曾寶寶最新發(fā)布的微博中沒有任何文字，僅配一張《至暗時刻》的海報，丘吉爾的凝重面色很可能代表了她當(dāng)下的心情。

堅持規(guī)模化 花樣年陷債務(wù)違約事件

10月4日，花樣年發(fā)布公告，應(yīng)付款的2.06億美元票據(jù)未能支付，造成實質(zhì)違約。對于違約事件的發(fā)生，公告指出是由于“受疫情反復(fù)、行業(yè)政策及宏觀經(jīng)濟(jì)等多重因素的影響”。

花樣年所提出的“階段性緊張”另一層含義是：暫時沒有錢還債。

對于目前的狀態(tài)，花樣年也表示“盡最大努力‘保工程、保交付、保員工、?；锇椤?，絕不放棄或推卸責(zé)任，努力償付公司債務(wù)，保障業(yè)主、員工、合作伙伴以及投資人的合法權(quán)益?！?/p>

保工程、保交付是房企的責(zé)任底線，投資人損失的是投資，但對購房者而言，項目一旦爛尾，事件將會轉(zhuǎn)向另一個發(fā)展態(tài)勢。所以無論是恒大、泰禾，還是如今的花樣年，都必須將其項目交付放在所有工作的首位。面對部分購房者對于項目能否正常完工的焦慮，曾寶寶直接回復(fù)“不會”。

在債務(wù)危機(jī)爆發(fā)前，花樣年連續(xù)遭到三家國際評級機(jī)構(gòu)將其評級展望降至“負(fù)面”，面對即將違約的債務(wù)問題，花樣年也曾嘗試“排雷”。9月28日，花樣年將彩生活鄰里樂作價33億元轉(zhuǎn)讓給碧桂園服務(wù)，33億元分三批到賬，但仍未能避免10月4日的債務(wù)違約事件出現(xiàn)。

早在上半年業(yè)績會之上，花樣年已經(jīng)表示“正在處理重資產(chǎn)，包括長期的投資項目?！?/p>

2020年年初，花樣年首席運營官張惠明在喊500億銷售目標(biāo)。彼時，花樣年正式任命曾寶寶擔(dān)任花樣年地產(chǎn)集團(tuán)CEO。

花樣年500億的目標(biāo)在2020年并未達(dá)成，但仍然實現(xiàn)合同銷售額492.1億元，同比增長35.9%，這是一個不錯的增長速度，但同時也意味著其將運用較大的財務(wù)杠桿。

花樣年并非今年第一家曝出債務(wù)違約房企，也一定不是最后一家，我們盤點千億左右的“高周轉(zhuǎn)”房企，有不少在最近也頻頻曝出種種風(fēng)險跡象，如果政策持續(xù)、市場依舊下行，整個行業(yè)的房企債務(wù)違約事件也將不斷出現(xiàn)。

整個行業(yè)都在緊盯政策是否會放松，但不久前一次會議的召開，讓不少人放棄了期待。

央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的房地產(chǎn)金融工作座談會，央行行長易綱主持，副行長和銀保監(jiān)會兩位副主席出席。會議強(qiáng)調(diào)“堅持房住不炒”的同時，也提出“兩個維護(hù)”——維護(hù)房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費者合法權(quán)益。

會議對于現(xiàn)狀的“維護(hù)”態(tài)度，意味著行業(yè)所期待的信貸放水很難出現(xiàn)，行業(yè)融資環(huán)境也大概率不會出現(xiàn)較為明顯的改變，貨幣政策仍將“穩(wěn)”字當(dāng)頭，不會大水漫灌。

央行對于“房住不炒”的堅持態(tài)度意味著去杠桿仍將繼續(xù)，目前的金融政策仍將保持連續(xù)性、穩(wěn)定性。

新房價格持續(xù)下降 多城出臺“限跌令”維護(hù)市場穩(wěn)定

房企的困境并非僅在融資端，在新建商品住宅市場之中，一眾城市銷售出現(xiàn)連續(xù)性回落，對于房企的回款造成了不小的影響，不少城市二次集中土拍成交慘淡，個別城市甚至接連出現(xiàn)流拍現(xiàn)象。

國家統(tǒng)計局發(fā)布《2021年8月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。其中，8月份國內(nèi)住宅新開工面積增速-1.7%。這是近幾年國內(nèi)住宅新開工面積增速的首次負(fù)增長，房企對于二次集中土拍的謹(jǐn)慎，也意味著年內(nèi)開工面積很可能繼續(xù)降速。

8月，一線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅回落0.3%。不少頭部房企在8月銷售同比出現(xiàn)了較為明顯的下滑，其中就包括曾經(jīng)喊出“活下去”口號的萬科。

萬科的8月銷售情況簡報顯示，8月公司實現(xiàn)合同銷售面積219.4萬平方米，比上年同期相比下降48.12%；實現(xiàn)合同銷售金額370.3億元，比上年同期下降36.94%。

不少房企在房企回落較為明顯的三四線城市采取“以價換量”的措施，目的是為快速回款以緩解債務(wù)問題，但引發(fā)了多個城市的“限跌令”出臺。

我們以湖北省內(nèi)首個出臺“限跌令”的城市鄂州為例，其在公布文件中明確表示：嚴(yán)格執(zhí)行明碼標(biāo)價，一房一價?！耙环矫娌荒艹^備案價銷售，另一方面，漲價或降價超過備案價10%的浮動，需要重新備案，違者將暫停合同網(wǎng)簽和預(yù)售監(jiān)管非重點資金審批撥付，嚴(yán)重的需封頂才能批證?！?/p>

根據(jù)安居客官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，鄂州整體房價自5月以來持續(xù)下跌，整體價格已跌至去年同期水平。

包括鄂州在內(nèi)，目前全國至少十城發(fā)布“限跌令”，包括張家口、岳陽、桂林、菏澤、昆明、沈陽、江陰、株洲、唐山等城市，在未來也不排除會有更多城市加入限跌行列。

在多城“限跌令”中，新房價格跌幅不能超過15%成為不少城市的統(tǒng)一選擇。

我們將目光轉(zhuǎn)回環(huán)京市場，在發(fā)布“限跌令”的城市之中，張家口是距離北京最近的城市。在環(huán)京調(diào)控之前，投資客主要將其投資需求釋放于北三縣，所以在市場整體趨冷之時，張家口樓市首當(dāng)其沖。

張家口住建局房地產(chǎn)監(jiān)管科科長杜繼鑫在一次接受媒體采訪時表示，張家口主城區(qū)房價已經(jīng)從均價13000元/平方米降到了均價8000元/平方米。

此前，張家口市內(nèi)多個項目已經(jīng)開始降價銷售，由此直接引發(fā)“限跌令”的出臺。

“限跌令”的連續(xù)出臺是當(dāng)前房地產(chǎn)市場分化的體現(xiàn)。在一部分城市房價過快上漲的同時，一些三四線城市房價出現(xiàn)明顯連續(xù)下降。

“降價”本身是一種合理的市場調(diào)節(jié)手段，也是房地產(chǎn)企業(yè)基于資金鏈的內(nèi)部政策的調(diào)整，能夠為其快速回款做出貢獻(xiàn)，但如果多個房企在某個城市集中進(jìn)行降價，那對于城市的未來市場預(yù)期將會產(chǎn)生影響，降價已經(jīng)不是簡單的房企為緩解債務(wù)壓力做出的選擇了。

就目前市場狀況而言，部分價格下跌較快的城市會出現(xiàn)“限跌令”，部分價格漲幅較快的城市也將會繼續(xù)維持“繃緊”狀態(tài)，比如杭州、廣州、西安均收緊了人才購房政策，東莞、廣州等城市也紛紛發(fā)布二手房官方指導(dǎo)價體系。

一系列政策出臺的目的是為了穩(wěn)定市場，一方面保證房地產(chǎn)行業(yè)不會出現(xiàn)“硬著陸”，另一方面為實體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展騰出發(fā)展空間。房價關(guān)鍵在“穩(wěn)”，防止大漲、大跌出現(xiàn)，對于行業(yè)新制度、新生態(tài)的系統(tǒng)建設(shè)仍然需要較長的時間。

整個房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)并不好看，但對于整體經(jīng)濟(jì)運行而言，依舊是能夠被接受的。如果將眼光放至整個經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域，我們能夠看到其他數(shù)據(jù)仍舊不錯。

1-8月，國內(nèi)進(jìn)出口總值24.78萬億，同比增長23.7%。在宏觀經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮效應(yīng)是能夠被其他增長點所抵消的，“房住不炒”仍將是調(diào)控政策延續(xù)堅持的方向，花樣年的危機(jī)是具備行業(yè)代表性的，房企自身的“高周轉(zhuǎn)”能否隨著整體調(diào)控政策進(jìn)行轉(zhuǎn)向，也決定了其在今后的發(fā)展道路。

花樣年董事會主席潘軍將2021年的銷售目標(biāo)定為600億，這個數(shù)字較2020年將有22%的增長。但就目前情況來看，花樣年需要放下對于增長數(shù)字的“迷戀”，全力保障項目交付與債務(wù)清償。