因城施策 市場(chǎng)趨穩(wěn)

去年，新冠疫情全球擴(kuò)散導(dǎo)致美元債市場(chǎng)加劇動(dòng)蕩，伴隨“三條紅線”政策出臺(tái)等諸多因素疊加，房企融資金額開(kāi)始收縮，以往“借新還舊”的打法再難持續(xù)。期待中的“金九銀十”也并未如期到來(lái)，在多重壓力之下樓市整體交易趨勢(shì)下行。

10月單月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比持平。其中，北京和上海環(huán)比分別上漲0.6%和0.1%，廣州和深圳分別下降0.3%和0.2%。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.4%，與上月相同。其中，北京、上海、廣州和深圳環(huán)比分別下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為下降0.2%；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降0.3%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)。

三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比均下降0.3%，降幅比上月均擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)。

自下半年以來(lái)，受市場(chǎng)觀望情緒蔓延影響，銀行信貸額度不足導(dǎo)致購(gòu)房者逐步減少，為換取銷售量以及減少負(fù)債率，不少房企選擇降價(jià)促銷打“價(jià)格戰(zhàn)”清庫(kù)存，但效果并不理想。

為防止商品房?jī)r(jià)格降溫過(guò)快，部分城市相繼出臺(tái)“限跌令”維穩(wěn)房?jī)r(jià)。湖南岳陽(yáng)規(guī)定商品房銷售的實(shí)際成交價(jià)格既不能高于備案價(jià)格，也不得低于備案價(jià)格的85%。江蘇江陰嚴(yán)禁低價(jià)傾銷、打價(jià)格戰(zhàn)，堅(jiān)決杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)、降標(biāo)降質(zhì)、逾期交付等行為。

暖風(fēng)頻吹 或迎轉(zhuǎn)機(jī)

在供應(yīng)端方面，受8月土拍新規(guī)以及資金監(jiān)管等多方面影響，土地市場(chǎng)表現(xiàn)平淡。

從第二批集中供地結(jié)果來(lái)看，土地成交率為65.4%，較首批次94.1%減少約28.7個(gè)百分點(diǎn)；綜合溢價(jià)率為4.11%，較首批次15.0%減少約10.9個(gè)百分點(diǎn)。

土地市場(chǎng)成交量的持續(xù)下降，一定程度上拉低了全國(guó)房屋新開(kāi)工速度。

數(shù)據(jù)顯示，前10月全國(guó)房屋新開(kāi)工面積累計(jì)同比降幅進(jìn)一步擴(kuò)大，單月新開(kāi)工面積連續(xù)7個(gè)月同比下降，其中10月同比下降33.1%，降幅較上月擴(kuò)大19.6個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到歷史第二低位，僅好于去年2月。

在預(yù)售資金監(jiān)管嚴(yán)格，融資困難的情況下，開(kāi)工速度的降低，直接導(dǎo)致房企受監(jiān)管的資金回流受阻無(wú)法償債，形成惡性循環(huán)。

為解困境，10月21日銀保監(jiān)會(huì)在回答有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)專項(xiàng)監(jiān)管工作時(shí)表示，保障剛需群體信貸需求，在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

這是繼央行表態(tài)“保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放”以及中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)潘功勝10月20日公開(kāi)表示“金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正”之后，銀保監(jiān)會(huì)再次釋放了在房地產(chǎn)信貸方面的具體“糾偏”政策。

受此消息影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊掀漲停潮，中南建設(shè)、招商蛇口等多股漲停，和房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的房屋建設(shè)、水泥制造等板塊跟漲。

此外，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)也于近日舉行房企代表座談會(huì)商討債務(wù)融資等問(wèn)題。招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)等公司均表示計(jì)劃于近期在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。

從房企反饋來(lái)看，保利發(fā)展率先計(jì)劃于11月15日-11月16日期間發(fā)行20億元中期票據(jù)。此外，招商蛇口擬發(fā)行30億元中期票據(jù)。

預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分市場(chǎng)調(diào)整壓力較大的城市政策仍存微調(diào)預(yù)期，引導(dǎo)合理需求正常釋放，但市場(chǎng)調(diào)整壓力仍在，疊加去年同期高基數(shù)影響，全國(guó)商品房銷售規(guī)模累計(jì)同比增速或?qū)⑦M(jìn)一步放緩。