第三季度以來，中國房地產市場整體運行保持了平穩(wěn)態(tài)勢，部分房企在生產經營過程中顯現出流動性風險。房地產行業(yè)固然不能作為短期刺激經濟的手段，但維護其穩(wěn)定發(fā)展對中國經濟發(fā)展有著重要意義。

回顧2021年房地產行業(yè)發(fā)展，我們發(fā)現房企現金流出現惡化的時點，恰是在“三道紅線”和房地產貸款集中度管理政策出臺的前后。彼時，房企在融資端與銷售端“兩頭”受限。隨著第三季度居民按揭貸款額度收緊，疊加頭部房企發(fā)生的信用風險，全國多地加強了房企預售資金監(jiān)管，房企過往可以“挪用”的預售資金被抑制，再加上房企2021年又面臨償債高峰，多重因素共同加劇了行業(yè)的流動性危機。

風險為何如此突然？來源：WIND，筆者測算 注：貸款含房企貸款與個人按揭貸款，現金流含上市房企經營性與籌資性現金流。

三方博弈下的風險演繹 來源：政府官網，公司公告，WIND，筆者整理 注：房企違約風險為房企中資美元債信用利差。

整體而言，房地產流動性風險的化解需要房企、地方政府和中央政府三個主體共同努力。現階段，面對行業(yè)流動性風險，房企負有主體責任。房企應積極通過降價促銷、出售項目和股權、債務重組等方式進行自救；與此同時，我們建議地方政府應優(yōu)先協(xié)調金融機構等部門對行業(yè)予以支持，地方國企也要及時出手承接相關企業(yè)股權或項目；中央政府則應在防范系統(tǒng)性風險的前提下，督促房企落實企業(yè)相關責任，同時可加快行業(yè)信貸投放、適度為企業(yè)提供資金出境便利等。

歷史經驗表明，以居民按揭貸款為先導的政策維穩(wěn)信號出現后，針對房地產市場的擔憂會逐步緩解。近期，房企的中資美元債市場已呈現企穩(wěn)跡象，同時房企債務到期量在2021年達到高峰后，未來一段時間將會有所減少，以上種種都從客觀上利于行業(yè)流動性風險的緩解。

未來一段時間內，我們認為房地產的按揭貸款投放將繼續(xù)加速，開發(fā)貸則滯后跟進，房貸利率更是有望持續(xù)下行。多措并舉之后，商品房銷售可能在2022年第二季度實現企穩(wěn)?？紤]到房企同時要面臨保交房與維持企業(yè)基本流動性的壓力，本輪銷售改善后對整體投資的拉動會有一個滯后期。我們預計，房地產投資企穩(wěn)的時間大概率要到2022年的下半年。(中新經緯APP)