一年一更新的二手房“指導(dǎo)價(jià)”剛滿周歲便遭夭折，13城悄然松綁后，二手房市場(chǎng)似乎迎來(lái)了又一春。

“指導(dǎo)價(jià)”落戶海淀區(qū)

繼北京面向東西城實(shí)施“多校劃片”后，抑制學(xué)區(qū)房的政改之風(fēng)終于吹向了海淀。

(相關(guān)資料圖)

去年九月，海淀房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)協(xié)會(huì)發(fā)布了一則《行業(yè)內(nèi)部自律倡議》，對(duì)區(qū)內(nèi)29個(gè)重點(diǎn)小區(qū)設(shè)定掛牌指導(dǎo)價(jià)。

《倡議》規(guī)定，“名單內(nèi)”房屋掛牌價(jià)不得超過(guò)指導(dǎo)價(jià)1%，若違背將不允許在任何中介掛牌，且不能通過(guò)中介成交，否則會(huì)有吊銷中介執(zhí)照的風(fēng)險(xiǎn)。

雖然該《倡議》意指作為中介的“內(nèi)部參考”，但市場(chǎng)反應(yīng)卻很迅速，僅一夜之間部分房源報(bào)價(jià)就已下降5%，更有甚者因報(bào)價(jià)太高被下架處理。

有中介工作人員表示，“在接到相關(guān)通知以后，對(duì)于已掛牌的房源，已主動(dòng)聯(lián)系且告知業(yè)主調(diào)整報(bào)價(jià)，不調(diào)整的不予外網(wǎng)展示，但不影響正常賣房、過(guò)戶?！?/p>

從實(shí)際情況看，指導(dǎo)價(jià)格對(duì)于著急賣房的業(yè)主影響最大，部分急售房源有一定的議價(jià)空間。此外，無(wú)法對(duì)外展示的房源目前成交價(jià)要高出指導(dǎo)價(jià)很多，只要買賣雙方私下協(xié)商一致，就可以成交，不受指導(dǎo)價(jià)約束。

以育新花園為例，該小區(qū)指導(dǎo)價(jià)顯示小戶型88000元/平方米；中戶型78000元/平方米；大戶型78000元/平方米。在政策實(shí)施后，某中介平臺(tái)上顯示該小區(qū)內(nèi)個(gè)別小戶型房源掛牌價(jià)仍超過(guò)指導(dǎo)價(jià)達(dá)97252元/平方米。

因此，外界對(duì)于受二手房交易指導(dǎo)價(jià)所對(duì)應(yīng)的價(jià)格體系也是看法不一。

指導(dǎo)價(jià)到底“指導(dǎo)”誰(shuí)？

依據(jù)二手房交易流程，存在銀行評(píng)估價(jià)、最低過(guò)戶網(wǎng)簽指導(dǎo)價(jià)、掛牌價(jià)、實(shí)際成交價(jià)、過(guò)戶網(wǎng)簽價(jià)五種價(jià)格體系。

掛牌價(jià)比較容易理解，是由賣家掌控出于對(duì)房屋主張判斷所給出的期望價(jià)格。而實(shí)際成交價(jià)則是依據(jù)買賣雙方意愿與中介協(xié)商后的最終成交價(jià)格。

銀行評(píng)估價(jià)是由專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)方式方法對(duì)房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估后給出合理的價(jià)格，通常為房屋成交價(jià)的7成左右。

過(guò)戶網(wǎng)簽價(jià)是政府系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價(jià)格，也是銀行評(píng)估價(jià)的“上限”，可直接影響二手房買賣中“繳稅”價(jià)格的高低。按照要求，網(wǎng)簽價(jià)不能低于最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)，若網(wǎng)簽價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)就按網(wǎng)簽價(jià)格交稅，反之按指導(dǎo)價(jià)交稅。

最低過(guò)戶網(wǎng)簽指導(dǎo)價(jià)由政府價(jià)格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格。目前過(guò)戶網(wǎng)簽價(jià)只有最低限價(jià)，無(wú)最高限價(jià)要求，以避免因過(guò)戶網(wǎng)簽價(jià)過(guò)低會(huì)造成的過(guò)度避稅。

網(wǎng)簽價(jià)通常比實(shí)際成交價(jià)要低，比如一套房屋的成交價(jià)為200萬(wàn)，購(gòu)房者需要貸款100萬(wàn)。如果他為首次購(gòu)房，那么可貸7成，網(wǎng)簽價(jià)即為100/70%，約等于143萬(wàn)。

綜上所述，海淀區(qū)“指導(dǎo)價(jià)”是以引導(dǎo)海淀二手房逐漸走向平穩(wěn)為主，調(diào)控冷卻因市場(chǎng)哄抬造成高預(yù)期的“掛牌價(jià)”為輔。

因未涉及“過(guò)戶網(wǎng)簽價(jià)”以及“過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)”等影響貸款因素，所以不影響二手房貸款額度及首付比例。相較于其他省市來(lái)說(shuō)，“打壓”力度也較輕。

量?jī)r(jià)齊升

去年8月，上海對(duì)二手房貸款開(kāi)始實(shí)施“三價(jià)就低”原則。在審核二手房貸款金額時(shí)在“網(wǎng)簽價(jià)”、“最低過(guò)戶指導(dǎo)價(jià)”及“銀行評(píng)估價(jià)”三個(gè)價(jià)格體系中，選擇“最低”價(jià)格作為貸款參考。這意味著二手房貸款額度下降，首付比例提高。

而此前廣州和深圳出臺(tái)的“二手房成交指導(dǎo)價(jià)”，是以“銀行評(píng)估價(jià)”為放貸標(biāo)準(zhǔn)，以打擊高估價(jià)，低首付現(xiàn)象為目標(biāo)，讓炒房客無(wú)路可走。深圳相關(guān)部門還著重強(qiáng)調(diào)，二手房成交參考價(jià)格原則上將一年更新一次。

而如今，在“指導(dǎo)價(jià)”落地滿一年之計(jì)，部分城市二手房市場(chǎng)似乎已出現(xiàn)明顯松動(dòng)跡象。其中，北京、上海、天津、廊坊、東莞等近一半城市二手房成交量指數(shù)較6月實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。寧波、太原、鄭州、南京、蘇州等超六成城市7月成交量指數(shù)超過(guò)去年同期。

具體來(lái)看，7月初西安明確表示將暫停發(fā)布“二手房指導(dǎo)價(jià)”，中介機(jī)構(gòu)可尊重賣方意愿掛牌二手房?jī)r(jià)格。而早在5月，西安住建局曾發(fā)布《關(guān)于調(diào)整商品住房交易政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，提到要促進(jìn)二手房市場(chǎng)流通，將二手房的限售時(shí)間由《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)》取得滿5年縮短為滿2年。

上海多位中介人士也表示“7月份以來(lái)，二手房涉稅評(píng)估價(jià)較之前有一定提升，但不同板塊、不同小區(qū)的調(diào)整幅度不一樣，有的比之前高了一成左右?！?/p>

5月，成都兩度發(fā)布樓市新政，以優(yōu)化限售與免稅年限的方式平衡二手房市場(chǎng)的供需。受此影響，6月成都二手房成交量接近1.67萬(wàn)套，環(huán)比增幅達(dá)34%；7月成交量則進(jìn)一步增長(zhǎng)至1.73萬(wàn)套。

克而瑞指出，二手房指導(dǎo)價(jià)放松，其意義不僅限于松綁城市本身，更重要的是，向市場(chǎng)傳遞激活二手房流動(dòng)性的信號(hào)。二手房市場(chǎng)流動(dòng)性、活躍度提升，也將對(duì)新房市場(chǎng)信心產(chǎn)生正面和積極的作用，進(jìn)而帶動(dòng)包括更多城市、更大范圍的市場(chǎng)預(yù)期和置業(yè)信心的修復(fù)。