10月29日晚，中南建設(shè)發(fā)布2021年第三季度報(bào)告，前三季度中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入610.8億元，同比增長(zhǎng)33.2%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)27.7億元，三年復(fù)合增長(zhǎng)率29.8%。地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入449.4億元，同比增長(zhǎng)41.7%；建筑業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入176.6億元，同比增長(zhǎng)13.0%。

曾幾何時(shí)，房企高歌猛進(jìn)，千億、萬(wàn)億不在話下。但花無(wú)常紅，月有圓缺，正逢國(guó)家經(jīng)濟(jì)治理轉(zhuǎn)向，政策約束雷厲風(fēng)行，眾生群像，難擋“縮表”大勢(shì)。作為以往高增長(zhǎng)房企代表的中南建設(shè)，調(diào)整壓力無(wú)需贅言。從單季來(lái)看，增速放低、利潤(rùn)承壓、投資收縮體現(xiàn)了宏觀大勢(shì)的深入影響，但不斷改善的三線指標(biāo)和更清晰的安全邊界，則客觀反映了中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)中“安全大于利潤(rùn)、利潤(rùn)大于規(guī)模”的價(jià)值排序和順勢(shì)而為又有所堅(jiān)持的定力。

經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流穩(wěn)中向上

前三季度，中南建設(shè)在增量銷售上趕節(jié)點(diǎn)、促簽約，在存貨去化上給政策、敢斷尾，完成了地產(chǎn)合同銷售金額1536.8億元，銷售面積1117.0萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)7.4%和4.3%，增速雖不高，但在當(dāng)前形勢(shì)下已難能可貴，而回款率則維持在80%的水平。

在支出端，最突出的表現(xiàn)是投資風(fēng)險(xiǎn)的進(jìn)一步控制，前三季度，中南建設(shè)累計(jì)新增項(xiàng)目47個(gè)，規(guī)劃建筑面積合計(jì)793.4萬(wàn)平方米，地價(jià)總額319.6億元，與銷售金額的比值僅20.8%。“新增項(xiàng)目平均地價(jià)僅約4028元/平方米，比去年同期下降約17%。而同期平均銷售價(jià)格13759元/平方米，同比增長(zhǎng)2.9%”，一減一增為后續(xù)利潤(rùn)提供了更好的保障?？梢哉f(shuō)，兩集中供地盛宴的缺席和優(yōu)中選優(yōu)的拿地策略，雖犧牲了一定規(guī)模，但又焉知非福？理性和紀(jì)律是特殊形勢(shì)下保障安全的黃金準(zhǔn)繩。

在審慎經(jīng)營(yíng)體系上，以能定收、以收定投的原則貫穿始終，穩(wěn)健的預(yù)算和資金管理調(diào)度全局，用量化、精益的管理工具確保流動(dòng)性安全。今年1-9月中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入1122.9億元，是一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的6.75倍，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流入月平均125億元，遠(yuǎn)超一年內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的月均值14億元。前三季度中南建設(shè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~13.9億元，同比大幅增加95.0%，連續(xù)四年保持正值，正是經(jīng)營(yíng)安全的基本體現(xiàn)。

降杠桿，調(diào)結(jié)構(gòu)，三線轉(zhuǎn)綠加速進(jìn)擊

中南建設(shè)有息負(fù)債規(guī)模在同等房企中始終保持低位，更多依靠經(jīng)營(yíng)效率而非有息負(fù)債。截至三季度末，公司有息負(fù)債（含期末應(yīng)付利息）637.3億元，占負(fù)債總額的比例僅21.35%，第三季度大幅減少130.3億元?；仡櫄v史數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，2018-2021年三季度，中南建設(shè)有息負(fù)債規(guī)模分別為579.4億元、699.2億元、799億元、637.3億元，占當(dāng)期銷售金額的39.5%、35.66%、35.69%、41.46%，遠(yuǎn)低于行業(yè)平均70%的水平。

從負(fù)債質(zhì)量看，非標(biāo)融資減少，融資結(jié)構(gòu)和期限持續(xù)改善。三季末有息負(fù)債中，銀行貸款占比約61%，非銀金融機(jī)構(gòu)貸款占比約25%，債券占比約14%；從期限看，一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債占比僅26.10%，較上半年末下降1.13個(gè)百分點(diǎn)。

反映到“三道紅線”指標(biāo)上，中南建設(shè)加速向“綠檔”挺進(jìn)。截至三季度末，中南建設(shè)凈負(fù)債率77.61%，比上半年末下降17.66個(gè)百分點(diǎn)；扣除受限資金之后的現(xiàn)金短債比1.08，比上半年末提高4.85個(gè)百分點(diǎn)，兩項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)綠線并繼續(xù)優(yōu)化。扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率75.81%，比上半年末下降1.61個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步靠近上限70%的規(guī)則要求。中南建設(shè)力爭(zhēng)在2022年內(nèi)實(shí)現(xiàn)三線全綠。

資金接力和償債能力更上臺(tái)階

在當(dāng)前形勢(shì)下，中南建設(shè)對(duì)包括商票、應(yīng)付款、其他經(jīng)營(yíng)支出在內(nèi)的各類資金償付的期限、結(jié)構(gòu)等都有更為精細(xì)的管控。

中南建設(shè)未來(lái)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債共約166億元，每月平均償付需求僅約14億元，最高也不過(guò)39億元，壓力有限。其中2021年四季度，中南建設(shè)境內(nèi)到期及潛在行權(quán)回售債券金額僅有約24億元，無(wú)到期美元債償還，最近一筆美元債到期日要到2022年6月。

截至三季度末，中南建設(shè)貨幣資金 230.4 億元，是一年以內(nèi)到期的各類有息負(fù)債的 1.39 倍，兌付能力強(qiáng)，可完全覆蓋短期債務(wù)，確保償債無(wú)憂。

已售未結(jié)資源充裕，業(yè)績(jī)承壓但有基礎(chǔ) 

截至三季度末中南建設(shè)合并報(bào)表范圍內(nèi)已售未結(jié)資源金額高達(dá)1215.4億元，是前三季度結(jié)算收入的2.7倍，在同行中也處于較高水平，對(duì)后續(xù)業(yè)績(jī)也有支撐。結(jié)合歷史經(jīng)營(yíng)情況復(fù)盤看，結(jié)轉(zhuǎn)效率還有提升空間。

目前雖然市場(chǎng)調(diào)整持續(xù)深入，但中央 “兩維護(hù)”的表態(tài)以及信貸政策的微調(diào)，使中南建設(shè)更有信心應(yīng)對(duì)形勢(shì)壓力。在房住不炒和房產(chǎn)稅加速推進(jìn)的長(zhǎng)期背景下，審慎經(jīng)營(yíng)和“防三高”是幫助中南建設(shè)穿越逆境的法寶，只要足夠安全就有做不完的生意，更會(huì)保障“三個(gè)卓越”戰(zhàn)略目標(biāo)的推進(jìn)和實(shí)現(xiàn)。