市場(chǎng)信心尚未修復(fù)，開年首月房企融資仍然延續(xù)低迷態(tài)勢(shì)。

2月9日，貝殼研究院發(fā)布2022年1月房企融資月報(bào)。報(bào)告顯示，2022年首月房企境內(nèi)外融資累計(jì)約481億，較2021年同期的1630億元下降70%，到期債務(wù)資金缺口達(dá)570億元。其中境內(nèi)債占比達(dá)70%，發(fā)債主體以國有企業(yè)為主，48筆境內(nèi)債券中41筆由國有企業(yè)發(fā)行。

2014年1月至2022年1月房企債券融資規(guī)模

此外，受政策等因素影響，并購債已然登場(chǎng)，招商蛇口、建發(fā)、華僑城等房企先后發(fā)行并購主題債券。貝殼研究院表示，2022年并購債或成新趨勢(shì)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購債。

短債盛行 境內(nèi)債占主導(dǎo)

數(shù)據(jù)顯示，與2021年1月?lián)屌苊涝獋胁煌?022年1月房企發(fā)債以境內(nèi)債為主。其中，境內(nèi)債占比70%；境外債券占比30%，較2021年同期下降24個(gè)百分點(diǎn)。

此外，由于房企風(fēng)險(xiǎn)出清尚未完成，資本市場(chǎng)信心不足，1月境內(nèi)外債券發(fā)行期限下降，短債盛行。數(shù)據(jù)顯示，1月境內(nèi)債券融資發(fā)行平均期限3.9年，較上月減少約1.1年，主要是一年內(nèi)短期債券占比升高至29%；境外券融資發(fā)行平均期限為1.4年，較上月減少約0.3年，其中新增10筆境外債中8筆為一年內(nèi)到期的短期債券。

近18個(gè)月房企債券融資發(fā)行期限

據(jù)中國網(wǎng)地產(chǎn)不完全統(tǒng)計(jì)，公開發(fā)行的境內(nèi)債方面，1月先后有綠城集團(tuán)、招商蛇口、建發(fā)房地產(chǎn)、越秀集團(tuán)、電建地產(chǎn)、平安不動(dòng)產(chǎn)、華僑城、中海地產(chǎn)、金隅集團(tuán)等發(fā)行債券。

其中，招商蛇口發(fā)行12.9億元的3年期、5年期中期票據(jù)；綠城集團(tuán)發(fā)行26億元3年期中期票據(jù)；中海地產(chǎn)發(fā)行12億元5年期中期票據(jù)；電建地產(chǎn)發(fā)行10億元5年期公司債券；平安不動(dòng)產(chǎn)發(fā)行10億元為期210天的超短期融資券……

除此之外，多家房企的境內(nèi)融資計(jì)劃獲交易所受理或通過。其中，招商蛇口20億元西南購房尾款A(yù)BS獲深交所通過；龍湖50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券獲上交所受理；保利置業(yè)50億元公司債券獲上交所受理；首開60億元公司債券已獲上交所受理……

公開發(fā)行的海外債方面，綠城中國發(fā)行于2025年到期4億美元的增信債券，利率最低，為2.3%；中駿發(fā)行于2024年到期的1.5億美元票據(jù)，利率5.95%；合生創(chuàng)展集團(tuán)發(fā)行于2023年到期2.5億美元可換股債券，利率8%。

并購債登場(chǎng) 多家房企試水

從1月發(fā)債數(shù)據(jù)可以看出，招商蛇口、建發(fā)、華僑城等房企已經(jīng)開始試水并購債。

其中，招商蛇口發(fā)行12.9億元中期票據(jù)將用于償還一筆因收購舊改項(xiàng)目產(chǎn)生的貸款，剩余2.1億元將用于未來符合并購要求的項(xiàng)目；建發(fā)股份發(fā)行10億元中期票據(jù)中4.6億元用于并購2個(gè)標(biāo)的項(xiàng)目公司股權(quán)；華僑城發(fā)行15億元中期票據(jù)中9.6億元用于置換在招商銀行的并購貸款。

此外，1月21日，浦發(fā)銀行完成第一期金融債券簿記定價(jià)，債券發(fā)行規(guī)模300億元，期限為3年，定價(jià)為2.69%。本期債券募集資金中50億元為房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券，這是金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的首單房地產(chǎn)項(xiàng)目并購主題債券。

值得注意的是，據(jù)上交所消息，保利置業(yè)2022年面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券獲受理。債券擬發(fā)行金額50億元，募集資金用于償還有息債務(wù)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、項(xiàng)目建設(shè)、房地產(chǎn)項(xiàng)目的兼并收購等。

眾所周知，2021年12月，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購金融服務(wù)的通知》，鼓勵(lì)銀行穩(wěn)妥有序開展并購貸款業(yè)務(wù)，重點(diǎn)支持優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購出險(xiǎn)和困難的大型房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

隨后，央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示：“房地產(chǎn)企業(yè)間的項(xiàng)目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)出清最有效的市場(chǎng)化手段。”

貝殼研究院表示，2022年并購債或成新趨勢(shì)，預(yù)計(jì)會(huì)有更多的優(yōu)質(zhì)房企發(fā)行并購債，這是對(duì)2021年末政策的積極響應(yīng)，有助于出險(xiǎn)房企的風(fēng)險(xiǎn)化解。

償債壓力仍大 1、3、4、7月到期債務(wù)規(guī)模超千億

自2021年年末以來，政府端積極釋放金融利好信號(hào)，國內(nèi)融資環(huán)境適度調(diào)節(jié)。但房企償債壓力仍將持續(xù)。

據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內(nèi)到期債券總額接近萬億，其中1月、3月、4月及7月到期債務(wù)規(guī)模超過千億。

2022年1月境內(nèi)外債券融資到期債務(wù)規(guī)模約1051億元，較上月大幅增加79.4%，同比下降27.3%，到期債務(wù)凈額570億。根據(jù)當(dāng)前月均發(fā)債500億規(guī)模計(jì)算，房企償債壓力仍較大。

近18個(gè)月房企債券融資發(fā)行與到期規(guī)模走勢(shì)

面對(duì)償債壓力，房企需要尋求更多維的融資渠道和方式，并購債、公募REITs等或成為房企融資新渠道。