作為一種新型的融資工具，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs自去年4月試點(diǎn)開(kāi)始便備受關(guān)注。繼今年5月第一批公募REITs發(fā)行上市后，近日第二批公募REITs又有新進(jìn)展。

11月12日，2只公募REITs正式獲批，分別是建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金、華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金。據(jù)悉，上述2只公募REITs獲批后即將啟動(dòng)發(fā)售。

2只募集份額12億 公募REITs加速擴(kuò)容

其中，建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金屬于產(chǎn)業(yè)園類公募REITs，合同期限45年，募集份額為9億份，交通銀行為其基金托管人。標(biāo)的資產(chǎn)包含3棟物業(yè)，分別是互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號(hào)樓項(xiàng)目、協(xié)同中心4號(hào)樓項(xiàng)目、孵化加速器項(xiàng)目，均位于北京市海淀區(qū)中關(guān)村軟件園。

招募說(shuō)明書(shū)顯示，5號(hào)樓項(xiàng)目指軟件園自建產(chǎn)業(yè)載體（中國(guó)國(guó)際服務(wù)外包新市場(chǎng)交易中心）項(xiàng)目；4號(hào)樓項(xiàng)目指中關(guān)村軟件園國(guó)際交流與技術(shù)轉(zhuǎn)移中心項(xiàng)目，目前該項(xiàng)目由度小滿科技及其關(guān)聯(lián)方整租，租賃合同到期日為2023年8月31日；孵化加速器項(xiàng)目指中關(guān)村軟件園孵化加速器研發(fā)樓項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，中關(guān)村軟件園作為科創(chuàng)核心區(qū)域，聚集了大批高精尖企業(yè)。該底層資產(chǎn)受益于此，平均空置率低，截至2021年6月末，標(biāo)的資產(chǎn)出租率超過(guò)90%，租金收入表現(xiàn)良好，后續(xù)有望為REITs產(chǎn)品投資者提供穩(wěn)定的長(zhǎng)期回報(bào)。

而華夏越秀高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金屬于特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)，合同期限為50年，募集份額為3億份，中信銀行股份為其基金托管人。標(biāo)的資產(chǎn)是漢孝高速（全長(zhǎng)35.996km）及其相關(guān)構(gòu)筑物資產(chǎn)組的收費(fèi)權(quán)，該項(xiàng)目為湖北省武漢至十堰高速公路起點(diǎn)段，是福銀高速（G70）的重要組成部分，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)和收費(fèi)期至2036 年年底到期。

事實(shí)上，第二批共申報(bào)有4只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs。除了上述兩只公募REITs外，華夏中國(guó)交建高速公路、國(guó)泰君安臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園還未獲批。

其中，國(guó)君資管臨港東久智能制造產(chǎn)業(yè)園基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為產(chǎn)業(yè)園類公募REITs，計(jì)劃募資約22.37億元，基金存續(xù)期40年。標(biāo)的資產(chǎn)為上海市臨港奉賢智造園一期，臨港奉賢智造園三期和東久集團(tuán)位于金山、無(wú)錫、常州、昆山的4處智造園。其中臨港奉賢智造園兩期項(xiàng)目為7.9億元、東久產(chǎn)業(yè)園四期項(xiàng)目14.47億元。

華夏中國(guó)交建高速公路封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金于近日剛剛申報(bào)，目前已獲上交所受理。該基金存續(xù)期限為40年，底層資產(chǎn)為武漢至深圳高速公路嘉魚(yú)至通城段項(xiàng)目，基金管理人為華夏基金，專項(xiàng)計(jì)劃管理人為中信證券。

可以看出，第二批公募REITs的底層資產(chǎn)十分優(yōu)質(zhì)，在高效盤(pán)活優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的同時(shí)，也更有利于為投資者提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。

首批多只REITs溢價(jià) 兩只產(chǎn)品分紅方案面世

由于市場(chǎng)空間大、強(qiáng)制分紅、風(fēng)險(xiǎn)可控等優(yōu)勢(shì)，國(guó)內(nèi)公募REITs自首批發(fā)行以來(lái)就備受歡迎。而經(jīng)過(guò)5個(gè)月的上市運(yùn)營(yíng)，目前首批公募REITs產(chǎn)品市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，自8月以來(lái)連續(xù)三月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。

據(jù)中信建投數(shù)據(jù)顯示，截至11月12日，首批9只公募REITs收盤(pán)價(jià)較發(fā)行價(jià)漲幅平均為17.7%，其中中航首鋼REIT上漲最多，漲幅達(dá)31.6%。

此外，值得注意的是，已經(jīng)有兩只產(chǎn)品分紅方案面世。

11月11日晚，中航首鋼綠能REIT發(fā)布2021年第一次分紅公告稱，每10份中航首鋼綠能REIT分紅5.1541元。按13.38元/份認(rèn)購(gòu)價(jià)計(jì)算，中航首鋼綠能REIT三季度分紅收益率達(dá)3.85%。在目前提供穩(wěn)健收益的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)稀缺的背景下，該收益率頗具吸引力。

11月12日，中金普洛斯倉(cāng)儲(chǔ)物流REIT公告顯示，截至9月30日，普洛斯REIT累計(jì)可供分配金額為人民幣8241.4萬(wàn)元，本次約分配前述可供分配金額的95%，合計(jì)人民幣7830萬(wàn)元。本次采用現(xiàn)金分紅的方式，每 10份分紅0.5220元。

市場(chǎng)潛力巨大 租賃住房或迎REITs發(fā)展藍(lán)海

公募REITs的本質(zhì)是不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)化，是近年來(lái)房地產(chǎn)證券化的重要手段，最早出現(xiàn)于1960年代的美國(guó)。相對(duì)于國(guó)外而已，國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)發(fā)展起步較晚。

2020年4月30日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)和國(guó)家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著國(guó)內(nèi)公募REITs試點(diǎn)的正式啟動(dòng)。

隨著試點(diǎn)的成功和首批公募REITs的上市，國(guó)內(nèi)進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

今年6月29日，發(fā)改委發(fā)布《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》,將保障性租賃住房（包括各直轄市及人口凈流入大城市的保障性租賃住房項(xiàng)目）納入試點(diǎn)項(xiàng)目。

業(yè)內(nèi)人士表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問(wèn)題的有效途徑，預(yù)計(jì)中國(guó)租賃住房REITs規(guī)模將超過(guò)3000億元，有望成為下一個(gè)藍(lán)海。

在“房住不炒”的背景下，將保障性租賃住房納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的試點(diǎn)范圍可以有效支持保障性租賃住房的發(fā)展，同時(shí)有利于降杠桿，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。