近年來，隨著國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展、城市化進程不斷加速。與此同時，城市發(fā)展中的交通擁堵、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理等“城市病”愈發(fā)明顯，城市更新成為解決“城市病”的重要手段，為城市發(fā)展提供新的增長點。

城市更新基金作為城市更新項目較常見的融資方式，成為地產(chǎn)基金的新風(fēng)口，吸引眾多房企積極參與，有利于房企在存量市場時代下加大對城市更新的布局力度，發(fā)展企業(yè)第二增長曲線，同時也為城市更新項目的盤活帶來了新機遇。

繼今年6月800億元城市更新基金成立后，近日上海再次設(shè)立城市更新基金，以滿足上海城市更新項目的融資需求。

五大房企入局 募資超百億

12月17日晚間，萬科A、招商蛇口紛紛發(fā)布公告稱，其子公司將分別出資20億元參與投資上海城市更新引導(dǎo)私募基金合伙企業(yè)（有限合伙）。

公告顯示，該基金募集規(guī)模100.02億元，存續(xù)期為8年，投資領(lǐng)域聚焦于上海市城區(qū)的舊城改造、歷史風(fēng)貌保護、租賃住房等城市更新項目，主要通過投資于符合前述領(lǐng)域范圍內(nèi)的子基金以及被投資企業(yè)開展活動。

除萬科、招商蛇口外，上海世博土地控股認(rèn)繳出資40億元，中交房地產(chǎn)集團認(rèn)繳出資20億元。上海城市更新引導(dǎo)基金將聘請國君創(chuàng)投擔(dān)任基金的管理人，雙方分別出資0.01億元。

對于此次參與投資上海城市更新引導(dǎo)基金，萬科方面表示，這是基于既定的發(fā)展戰(zhàn)略，體現(xiàn)了公司“與城市同步發(fā)展，與客戶同步發(fā)展”的長期發(fā)展理念。本次投資有助于公司深度參與上海城市有機更新，助力提升超大城市安居宜居水平。據(jù)半年報顯示，2021年上半年萬科旗下萬物云以“萬物梁行”為品牌，在商企空間服務(wù)方面已服務(wù)項目超1900個，涵蓋商業(yè)綜合體、寫字樓、科技園、城市公共建筑、城市更新特色街區(qū)等業(yè)態(tài)。

招商蛇口也在公告中表示，參與投資設(shè)立上海城市更新引導(dǎo)基金，是加強布局城市更新領(lǐng)域的關(guān)鍵一步，有助于加快公司城市更新戰(zhàn)略的實施，提升公司綜合競爭力，推動公司長期可持續(xù)發(fā)展。據(jù)半年報顯示，2021年上半年招商蛇口舊改項目加速發(fā)力，獲取大灣區(qū)3個項目前期服務(wù)商資格，重點推進轉(zhuǎn)化20余個舊改項目。

作為國內(nèi)的超大型城市，上海在城市更新方面起步較早。據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，在城市更新的舊改方面，“十三五”期間上海超額完成原定的240萬平方米指標(biāo)，達(dá)281萬平方米，為目標(biāo)的117%。

“十四五”期間，上海計劃拆除重建面積達(dá)280萬平。其中2021年計劃完成成片二級舊里以下房屋改造70萬平方米；2022年計劃完成40余萬平方米。

隨著兩筆合計超900億元的城市更新基金的落地，上海市城市更新項目將進一步加快。有業(yè)內(nèi)人士表示，“十四五”時期或?qū)⑹巧虾３鞘懈碌淖詈蟠翱谄凇?/p>

二十一城開展試點 城市更新步伐加快

城市更新作為城市發(fā)展到一定程度的必經(jīng)之路，其重要性愈發(fā)凸顯。2021年時值“十四五”規(guī)劃開局之年，“城市更新”被首次寫入政府工作報告。

今年3月政府工作報告提到，深入推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，加快農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化，常住人口城鎮(zhèn)化率提高到65%，發(fā)展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮(zhèn)化發(fā)展質(zhì)量。

“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要提出，加快轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式，統(tǒng)籌城市規(guī)劃建設(shè)管理，實施城市更新行動，推動城市空間結(jié)構(gòu)優(yōu)化和品質(zhì)提升。

為進一步加快城市更新的發(fā)展步伐，11月5日，住建部辦公廳發(fā)布《關(guān)于開展第一批城市更新試點工作的通知》，決定在21個城市（區(qū)）開展第一批城市更新試點工作。重點開展三個方面工作：探索城市更新統(tǒng)籌謀劃機制；探索城市更新可持續(xù)模式；探索建立城市更新配套制度政策。

隨著城市更新重要性的升級，各地政府也紛紛出臺相關(guān)政策法規(guī)。據(jù)不完全統(tǒng)計，2021年以來，先后有北京、深圳、廣州、中山、上海、重慶、福州、遼寧等地出臺法規(guī)條例。

各地因城施策，其城市更新側(cè)重點各有不同。以四大一線城市北上廣深為例。

深圳作為改革開放的第一批城市，較早進入存量土地開發(fā)階段。今年3月《深圳經(jīng)濟特區(qū)城市更新條例》正式實施，這是全國首部城市更新地方立法。此次條例首次制定了套內(nèi)面積不少于1:1的最低賠償標(biāo)準(zhǔn)，同時優(yōu)化城市更新體制機制，完善更新改造的實施方式和程序，更創(chuàng)設(shè)了“個別征收+行政訴訟”制度，推動城市更新工作從高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

6月10日，《北京市人民政府關(guān)于實施城市更新行動的指導(dǎo)意見》明確了首都功能核心區(qū)平房(院落)更新等6中主要更新方式。同時8月31日發(fā)布的《北京市城市更新行動計劃（2021-2025年）》指出，將設(shè)立城市更新基金，廣泛引入社會資本，探索城市更新的“北京模式”。到2025年，完成首都功能核心區(qū)平房（院落）10000戶申請式退租和6000戶修繕任務(wù)，實施100萬平方米危舊樓房改建和簡易樓騰退改造。

9月1日，《上海市城市更新條例》實施。條例充分體現(xiàn)“人民城市”重要理念，規(guī)定物業(yè)權(quán)利人以及其他單位、個人均有權(quán)向區(qū)人民政府提出更新建議；還設(shè)有“浦東新區(qū)城市更新特別規(guī)定”專章；同時鼓勵金融機構(gòu)依法開展多樣化金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，滿足城市更新融資需求。

今年7月，《廣州市城市更新條例》征求意見。從《意見稿》中可以看出，廣州城市更新從過去簡單的三舊改造，轉(zhuǎn)向以“存量與增量聯(lián)動、產(chǎn)業(yè)與空間結(jié)合、文化與活力并重”為特征的城市更新。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，實施城市更新行動是提升居民居住環(huán)境的重要舉措，在國內(nèi)房地產(chǎn)建設(shè)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。

隨著更多地方政府出臺城市更新的法規(guī)條例，城市更新的步伐將進一步加快。這對于房企既是機遇也是挑戰(zhàn)。在房地產(chǎn)市場進入存量市場的情況下，積極參與城市更新，才能適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境。

多維度參與 約八成百強房企布局城市更新

進入2021年，在“房住不炒”大基調(diào)下，“三線四檔”、“兩集中”土拍等政策，讓房地產(chǎn)市場迎來新的變化，導(dǎo)致房企的經(jīng)營策略轉(zhuǎn)變：房企不再追求規(guī)?；?，利潤空間受到擠壓，去杠桿、降負(fù)債成主要目標(biāo)。

在此背景下，第二增長曲線的重要性逐漸凸出。隨著政策利好的疊加，城市更新賽道成為更多房企的選擇，并逐漸加大在這一領(lǐng)域的布局。

據(jù)不完全統(tǒng)計，目前碧桂園、萬科、保利、融創(chuàng)、中海、遠(yuǎn)洋、綠地、華潤、龍湖、首開、綠城、金科等房企已經(jīng)先后在北京、上海、西安、鄭州、石家莊以及粵港澳大灣區(qū)等地參與布局城市更新。

克而瑞研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前已有80%的百強房企參與城市更新改造，且有超50%的房企達(dá)到百萬平方米以上的規(guī)模。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，在“兩集中”供地政策下，傳統(tǒng)招拍掛市場拿地難度增大，城市更新成為房企多元化擴初的途徑。

有研究認(rèn)為，我國未來每年有8億平方米的存量更新需求，城市更新將是一個10萬億元級的市場。城市更新主場已至，房企參與城市更新成為大勢所趨。

但值得注意的是，城市更新項目難度大，房企參與城市更新仍面臨不少挑戰(zhàn)。只有不斷提高自身的資本運作能力、專業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)能力、建設(shè)運營服務(wù)能力等，同時結(jié)合自身優(yōu)勢，適時入局城市更新項目，才可以取得長遠(yuǎn)發(fā)展。