程建設(shè)或存在經(jīng)營風(fēng)險的；

（四）市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門認(rèn)為的其他情形。

當(dāng)預(yù)售項目存在重大風(fēng)險隱患時，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門應(yīng)全面接管預(yù)售資金監(jiān)管賬戶或建立政府監(jiān)管賬戶，實施封閉管理保障賬戶資金安全，優(yōu)先用于本項目工程建設(shè)。

第二十三條  專用賬戶內(nèi)資金未達(dá)到剩余工程建設(shè)節(jié)點用款額度時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因支付工程建設(shè)費用或農(nóng)民工工資困難，存在社會矛盾風(fēng)險隱患，確需使用預(yù)售資金支付相應(yīng)費用的，應(yīng)向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門提出書面用款申請，經(jīng)區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門審核后，可啟動應(yīng)急用款方式支取資金。區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)監(jiān)督該項目的后續(xù)資金使用。

第四章 監(jiān)督管理

第二十四條  監(jiān)管銀行應(yīng)切實履行預(yù)售資金監(jiān)管主體責(zé)任，按公示的預(yù)售資金監(jiān)管方案，加強監(jiān)管賬戶出入賬管理，落實專人負(fù)責(zé)制，完善授權(quán)審批等內(nèi)部管理制度。按照本市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)相關(guān)接口規(guī)定，準(zhǔn)確、及時上傳數(shù)據(jù)，定期核查預(yù)售資金審批支出等環(huán)節(jié)的制度執(zhí)行情況，自覺接受北京銀保監(jiān)局，人行營管部，市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門及購房家庭監(jiān)督。

第二十五條  監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售資金未按時、足額存入專用賬戶的，應(yīng)及時將有關(guān)情況書面告知區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

監(jiān)管銀行接到人民法院等對監(jiān)管賬戶的查封、凍結(jié)或者法律規(guī)定的其他保全措施時，應(yīng)將有關(guān)情況在3個工作日內(nèi)書面告知屬地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。

第二十六條  市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、北京銀保監(jiān)局通過金融專網(wǎng)共享的開發(fā)項目銷售進度、網(wǎng)簽備案明細(xì)、監(jiān)管賬戶交易明細(xì)信息，與監(jiān)管銀行上報數(shù)據(jù)交叉核驗，通過大數(shù)據(jù)穿透監(jiān)測開發(fā)企業(yè)與監(jiān)管銀行預(yù)售資金監(jiān)管執(zhí)行情況。

區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)做好日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作，建立預(yù)售項目巡查制度，發(fā)現(xiàn)項目出入賬違反本通知規(guī)定的，責(zé)令房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)限期改正，未按期改正的暫停鑰匙盤網(wǎng)上簽約服務(wù)功能。發(fā)現(xiàn)監(jiān)管銀行違規(guī)的，應(yīng)將相關(guān)情況報送市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委和北京銀保監(jiān)局。

第二十七條  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在下列情形之一的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令其限期改正，未按期改正的暫停違規(guī)項目的鑰匙盤網(wǎng)上簽約服務(wù)功能，并將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)。

（一）未按本辦法規(guī)定收存、支取、使用預(yù)售資金的；

（二）以收取預(yù)付款等其他款項為由逃避資金監(jiān)管的；

（三）提供虛假證明材料申請使用預(yù)售資金的；

（四）未按本辦法規(guī)定向購房人貸款銀行提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶的；

（五）其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。

第二十八條  監(jiān)管銀行存在下列情形之一的，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委移送人行營管部、北京銀保監(jiān)局依法作出處理。違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重的，不得監(jiān)管新預(yù)售項目。

（一）不遵守投標(biāo)承諾，違反預(yù)售資金監(jiān)管工作方案的；

（二）未按規(guī)定審核用款申請撥付預(yù)售資金的；

（三）拖延資金撥付或擅自挪用、劃扣預(yù)售資金的；

（四）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違規(guī)收存、支取預(yù)售資金行為，未及時報送區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門的；

（五）未按預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)接口規(guī)范傳輸數(shù)據(jù)的；

（六）其他違反預(yù)售資金監(jiān)管規(guī)定的行為。

第二十九條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假材料或采取其它方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)支取預(yù)售資金的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門依法對相關(guān)責(zé)任單位和責(zé)任人予以處理，將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并向社會公示。

勘察單位、設(shè)計單位違反上述規(guī)定的，由市、區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門移交相關(guān)管理部門予以處理。

第三十條  開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行及參建各方單位在資金監(jiān)管過程中發(fā)生違規(guī)行為的，由各行政主管部門依法予以處分。

開發(fā)企業(yè)、監(jiān)管銀行違規(guī)挪用、劃轉(zhuǎn)、占扣預(yù)售監(jiān)管資金的，應(yīng)及時足額返還。挪用、劃轉(zhuǎn)、占扣預(yù)售監(jiān)管資金或協(xié)助挪用、劃轉(zhuǎn)、占扣預(yù)售監(jiān)管資金造成項目爛尾、侵害購房人合法權(quán)益造成嚴(yán)重后果的，由各行業(yè)主管部門移送公安部門行刑銜接，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十一條 自2021年 月 日起，新申請辦理銷售手續(xù)的商品房項目按本通知規(guī)定執(zhí)行，《關(guān)于印發(fā)<北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法>的通知》（京建法〔2013〕11號）、《關(guān)于加強本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(京建法〔2015〕23號)同時廢止。